房奴纠结 加息潮后巧减还贷压力

时隔三年，央行低调宣布加息开始，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。加息政策一出，银行房贷再起变局。

■高收入者不妨考虑等额本金还贷

市内一商业银行的负责人介绍，目前常见的还款方式，主要以等额本息与等额本金等两种为主。据了解，等额本息每期(月)还款额相同，利息总额高。而等额本金是每期分摊的本金相同，同时还清当期未归还的本金所产生的利息，因此前期还款压力大，以后逐期递减。

虽然等额本息的每月还款额相同，而且较为省心、省事，但其实等额本金还款法相比于等额本息还款法，可为房贷者节省不少利息。不过，银行亦同时指出，等额本金还款法适合收入高人群，因为起始的还款压力大。等额本息还款法适合收入稳定人群，对于有稳定收入、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

据了解，以首次购房贷款30万元、20年期为例，采用等额本息还款法，每月要还款2117元，还款总额49.56万元，支付利息款19.56万元。但如果采取等额本金还款法，首月还款2632元，还款总额46.73万元，支付利息款16.73万元，比前者省去利息2.83万元。

■提前还款不一定都省钱

此外，记者粗略计算，目前五年以上个人住房贷款基准利率为6.14%，若同样以一笔金额 30万元、期限20年的贷款为例，在银行给予基准利率下浮15%优惠的前提下，新利率下每月还款额是2196.81元，较今年初每月多支出79.58元。

相比起漫长的还贷年限，提前还款无疑是“房奴”们最为实际地脱离房贷“苦海”的一大捷径。不过，有关银行人士亦提醒，如果还贷年限已经超过一半，那么月还款额中的本金将大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，市民应选择缩短剩余贷款期限，而非减少每月还款额。否则，随着还款时间的拉长，提前还款所能节省的利息也就会越少。

■公积金贷款优势将更为凸显

值得提出的是，与商业贷款相比，目前个人公积金贷款利率也已经相应提高，目前五年期以上贷款从3.87% 调整为4.05% 。与此同时，加息后的五年期银行存款利率为4.2%，扣除5%的利息税后，五年期银行存款利率为3.99%。由此可见，目前的公积金贷款利率十分优惠。 此前市住房公积金的有关人士向记者表示，由于目前使用公积金贷款已日趋便利，因此只要条件符合，市民可尽量使用公积金贷款，以节省更多利息。

记者初步计算，目前公积金贷款比同期商业贷款 6.14%的基准利率低2.09%，即便按照最优惠标准打8.5折(5.219%)，仍有1.17%的利差，贷款金额越大，相对节省的利息也就越多。

另外，目前还有一种方法是公积金转账还贷。即在申请购房组合贷款时，尽量用足公积金贷款并延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额。同时，缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内，尽可能提高每月商业贷款的还款额。

文章收集整理：江都房产网