市民徐小姐眼看着孩子越来越大，想买套大点的三居室改善改善。正巧，浙江宁波的表姐来宁工作快2年了，也想举家搬迁到南京定居，两人一起看房买房，忙得不亦乐乎。最近，两人看中了同一个楼盘的两套房子，125平方米，总价都在200万。不过，置业顾问为她俩一计算，徐小姐发现，在按揭利率、税收政策等方面，在宁波也有房产的表姐反而比她这个本地人买房更加优惠。一个外地户口，一个南京户口，买同样价位的房产，表姐不仅首付少付两成，贷款利息加上税收优惠竟然能比她少花近13万。

社保交纳记录没满一年

符合条件的可补交

南京的新政规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。徐小姐的表姐虽说2009年5月就入职目前的单位，但由于种种原因，单位在2010年4月份才为她办理开户，交纳社会保险。表姐的保险记录目前只有8个月，距离满一年还差四个月，不过，像这种情况可以要求单位为其补交2010年4月份之前的社会保险。“有单位的人员补交保险，单位要提供劳动合同以及工资证明，劳动合同的签订时间、工资发放证明上的时间必须和补交的时间相符合。”南京劳动保障局的相关工作人员表示，“单位有义务为员工按照合同签订时间交纳社会保险，但也要保证所出示资料的真实性”。

但是，如果外地购房者要补交社保的时间是在前单位就职时段或者失业状态下，处理起来则比较麻烦。“如果要求前单位补交在职期间的保险，除了提供在职期间合同、工资证明等材料外，还要满足你目前是停交保险的状态。如果现在新单位已经在帮你交纳保险了，则要等你离职停办之后再要求前单位补交。”南京市劳动保障局工作人员回答，“但是如果要补交的社保时间是失业的时段，那根据规定，外地人现在无法以自由职业者的身份去补交，只有南京户口才能在失业的状态下申请补交”。

交2000块手续费

担保公司也能开“证明”

虽然符合条件的补交社保得单位配合，但总算也是符合政策的。那些无法提供一年社保的外地购房者是不是就束手无策，只能一次性付款了呢?

笔者在采访中了解到，一些中介公司和开发商也想出各种各样的对策，提供“贴心服务”。某高档楼盘的置业顾问就表示他们可以为外地购房者提供一家信得过的担保公司，做出一份符合规定的社保证明。当然不是无偿的，要收取购房者2000元左右的手续费，一般三天内就能拿到社保证明。一名知情人士透露道：“买来的社保证明是假的，不过，售楼处承诺出了问题由担保公司来承担。”

对此，苏源律师事务所资深律师王炜表示：“这个说法是不成立的，银行审核的是贷款人的信誉，如果社保证明查出作假，肯定贷不到款还影响信用，这个责任担保公司如何承担呢?更何况，要查社保是否真实其实非常简单，只要输入个人的保险号在劳动保障局的网站上就可以查到。”王律师指出，除非银行和贷款人有一种默契，只做形式上的审核，不问文件所承载的信息是否真实，这样在操作层面就可以过关。

“不过，新政之所以需要购房者提供纳税及社保证明，主要用意在于限制异地炒房，目前银行的审核的程序非常严格，一般不会违反规定顶风作案。”王律师表示。

无贷款记录的外地人

在宁贷款能享85折

有了一年以上的社保记录就拿到了外地人在南京贷款购房的通行证，接下来就是核定首套房还是二套房了，这关系到贷款的利率与首付成数。这个环节，徐小姐和表姐有了巨大的差别。徐小姐在南京下关区已经有一套二居室的房子，她现在购买的这套毫无疑问属于二套房，按照规定，徐小姐必须缴纳房价200万的五成首付即100万，利率为基准的1.1倍。徐小姐选择贷款10年，利率为6.14%上浮10%，高达6.754%，每月要还款11500元。

据中国银行、深圳发展银行等多家银行表示，外地人贷款购房主要是看社保证明以及在南京是否有住房，外地的住房一般不查询。表姐一家在南京没有住房，表姐之前在宁波买的房子是以其丈夫的名义贷款，她名下没有贷款记录，因此这次以她的名字来贷款买房，可以按照首套房的贷款政策来做。首付为总价200万的3成，即60万，贷款利率可以打8.5折，140万贷款10年的利率为6.14%下浮15%，每个月还款15000元左右。如果像徐小姐这样只贷100万的话，每个月还款是10700元，每个月比徐小姐节省了800多元，10年少付近10万利息。

契税的“唯一住房证明”

只限南京地区

不但贷款政策不同，徐小姐和表姐所交的契税也不一样。按照最新标准：家庭首套住房90㎡以下征收1%契税;家庭首套住房90-144㎡征收1.5%契税;其它一律征收3%的契税。

因此，徐小姐由于是二套房要缴纳总价200万的3%契税，即6万元。而其表姐一家在南京没有房产，可以去目前所购房产所在区域的房产档案馆开具“唯一住房证明”，家庭首套房90-144㎡之间征收1.5%契税，即只要3万元，比徐小姐节省了整整一半的税钱。

如果外地人购买的是144㎡以上的高档房，在转让时，有时也能比本地人少交一项个税。因为南京的政策规定高档房满5年且为家庭在江苏省的唯一住房可以免交个人所得税，如果在江苏的其他地方还有住房的话，高档房即使满5年也要交差价1%的个税。

另外，不仅以上方面外地人占便宜，南京限购第三套暂时对外地房产也不做限制，只要在南京的住房不超过两套即可。这样，外地人在南京购房真的拥有了不少“特权”。

文章收集整理：江都房产网