二次房产调控传言不断袭来，二套房贷控制更加严格。对于普通购房者来说，如何用最低的成本买到想买的房子才是最重要的，特别是一些二套房购买者。

如果你正愁对策，不妨让居柳州给你支招。

Ａ 一次性付款ＰＫ按揭贷款

范先生最近手上有些存款，想换一间更大的房子。他在购买第一套房产时已贷款，按照现在银行的规定，再买房就算“二套房”。目前柳州很多楼盘都推出一次性付款享受2％~4％的价格优惠，这相对于按揭而言算是比较实惠的，所以，范先生动起了一次性付款的念头。

按照房产新政规定，如果是以按揭贷款方式购买二套房，那么范先生需要给出五成首付，银行给出的贷款利率是基准利率的1.1倍；如果采用一次性付款方式，那么购房总价可以便宜2％~4％，而这多出来的五成购房款可以采用“以房养房”的方式，用第一套房抵押贷款获得，贷款利率同样是基准利率的1.1倍。在贷款利率相同的情况下，如果能够足额支付购房款，那么在购房总价上就可以降低2％~4％。

案例关键：第一套房做抵押贷款最高只能贷到房产价值的七成，这部分资金必须要足以支付第二套房剩余的五成款项，不然就无法获取2％~4％的购房优惠。而银行一般都由指定第三方机构进行房产价格评估，是否“足额”具有不确定性。

B 公积金贷款ＰＫ商业贷款

龙先生也想购买第二套房产，可他的首套房还在还贷中，不能进行抵押贷款，所以只能选择用二套房贷款购买。有一点不同的是，龙先生的第一套房是在婚前购买，如果根据“以家庭为单位”认定购房套数的政策，虽然妻子名下没有贷款，其妻子也不能享受首套房待遇，但龙先生的妻子每月还有住房公积金。

在购买二套房时，龙先生可用妻子的公积金进行贷款。只是申请公积金二套房贷时，可贷数额将降至总额的50％，即在没有补充公积金的情况下，龙先生妻子可申请10万元公积金贷款，如果有补充公积金则为15万元。

目前公积金贷款利率为3.78％，相比商业贷款中的二套房贷利率6.53％（1.1倍基准利率）仍优惠不少。以总额100万元商业贷款、20年期等额本息还款方式来计算，如果全部采用商业贷款总共需支出利息79.36万元；而以10万元公积金贷款+90万元商业贷款、20年期等额本息还款方式来计算，需要支付的利息总额为75.81万元。两相比较，后者可节省利息3.55万元。

案例关键：如果夫妻双方有公积金贷款额度可用，那么，用足公积金贷款余额进行组合贷款将比用纯商业贷款来得更为划算。

C 公积金贷款ＰＫ一次性付款

市民王先生最近正在犹豫，在购买第二套房时，究竟是该用公积金贷款，还是一咬牙一次性付清。王先生每月的公积金比较高，但如果经济条件允许，那么，一次性付全款要比公积金贷款来得更实惠。然后再将该房产抵押给银行办理消费贷款。消费贷款一般可贷至房产价值的70%，利率为基准利率的1.1倍左右。这种做法的好处是相对于二套房按揭贷款，首付款支出减少了，可缓解短期资金压力。不足之处是利率基本与二套房贷一致（部分银行消费贷款利率可低于二套房贷利率），且消费贷款必须得到房产证后才能办理，而从全款买房到得到房产证的时间较长，这段时间资金占用压力较大。

案例关键：一次性付款无论与按揭贷款还是公积金贷款相比，都比较实惠，即使用房屋抵押贷款，扣除房屋贷款所要支付的利息，总的算下来也要比单纯的公积金贷款以及按揭贷款划算。

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