(来源：中国经营报) 尽管从王石到郁亮，都极其避讳使用“降价”的说法，但在实际行动中，楼市调控三个月过后，对于房价，万科却是最坚定的“看空者” 在北京房山，这样的策略又一次有了绝佳的注脚。

随着下半年楼市新增供应量的集中入市，包括上海绿地、中铁建设等大型房企都已开始考虑“顺势促销”，适当“降价”。

“逼近”限价房

对于即将开盘销售的中粮万科长阳半岛项目（下称“长阳半岛”）。

这个脱胎于曾经“房山地王”的住宅项目，北京万科实际上已经思量许久。毕竟面对高企的楼面地价，如何确定开盘价格是个敏感复杂的问题，记者掌握的情况表明，中粮和万科方面一度将长阳半岛项目的开盘售价确定在15000~17000元/平方米之间。

然而，疾驰而来的楼市宏观调控，让这一切并没有成为现实。在万科与中粮地产合作的另一个住宅项目 紫苑下调售价800元/平方米而顺利销售后，万科和中粮地产终于打定主意，决意在长阳半岛项目上继续“顺势促销”。开盘价格最终下调至最低13500元/平方米，比预期当中的最低开盘价，下调了1500元/平方米左右。

“开盘均价13500元/平方米，但最终要以住建委批准的预售许可证后的价格为准。”7月21日上午，中粮万科相关负责人对《中国经营报》记者证实了这一变化。十分微妙的是，如果按此定价最终得到批准，那么长阳半岛项目的开盘均价，将仅仅比邻近限价房项目，高出1000元/平方米。

限价商品房与商品房之间如此之小的价格差距，还要追溯到2008年楼市的深度调整之时。而北京市建委相关负责人向记者表示，对于市场定价的行为，他们不会予以干预，也不便评价，他仅强调，北京市将进一步完善住房保障体系的各环节工作机制。

“顺势”促销潮

“任何一个成熟的市场上，价格下跌并不等于市场就会混乱，很多行业市场是在价格下跌的时候，秩序性更强，竞争更充分；同样，不等于价格猛涨的时候，市场秩序就是好的，实际上市场猛涨的时候，往往是秩序最差、最乱的时候。”万科（北京）营销负责人肖劲在地产中国网主办的“政变地产系列论坛”上，向《中国经营报》记者表示。

肖劲很有底气。记者掌握的情况表明，长阳半岛项目本期将被批准预售的房源总量将在800套左右，而目前累计的排号客户在5000人左右。对此，万科（北京）相关负责人的解释称，这5000人左右的排号人数中存在一人多次认购的情况。

一位上市房地产企业北方区负责人告诉《中国经营报》记者，从目前他们对形势的判断上看，只要适当降价，就会对销售有比较大的刺激作用，但是目前，该公司由于多数属于老项目的后期销售，向下调价的策略要考虑到与前期业主的因素，因此，调价十分谨慎。

不过，这并不意味着中粮万科的策略是“孤独”的。绿地集团在北京大兴区的西斯莱公馆项目，以17000元/平方米的价格开盘，当日可售房源便以售罄告终，其中决定性的因素便是其开盘价格所设定的17000元/平方米的价格，低于区域一般预期的20000元/平方米的价格。

“下半年的市场仍可能存在下滑态势。销售量继续下跌，房价也可能下降，但到第四季度可能会在现有基础上有所回升。因为目前不少刚性需求的消费者仍在观望，但下滑到一定程度，他们可能会出手 。”绿地集团董事长张玉良表示。

而在此之前，绿地继恒大之后，在全国范围内启动降价促销的策略。
中铁房地产集团总经理吴仕岩则认为，面对市场未来可能出现的调整，在大思路上，该公司将采取有效的“逆势营销策略”，顺应市场调整，积极响应政府号召，主动配合有关调控措施，适度下调价格，但是在开盘量上会有所控制，以降低风险。

新盘成杀手

集中上市的新盘，或将成为楼市出现降价潮的开始。

“我认为新项目肯定会采取新措施，比如说低开，比如说调整产品，不可能政策变了，而你作为开发商一点不变，这不可能。”对于新盘可能带动的价格调整，肖劲言之凿凿。

今年1~6月份，新开工面积的增长速度，达到了68%，也是历史上的最高位，在建商品房的增长速度达到28.7%，也是最高位。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认定，这些先行指标的创纪录“新高”，无疑将会加大10月之后楼市的“基础供应”。

而她提供的另一组数据则显示，整个商品房销售额的增长速度直线下降。她提醒记者关注去年的情况，“去年房地产市场成交和价格是上扬的，但是它的前期开发指标几乎是平的，甚至是负的，但是今年成交和销售额的增长速度是下降的，但是所有的房地产开发的前期指标是上升的。”她据此认为，开发商将在2010年的最后几个月中，承受巨大的资金压力。

这也是各方判断10月新盘可能引发开发商集中调整价格的主要原因所在。“从市场角度看，由于调控政策的影响，上半年上海新建商品住房的成交量明显下降。受此影响，我们和许多其他开发商一样，未完成上半年的销售计划。”张玉良的话，或许可以很好地解释这种压力的逻辑所在。

（来源：北京晚报 赵莹莹）“长阳半岛项目价格终于出来了。”上周末,因天价地块而被不少人关注的中粮万科长阳半岛项目,终于对外公布了预售均价,最低每平方米13500元的起价,让业内人士直呼“不贵”。记者走访发现,严苛新政对楼市成交的抑制,也影响到了天价地块的入市预期,在已宣布入市的三个天价地项目中,两家开发商都选择了“低开”战略。

最低起价13500元

周末,中粮万科长阳半岛的销售人员对外公布了预售均价。7月底,项目的6、7号楼开盘销售,6号楼户型为90平方米三居,起价每平方米16500元;7号楼户型面积为85平方米两居,起价每平方米13500元。最低13500元,这个起价和周边加州水郡、碧桂园等多个二手房项目的均价基本持平,也引来不少购房人的追逐。“今儿收到销售员短信,去售楼处看了下,人多得乌泱乌泱的,大家办卡都疯了吧。”“我觉得价格要是在10000元以内就好了。”业主论坛上,不少去了现场的网友议论纷纷。

曾经的长阳天价地价格谜团的公布,再次让人们看到了新政调控对开发商入市的影响。2009年9月,在13家开发商的164轮激烈竞价后,万科和中粮的联合体——北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司,以22亿元竞得房山区长阳镇起步区1号地,也就是如今长阳半岛项目的所在地,溢价率高达263%,折合楼面价每平方米6450元。业内人士给记者算账,按照每平方米6450元的土地成交价格计算,加上税费和建设成本,长阳镇建成项目至少要卖到每平方米15000元左右,才能不亏。而万科第一期最低13500元的定价,可以算得上是“低价平开”了。

三块天价地两块“低开”

其实,中粮万科项目,已经是本年度宣布入市的第三个天价地项目。2009年,在楼市的一片“高烧”下,开发商的拿地热情也势如破竹,全年共产生了9个天价地块。如今,一年过去了,除了大龙地产拿下的顺义后沙峪地块被收回外,8个地块按程序规定都应在开工建设中,而其中的大兴黄村、广渠路10号和房山长阳三个天价地,率先对外销售或者开始接受咨询登记。记者调查发现,在严苛新政的影响下,两个天价地项目,开发商都选择了“低开”策略。

2009年7月,上海绿地集团以30.25亿拍得大兴黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目,折合楼面价每平方米6605元,开发成本也标到每平方米12000元左右。2010年4月28日,新里西斯莱公馆首期开盘,均价每平方米18500元,比周边项目便宜了2000元,引来了不少购房人。本月24日,新里西斯莱公馆要开出第三期,均价待定,但据销售员说不会高出之前水平。

天价地入市更谨慎

本轮的楼市宏观调控政策,出台已将近100天。北京的房地产市场经历了一场大起大落的“过山车式”跌宕,一、二手房的成交量迅猛萎缩,购房人和开发商的观望情绪大大增加,而曾经被砸以重金的天价地块,更是进退维谷。“因为高企的拿地成本,天价地块的开发商们在入市定价上,就显得更加为难。开得太低,有可能连成本都收不回;开得太高,在目前的市场行情下肯定没有销量。不过,从万科和绿地的这两个项目看,开发商更多还是随行就市,采取了低开高走的策略。这也是一种市场信号,说明开发商的销售预期也在缓慢下降。”

(本文来源：华夏时报)以4月15日出台的“国十条”为标志，本轮针对楼市的宏观调控已满百天。

“新政前和新政后都是一天一个价格，之前是业主喊价，现在是客户还价。”在北京通州区有一套房子要出售的程先生称。

《华夏时报》记者采访发现，通州区房价受新城规划利好，今年上半年走出了一条完整的抛物线，就像有人站在今年年初往上扔石头，在4月15日到达最高点，然后就一路下落。

不过，通州房价并不具太多代表性。即便是在绝大多数的一线城市，在新政不断加码的背景下，到目前也只能称进入了僵持战。

势力均衡时就会僵持，问题是在这场消耗战中，总有一方会僵持不住率先缴械。多位接受本报记者采访的市场人士分析认为，随着从紧政策的不断加码、购房意愿逐渐降低，不久的将来，房价深幅下跌是大概率事件。

7月20日，胡锦涛在中南海召开的党外人士座谈会上表示，下半年要加快推进财税和房地产等方面的改革。

个案：通州

程先生的房子位于北京通州新华联家园，是一套84平米的两居室。

他从今年3月初开始卖房，一开始报的是周边均价每平米1.6万元左右，算下来，总价要134.4万元。没想到房子报价后被买方迅速抬高，到4月中旬的时候，已经有人报价200万元了。

程先生眼看形势大好，就想再等等。这一等却等来了利空。被称为“史上最严厉调控政策”的房贷新政出台了。就像划了个界限那样分明，新华联家园的房价走势调了个个儿。程先生眼睁睁地看着价格摔下来，一路跌到现在的130万元，这比他3月初的价格还要低。

程先生的经历就是最近几个月通州二手房市场的缩影。中原地产的数据显示，4月14日的通州二手房均价为21500元/平米，目前已经降到15300元/平米，降幅达到28.8%，而且供需比也已经反转，由供不应求转到供大于求。

中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉本报记者：“今年楼市调控新政出台前，在通州的购房者中，炒房者比例高达60%，比全北京市高出了20多个百分点。”

事实上，本报记者调查发现，即便是以泡沫论解释，在风险集聚的一线城市，类似通州房价走势的也不多。更多的则是在成交量低迷的背景下，价格却处于僵持中。这种“量跌价滞”的局面已持续了3个月之久。

国家统计局公布的数据显示，5、6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%和0.1%，虽然这是全国房价首次环比下跌，但0.1%的降幅更多的理解是价滞。更何况，诸如北京5、6月份的新建住宅价格同比上涨仍然超过了10%。

调控政策不断加码

6月26日，国土资源部总规划师胡存智曾透露，土地出让保证金将不低于出让最低价的30%。
业内人士认为，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。

国土资源部部长徐绍史在7月4日的全国国土资源厅局长座谈会后表示：“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。

住房和城乡建设部部长姜伟新7月17日则在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时公开表示：“今后仍坚决抑制部分城市房价过快上涨，稳定住房价格。”

从两位部长的话中可以看出，遏制房价过快上涨的新政还将继续，两个部委近期的动作，也给出了明确的答案。

国土部联合银监会开始严查土地违规、违法行为；住建部将从8月10日开始，利用两周的时间对各地保障性住房的开工建设情况进行一次全面的督促检查，完成结果不好的要通报批评。

僵持是暂时的

天平两端保持平衡很难，何况是在其中一方不断加码进攻的情况下。

“预计下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅可能在15%-20%。”张大伟预测。

中原地产近日发布的一份报告显示，北京商品房库存已经接近今年以来新高：北京楼市在今年3到6月的商品房库存量连续4个月在90000套以下徘徊，在新政出台之后，楼市库存在7月初再次回到90000套以上，截至7月20日达到了91513套。

而按照目前市场进度，消化掉这些库存要一年半的时间。天平正在倾斜。

张大伟认为，通州很可能成为北京房价调整的突破口：“通州作为一个郊区，目前的商品房期房存量高达12085套，占到了全市存量的20%，甚至接近于海淀区的3倍，这使得通州现在面临着一旦个别项目大幅下调价格，全线价格就会跟着跳水的情况，而一旦通州降价，全北京也可能受到很大影响。”

“房价实质性下跌将从新盘开始。”很多业内人士认为，预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

据房产中介机构监测，进入7月下旬，北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个，上升到了现在的近百个。