随着城市经济的发展，大量人口的涌入，我国城市尤其是一线城市土地资源日渐稀缺，居住从市中心向郊区发展已成必然趋势，并掀起了城市新区建设的热潮。今年，国家为了遏制部分城市楼价快速上涨的步伐，从多个层面出台了相关的调控政策，其中，大力增加了土地供给，今年我国土地供应规模约为18万公顷，与之前数年相比有大幅度增加。从供应特点看，一线城市供应量较小，二三线城市供应量较大;从城市的行政区域看，市中心供应量较小，新区、郊区或者远郊区供应量较大。从趋势看，随着城市化进程的进一步推进，未来居住向城市新区发展的趋势将更为明显。

　　近20年快速的城镇化发展，为房地产行业带来了发展的巨大空间，而房地产“大盘开发模式”以时间换空间，采用规模大、配套全、售价低的竞争优势吸引了一大批受制于城市中心高房价而无法实现居住梦想的中低收入城市务工者。

　　然而时至今日，开发商所采取的“大盘模式”的发展面临着诸多无奈与尴尬，在地方经济发展、企业竞争生存需要、区域市场居住需求以及国家相关法律法规的夹缝中挣扎求存。

　　规模之需

　　“大盘模式”选址通常在城市尚未开发的偏远土地上进行发展建设，这样的区域，缺乏一切与人们日常生活密切相关的基础市政配套，如交通、商业、教育、医疗等机构，采用“大盘模式”的开发商必须面对和解决“出行难、购物难、上学难、就医难等问题，因此项目规模一是大;二是基础投入巨大。

　　“大盘模式”的开发商必须投入巨额的资金去建设市政道路、大型交通中心、大型商业中心、学校等，有的甚至在社区内建设三甲标准的大型医院，如被称为中国第一村的“祁福新村”，几乎凭借开发商的一己之力建造了一个小社会。还有的在社区内建设日供水量达8万立方米的大型水厂和污水处理厂，以满足整个区域生活的需求，如广州的碧桂园·凤凰城。

　　除了这些能够满足业主日常生活的基础设施外，郊区大盘还在社区内建设五星级酒店。这不仅是满足区域内餐饮、康体设施的配套;还提升项目乃至整个区域的城市形象，带来高素质人群的聚集、流动，创造大量就业机会和改善区域投资环境，带来更多商业机会，促进区域经济发展的需要;更是“大盘模式”基于自身生存而不得不进行的华丽冒险，这些地块在发展之初，实属人迹罕至的偏远地区，区域市场对于这些偏远项目地块存有疑虑，对所谓的未来发展蓝图也心存担忧，因此，“大盘模式”就不得不连同区域的经济整体发展都一并考虑，这样才能盘活项目，盘活区域经济，吸引消费者前来置业和居住。
除了巨额资金的投入，完善的大型配套设施建设同样需要占用“土地”，这也是为什么，“大盘模式”往往规模巨大的原因所在。由此可见，“大盘模式” 是开发商大量囤积荒芜土地，坐等区域土地升值呢?还是通过规模化、集约化整合社会资金和资源，创建城市配套资源，创造市场需求，带动荒芜土地升值呢?

　　综上所述，“大盘模式”不仅是开发商自我救赎产生经济效益的必然行为，更带动了区域的发展，城市形象的改善与提高，更是中国城市化快速发展过程中的加速器，起到了带动产业升级、城市核心区与郊区快速融合共同发展的融合剂。因此“大盘模式”在中国城市化发展过程中的功劳是有目共睹，也是中国房地产发展最值得书写的浓墨重彩的一笔。

　　规模之困

　　2009年6月，世纪金源集团与南京市浦口区政府签订了《南京市浦口区城市综合体项目合作框架协议》，准备以400亿元的总投资建设建筑面积1300万平方米的超大规模项目长江世纪城。2010年，这一庞大地块即将进入招牌挂程序，面临分块出让的情况，而根据南京市《关于进一步规范全市土地出让管理的通知》，全市商品住宅用地单幅地块出让规模原则上不超过20公顷(300亩)，这一庞大的地块将采取什么样的形式进行招拍挂?分块出让的过程，其他房地产企业是否有参与建设的机会? 这些悬念因游走于当前法律、法规的边缘而越发引人关注。

　　“长江世纪城”作为一个典型，集中反映了“大盘模式”所处的困境。地方政府对城市新区经济发展的需要、民营资本自身投资发展的需要，以及国家规范房地产市场发展政策法规的需要，这3者之间存在微妙的矛盾与制约。

　　无独有偶，近日部分媒体以“涉嫌违规”等严厉措词作为标题，直指安徽和县的“如山湖城”。令安徽省一个寂寂无名贫穷潦倒的华中小县卷入“违规用地”的舆论漩涡，同时被卷入是“大盘模式”的另一个代表企业“碧桂园”。有关媒体报称“碧桂园如山湖城”项目用地涉嫌政府非法批地、非法供地、非法征收集体土地，项目单位非法占地建设等行为，而被督办停工。但“碧桂园”则委屈的表示如山湖城项目通过合法的招拍挂手续开发建设，五证齐全，而涉嫌违规的其实是项目的“邻居”国家小球训练基地。但据相关业内人士分析，如果和县没有国家小球运动训练基地的规划，碧桂园也许就不会冒着这么大的风险，在贫困地区的荒蛮之地上开发大型住宅社区。这可能也是地方政府力挺国家小球运动训练基地上马，甚至不惜铤而走险进行涉嫌违规建设，招致风波的原因。

　　一方面要经济发展，开发商和地方政府必须采取手拉手的“大盘模式”;但另外一方面，又面临国家法律和相关法规的掣肘。“大盘模式”面临前所未有的困境。但发展是硬道理，是改革开放，让人们幸福、社会进步的颠扑不破的真理，因此“大盘模式”还是要坚持走下去，但在前进的道路上，就需要相关地方政府突破固有思路，采取扶持甚至让利的形势来鼓励更多的开发商通过“大盘模式”来改变区域形象和促进区域的产业升级。
发展谜局

　　“大盘模式”对推动“地方经济”的发展存在明显的优势，尤其是对于经济基础薄弱，急需资金发展的贫困落后地区，“大盘模式”注重整体规划，建造完善的城市配套，创造大量就业机会和税收贡献，有助于促进区域经济的整体发展;而对于房价高涨的中心城市，“大盘模式”能够发挥规模效应，快速大批量为区域市场提供物美价廉的住宅产品，则有助于区域市场的供需平衡，平抑房价，契合当前房地产调控政策的方向。

　　但另一方面，“大盘模式”对郊区地块的前期开发投入、配套建设投入等巨额的成本需要大规模的土地来实现成本的均摊，这样必然与现行的土地监管政策法规，对单幅地块出让规模的限制产生矛盾，使规模效应荡然无存，这样对“地方经济”的引擎作用及对区域房地产市场供需平衡的促进作用也势必减弱。那么是将“大盘模式”妖魔化，视之为洪水猛兽置之死地呢?还是通过完善土地管理办法、优化招拍挂制度来实现地方、企业、消费者、国家等多方的共赢呢?我想后者也许是多方都能接受和认可的结果，也是促进中国城市化道路及房地产健康发展的必由之路。

　　无奈的“大盘模式”，两难的发展迷局!如何通过房地产行业促进地方经济的发展?如何合理引进房地产民营资本投资城市建设?如何规范房地产市场的健康发展?这在当前国家经济模式转型时期，值得社会各界认真理性的思考和孜孜不倦的探索。路漫漫其修远兮，吾辈将任重而道远。

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