随着上海房地产调控细则终于在多方期盼中落地，北京、上海、广州、深圳等一线城市的地方楼市调控细则均已浮出水面。动辄数千字的细则看得人眼花缭乱，那么其中千秋几何？各地细则孰严孰松？哪个城市最有可能迎来降价潮呢？　　随着上海房地产调控细则终于在多方期盼中落地，北京、上海、广州、深圳等一线城市的地方楼市调控细则均已浮出水面。动辄数千字的细则看得人眼花缭乱，那么其中千秋几何？各地细则孰严孰松？哪个城市最有可能迎来降价潮呢？

限购令 深圳调控最严厉

第二轮调控鞭子一落地，深圳立刻推出新的房地产调控补充细则，其中便包括了史上最严厉的“限购令”。在深圳已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭将不得购买新房，而这个限令的期限是暂时没期限。与之对比，上海和北京的限购令既没有对家庭已有住房基数做出任何规定，也没有规定限购令的期限。财经评论员叶檀(博客)更是认为北京上海的限购有助推购房的嫌疑。

叶檀：上海和北京限购一套房，但是对基数是不论的，这对市场反而有一种刺激作用，我不认为这是一个限制作用。深圳的政策更加地严厉，因为它抓住了一个核心问题，就是住房的基数问题它抓住了。

当然，深圳的限购令究竟效果如何？财经评论员李一戈认为，还是老生常谈那句话，关键看执行。如果能严格执行调控细则，深圳房地产成交量必然会应声下降，成为房价回归理性的排头兵。

如果说，北京、上海的限购令是温和，那么广州的限购令则根本没有出现在调控细则里。北京师范大学珠海分校不动产学院院长胡江认为，广州可能和它市场发育的情况有关，他们的市场成熟，供给量相对充足一些，这方面它就没有提出明确的限制。

房地产税 迟迟未出台

即使是千呼万唤，房产税依旧没能出现在上海的调控细则中，取而代之的是强调要加快推进房产税的试点工作，并没有实质性的动作。

李一戈：这主要是决策层的精神还没出台。房产税什么时候实施，什么标准，这是上海这个实施细则没有提到的一个原因，就是因为国务院房产税暂行条例还没有修改，财政部也没有制定有关房产税试点的一些具体的办法、标准，所以大家还在等待。

但叶檀直指房产税迟迟不能出台的不良后果，那就是无法给市场一个明确的预期，房地产市场的走向更加不明朗。

土地增值税 上海做出了明确规定

地方细则中无一例外地提到了要加大保障性住房和中小套型普通商品住房的用地，使安居性住房用地占建设用地供应总量的70%以上，以增加住房的有效供给。但李一戈认为，商品房用地同样需要保障。

李一戈：大家当然都关心保障性住房的供应，但是商品房的供应短缺也不是个好现象。正常的住房需要还是要满足。

土地增值税被认为是勒住开发商盈利命脉的杀手锏，也成为各细则关注的重点。与北京、广州、深圳等地细则比较，上海的细则对税率做出了明确的规定。

叶檀：像上海比较提倡土地增值税，广州、深圳也是这样。在土地增值税方面是因为上海出台细则比较晚，所以他制定了详细的税率，并且与收益挂钩。但最终还是要看执行力强不强。

房价趋势 执行力度是关键

二次调控明白无疑给市场一个信号，那就是国家调控房地产的信心决心是不变的。那么如同谜一样的楼价究竟路在何方呢？

李一戈：目前来看，“金九银十”的“金九”是实现了，“银十”基本上泡汤了。二次调控的目标就是让部分城市的房价回归理性，但是这种回归不是一蹴而就的。未来一段时间，房企也会有一个观察等待期。

与李一戈的乐观形成鲜明对比的是，叶檀认为楼价究竟是涨是跌关键是看政策的执行力度。而从目前公布的细则看，虽然都是执行不力要严惩，却缺乏具体惩罚的措施。

叶檀：保障住房如果是出现了信用违约的情况，不该申请的人申请了，或者该退不退的人占公寓房到底该怎么惩处？这个方面我们还没有看到任何一个城市有这方面的细则出台。

胡江认为，目前房价飞涨是不是因为投机性购房，还需要讨论，因此房地产调控的效果还有待观察。

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