截至7月底，扬州商业办公用房累计可售面积115.68万平方米，占存量商品房总量的62%，亟待转化利用。针对这一现象，市政府日前下发《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》规定，从2010年9月1日起至2011年8月31日止，市区凡在此期间购买面积在1000平方米以上商业办公用房的购房人，都将享受到1.5%的契税奖励。

新规   购买商业办公房可“退税”

据悉，《通知》明确，进一步促进市区存量商业办公用房的转化利用。在存量商业办公用房的转化利用上，给予政策扶持。市区从2010年9月1日起至2011年8月31日止，凡在此期间购买商业办公用房的购房人（限所购商业办公用房为面积在1000平方米以上的项目），契税缴纳采取“先征收后奖励”的办法，即按购房总价款的3%征收契税，后给予1.5%的奖励。通知下发后新批准销售的商业办公用房不在奖励范围内。

奖励资金由契税收入承担，具体操作办法，由地税、财政部门另行制定。新规的出台，也意味着从明天起一年内，购买符合条件的商业办公用房的购房人就可以少掏不少钱了。

解析   1000㎡是硬杠杠，少1㎡也不行

何为“ 限所购商业办公用房为面积在1000平方米以上的项目”？只要买面积在1000平方米以上的项目中的商业办公房，还是商业办公房必须要买满1000平方米才能退税？扬州市住房保障和房产管理局市场处副处长陈修华就新规进行了剖析。

“必须要买满1000平方米的商业办公用房才可以享受政策优惠，几十个平方米的小铺子，甚至是买900个平方米的商业办公用房，都不能享受优惠。”陈修华介绍，政策的初衷就是促进商业用房的运行质态，扶持业态较好的中型以上的商业项目的发展。通知下发的时间是8月13日，市房管部门在8月13日后批准预（销）售的商业办公用房，就不在政策“补贴”范围之列。这也表明，政策就是要促进存量商业办公用房的转化利用。

操作   契税先征3%，后奖1.5%

“退税”补贴如何进行操作呢？记者注意到，《通知》中已经明确，契税缴纳采取先征收后奖励的办法，即购房人先按购房总价款的3%缴纳契税，后再由相关部门给予1.5%的奖励。而昨日，记者了解到，市区的相关的契税征收网点尚未接到如何进行补贴的具体执行通知。

报价  购600万元的办公房，可省9万元

购买商业办公用房可“退税”，购房人能享受到多大的实惠呢？记者粗略了算了笔账，以“购买面积在1000平方米以上的项目”为“基准”线，如果项目均价为6000元一个平方米，则购买1000平方米的商业办公用房，总价在600万。按总价款的3%缴纳契税，就是18万元，而9月1日以后购买的，奖励1.5%的契税，就是可以省下9万元。

深度调查

新规可能助推扬城商铺升温

记者了解到，商品住宅一直是市民购买的“热点”，这也造成了目前商品房的销售结构不合理，商业办公用房一直处于价值“洼地”的现状。

“商住倒挂”现象严重

相关数据显示，截至7月末，市区商品房月末累计可售面积186.7万㎡，其中商品住宅71.02万㎡，商业办公用房累计可售面积高达115.68万㎡，占存量商品房总量的62%。“正常情况下，市场保持半年或以上的可售余量是相对理想的状态。但目前市区商品住宅月末累计可售面积仅71.02万㎡，只能供4个月左右的正常销售量，如果投资开发量不足，一旦市场形成旺销期，房源供应将会紧张。存量的商业办公用房，按照月均七八万平方米的销售状态，要卖一年多。”陈修华说。

受商品住房价格上涨较快的影响，商业办公用房也处于相对的价值“洼地”，“商住倒挂”的现象并不鲜见。记者在采访中也发现，以北区的石油山庄附近的商业用房为例，一些商铺的价格仅有4000—5000多元/㎡，而附近的楼盘价格多在6000元/㎡左右。“比如在西站附近，康桥公寓写字楼的均价在6000元/㎡左右，但附近住宅的均价则多在6500元—7000元/㎡。”金扬房产超市总经理毛冬生说。

外地投资客“盯上”扬州商铺

记者调查中发现，在“国十条”新政出台后，住宅价格依然坚挺、市民投资住宅信心一度受挫的背景下，扬城房地产市场出现了一个新的迹象：投资人的视线开始转移到商业地产领域。“商业用房以前几乎没人看，但现在有不少人开始询问了。”我爱我家中介凯莱店的万萍说道。

“我们整个三月份成交了15套商铺。从四月份新政发布到现在，每月商铺都能成交20多—30套，比三月的销售量大幅提升。” 金扬房产超市营销总监姚红樱透露，甚至已经有外地的投资客“盯上”了扬州的商铺。“扬州的商业用房尚处于价值洼地，投资的性价比很高。7月和8月，也有南京、温州的顾客到扬州来，目标也是扬州西区的一些商业用房项目。”而据此看来，3月底，温州客拿下扬城800多平方米商铺，也似乎早有先见之明了。

市房管部门的销售数据更能说明问题。记者获悉，仅以8月第三周（8.16-8.22）为例，扬州市区累计合同销售商品房293套，环比回落16.52%。而商业用房卖得火，一周累计成交103套，成交面积2.66万平方米，占总量的52.57%。市区一周66个交易楼盘中，商业类成交楼盘35个，所占比重达半数以上。35家商业销售项目中仅10家左右为上市不足一年的新近楼盘，多数均为一些存量老项目，如文昌百汇、万都装饰城、莱茵苑、联谊花园、五亭龙国际玩具城等。

新规可能助推扬城商铺升温

针对新政的市场预期效应，业内人士也普遍表现出了乐观的态度。陈修华表示，存量商业办公用房的体量目前较大，新规就是促进存量商业办公用房的转化利用。可以预见，随着商业用房契税先征后奖励措施的实行，会对商业办公用房的销售起到促进拉升作用。但商业办公用房与住宅有所不同，还要考虑招商、经营等因素，因此，效果仍有待市场检验。

“目前写字楼等商业用房贷款的政策是首付50％，利率上浮10％，与调整后的二套房政策一样。而商业用房贷款，还没有套数的限制。考虑到三套房首付和利率还要大幅提高，也就是购买第三套房的成本要远远高出商业用房。”金扬房产超市总经理毛冬生表示，融资成本相对不高的商业用房，再享受契税“退税”的优惠，两重利好的叠加，将让投资商业用房，与投资住宅的比较中，优越性更加突出。目前，扬州商业用房的价格比较低，在市场升温后，或将扭转扬城“商住倒挂”的现状。

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