日常生活中,市民可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例进行对照,对自己的房屋进行粗略的评估,避免因价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。
针对房地产买卖的自我评估,卡拉扬国际花园管理集团李海湖总经理建议如下估算方法:楼龄折旧,每年-2%;房屋结构,功能低-10%;楼层,顶楼-5%,次底层与次顶层-3%,中间层+3%;朝向,朝向价值从高到低:东南、西南、东北、西北。
若无南向窗户则-5%;教育区域,有重点中小学+15%;有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差;小区配套,无小区配套则-5%;物业管理,无物业管理则-5%;买家心理,旧房-8%。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。
以一套某二线城市重点中小学区域55平方米的两居室学区房为例:
建筑年代为1988年,楼层为4/6,有小区和物业,朝向为西,双气,普通装修。
折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即16年×(-2%)=-32%;
楼层:房子所在的楼层不同,价格不一样: 一层为-2%;二层为0,三、四层为2%,五层为1%,顶层为-2%。
高层:一层为-3%;二层为-2%,三层为-1% ,四、五层为0,六层及六层以上为1%,顶层为-3%,本套房屋应该是+2%;
朝向:朝向也会对价格产生一定的影响;东向为0,南向为+2%,西向为-1%,北向-2%,因此这套房屋应该是-1%;重点中小学区:+ 15%。
以当地商品新房的军价6500元/平方米为标准,估算出该房产价格为:6500-6500×32%+ 6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。
因此得出该房屋的成交单价应在5880元。
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