“又加息了，下一年度月供款又要多交几十块钱。我是不是应该提前还贷？而且听说银行将调整房贷利率，我去年买房的7折利率优惠会不会上调呢？”很多去年刚买房的人，对银行的信贷政策很是关心并纷纷致电本报楼市热线。为此记者专门采访了银行有关人士，为大家详细解答有关贷款方面的问题。

关键词：利率

问：浮动利率可否转固定利率？

个案：有市民李小姐听朋友建议，在房屋贷款上，虽然选择“浮动利率”的方式较灵活，但是如果选择“固定利率”的方式贷款，那么无论贷款基准利率如何调整，都会在贷款期内按照约定的固定利率方式保持不变。李小姐问，现有的浮动利率房贷方式能否转为“固定利率”？现阶段再购房贷款是否选择“固定利率”更划算？

答：不可以转

昆明建设银行某支行的一位客户经理表示，原有房贷已经选择了浮动利率的方式，那么在贷款期内是不可能变更为固定利率的。此外，在银行目前的房贷业务中，固定利率并不多见，也只有个别贷款品种可以审批为固定利率的方式。另外，个别银行有固定利率贷款产品的，固定期限也不尽相同，有的仅享受1年、3年期内的固定利率水平，部分银行对最长贷款期限也有限制。

关键词：优惠

问：已放贷的7折贷款利率会调高吗？

个案：张先生去年购房所做的贷款，沿用的是2008年底国家为刺激楼市消费所出台的优惠政策，其中房贷利率最高为7折，二套房甚至也有7折利率的优惠。而“4·17”新政后，二套房利率优惠上浮了1.1倍。已买房的业主、房奴们也开始担忧，原有的7折利率是否会取消？

答：不会

云信记者就此咨询了昆明各大银行了解到，目前各银行普遍执行的是8.5折的优惠利率，但都是对新增购房贷款实施的政策。而原有已发放了贷款的，则按照原有按揭合同所约定的利率水平走，所变动的只是基准利率，而合同所约定的下浮或上浮的幅度不变。

关键词：还贷

问：加息后，提前还贷款更划算？

个案：与李小姐一样，担忧此次加息以及将来不确定的加息周期的到来，会陡增月供压力的消费者并不少，因此有人便有了“此时提前还贷是否划算”的想法。

答：不划算

一家商业银行负责发放贷款的工作人员告诉记者，一般在加息周期阶段内，提前还贷是比较推崇的方式。但是目前人民币升值，企业原材料和人工成本都相应上升，这些都对企业造成影响，再者加息只会令企业压力更大，因此，目前并不处在加息周期上，提前还贷并不划算。假设购买首套住房，贷款30万元，还款期限20年，贷款年利率为5.219。目前，按8.5折优惠计算，每个月差不多要还2016元。相比调整前，平均每个月需多还约28元，对日常的生活开支，不会造成太大影响。

该工作人员表示，已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，即便是加息后，7折利率也非常低，这部分购房者的资金利用成本很低；另外，目前从银行层面来说，年底前贷款额度趋紧，提前还贷后再行贷款的难度非常大，所以，要把握住手中的“流动性”资金，转向更好的投资渠道。

此外，有分析人士建议，等额本金还款超过5年的贷款中，早期还款的大多为利息部分，超过5年再提前还款，可以说所还本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

置业课堂

房产证5年后再过户，怎么规避风险？

问：我看中二环附近一套二手房，面积100多平方米，总价约90万元。因为这套房子房产证出了还不到5年，如果现在过户还要交不少营业税，我能否先付钱给业主，等房产证满五年后，再办理过户手续。其间要注意什么风险？

云信：最大的风险，就是要防止卖家一房多卖。虽然没有办理正式的过户手续，但要与卖家拟订一份买卖协议。在协议中，要把真实的交易情况写清楚。要写明房屋过户时间，是否需要公证，为了避免卖方毁约，协议书上要写上“不可撤销”等。总之，协议上尽量将内容详尽。

还有，签订协议前，买方最好去房管局查证该房屋权属问题，是否有多个户主。如果有多个户主，须跟每个户主一一签订协议。其中，最好找个第三方(买家信任的人)，去公证处公证，让第三方作卖家的全权委托人。拿到房产证前，可与卖方协商付款方式，诸如分期付款或缴纳部分定金。还可以做第三方监管，即先不付房款，将款项监管在银行，等到拿到房产证后再将款项转给卖方。

记者帮

房子抵押贷款后，不能再买房

问：我看中了北市区一个楼盘。因为无法贷款买房，决定将之前的房子抵押贷款，再买入看中的新房。这样可以吗？

记者：9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确表示各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

记者从各大银行获悉，房子抵押贷款后，不能用于购买住房。为了规避贷款人“作弊”，银行要求贷款人提供贷款用途证明。审核通过后，银行也许会采用受托支付的方式，绕过贷款人直接将钱打到贷款用途证明的公司账户。

文章收集整理：江都房产网