房价高企不知道打碎多少人的购房梦，而贷款买房，又给买房人打开了另一扇窗。2010年12月25日，央行宣布加息，尽管靴子落地，买房人却更加焦虑了，因为这或许只是步入加息通道的一个开始。

面对加息，面对通胀，面对农产品价格不断上涨，吃不起，住不起，工资却不见涨的窘境，越来越多的人意识到赚钱越来越难，省钱才是王道。

背负着房屋贷款的人，不愿看到的就是加息，难免要关注一下房贷款省钱诀窍。现在银行可选省利息的方式大抵有两种，一种是变更还贷款方式，另一种就是选择个性房贷产品。

由于多数银行都有转按揭服务，一些小型股份制银行为了吸引客户转按揭，大幅降低服务费，也为贷款人提供了较大的选择空间和自由度。

我们不妨看一看，究竟这些还贷款方式和个性房贷产品，都是怎么省钱的。

最省钱还款方式：等额本金还贷款

银行最主要的还贷款方式有三种，一是等额本息还贷款，二是等额本金还贷款。除此之外，还有固定利率房贷。

固定利率房贷，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同规定的固定利率支付利息。

固定利率房贷，虽然看起来要比其他两种方式更好，尤其是在低利率水平下，如果采用固定利率房贷，就可以避免加息带来利息支出增多的风险。

可是实际上，固定利率房贷操作性较差，首先，在加息预期升温的情况下，银行出于盈利的角度考虑，浮动利率房贷的利息收入很明显高于固定利率房贷，因此很多银行暂停开办此类业务。当加息预期下降的情况下，又重新开办。可谓买的不如卖的精。

即使少部分没有暂停固定利率房贷业务的银行，也会把固定利率调高，以降低未来加息给银行带来的利息收入减少的风险。甚至提高至比普通利率高一个百分点的利率，提前透支预期利息。

等额本息还款是指从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。等额本金还款方式是指在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。

在假设利息不变的情况下，等额本息所还整体利息加本金总额，低于等额本金。相对来讲等额本息更为划算。但是在强烈的加息预期之下，等额本金还贷款方式在初期偿还较大款项，同时此刻利息较低。随着时间的推移，利息虽然增加，但是本金也相对减少，产生的利息总负担也降低了。

因此，在加息预期下，等额本金还贷款比等额本息还贷款、固定房贷利率更为划算，是最省钱的还贷款方式。

适合人群：等额本金还贷款，在初期还款阶段，因为生息本金大，需要还的利息也就多，总体还贷款金额较大，随着时间的推移，还贷款金额逐渐下降。相对于一些刚步入职场的人，还贷款负担未免较重。适合收入较高，相对稳定的成熟白领。

最省息房贷产品：气球贷

除了还贷方式外，银行推出了各种房贷产品，其中包括组合贷、公积金贷款、气球贷。这三种利息相对较低。

在相同的金额和相同贷款年限下，付出利息最少，最省钱的是气球贷。气球贷最大的特点就是长贷短供，也算是双周供的衍生房贷产品。

气球贷，即贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期要一次偿还。所以，累计尾款所需偿还金额较大，到最后一期时还款压力比较大。有一定的经济压力。

整体来看气球贷虽然最省利息，但是相对来讲每月月供也是高于另外几种贷款方式。

除了气球贷，最省钱的自然是公积金贷款方式，由于利息相对商业贷款具备优势，不论是月供还是利息都低于其他贷款方式。

和公积金贷款相比，利息和月供高于气球贷的产品是组合贷，组合贷是部分享受公积金贷款，另一部分按照商业贷款利率计算。

适合人群：由于具备长贷短供的特点，比较适合可以提前还贷款的借款人，短期借贷，前期依然可以按照较低利率支付利息，手头宽裕后，一次性还清贷款。最适合拆迁户、中高收入阶层、短期预计有大笔投资或存款收入的人群。

还贷投资两不误：循环贷

不论是公积金贷款还是组合贷款，都有特定人群限制，如果只能进行商业贷款的同时，又不能承担太高的月供，可以选择循环贷。

循环贷，以贷款所购住房作抵押，向银行申请可在约定期限内循环使用的最高额度个人贷款，随用随取还款部分的额度可以再次提取使用。

循环贷产品更适合手中资金充裕的借款人，手头资金充裕，可以在与银行约定的期限内，将已还款的部分资金提取出来，购买一些低风险高收益的银行理财产品，进一步抵消利息支出，可谓一举两得。

类似循环贷的另一种房贷产品活利贷，是指房贷客户在银行开设一个活利贷账户，之后可将家庭每月除却日常花销外的结余资金存入该账户，而这笔被存入的资金即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵销。通过“活利贷”，客户可随时将闲置资金用于还贷，从而实现节省利息的目的。

活利贷，最适合每月有盈余资金的人以及“月光族”，或者那些不愿意老跑银行，一次存入两三个月月供金额的借款人，还有经常需要流动资金的客户群体。

适合人群：循环贷和活利贷产品，对于资金流动性需求较大的借款人，非常适合。以现在的投资市场来看，多余的资金，可以选择一些风险较低，收益率在8%以上的银行理财产品。相对于省钱来讲，投资是更为积极的方式。

最快还贷选择：双周供

双周供是较早推出的一种房贷产品，基于提前偿还本金，以减少利息的方式。

贷款“双周供”，是指个人按揭贷款由传统的每月还贷款一次改为每两周还款一次，每次还贷款额为原来月供的一半。

由于还贷款方式的改变、还贷款频率的提高，借款人的还贷款总额却获得了有效的减少，还款周期得以明显的缩短，客户在还贷款期内能省下不少的利息。

双周供是基于还款总额的减少，而降低利息的，申请双周供的提款人，还可以和银行进一步商讨更多的优惠利率。因为此类产品对于银行来讲，也可从中受益，不仅回收本金期限缩短，减少运营成本，也同时降低风险。因此银行对于双周供产品的利率，有较大优惠打折空间。

不过，双周供对于资金安排的要求将大大高于月供，忘记或者不够还款的可能大大高于月供。而且双周供的罚金也较高。

适合人群：由于还款频率的提高，双周还款的方式，只适宜于资金流动性较好、收入来源稳定的家庭。

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2011房价难涨不会大跌 房贷重新定价时机已到

2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。

2010年前11个月，全国商品房新开工面积大增48.7%，远远高于2009年全年11.54%的增速。由于新房销售多为预售，因此2011年楼市供给将增长较多。在供给增长的情况下，需求则被抑制。

在投资性需求方面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至还会加大；在自住需求方面，目前的房价又是多数家庭所承担不起的。在这样的情况下，目前楼市库存逐渐增加，北京可售住宅已超过10万套，上海挂牌的二手住宅已超过15万套。2010年，一、二线城市的住宅销量已出现下滑，当年前52周，10个重点城市中，住宅成交量除武汉小涨1.18%以外，其余城市均下跌，跌幅较大的城市包括：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%。2011年，一、二线城市的住宅销量仍将保持低量，基本不可能回到2009年的水平，全国住宅销售面积增幅可能在10%以下，很有可能负增长。

就全国而言，限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的威力还将逐渐展现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成）、利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的打击较大；2008年，在雷曼倒闭引发金融危机前，中国经济仍在高速增长，但2008年前8个月房地产销量却负增长14.74%，说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大；去年前11个月，全国住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅，随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和“稀释”，适度宽松货币政策结束，住宅市场的货币将不再过剩，这将影响房企销售金额的增长。

数据显示，房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元，开发投资则仅有42697亿元，资金较为宽裕。但是，商品房销售额少于开发投资额，为4.23万亿元。由于全国地价短期内难以下跌，未来房企的购地支出将较多。同时，政府对闲置土地的清理、去年大量新开工面积的后续投资等，都将消耗房企的资金。另外，虽然统计数据显示房企整体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下，仅从房企资金情况来看，也需要平价销售以回笼资金。

综上判断，2011年房价很难上涨。不过，在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下，房价也不大可能有大幅的下跌。

元旦小长假一过，应该到了银行重定住房按揭贷款利率的阶段。

2008年底及2009年初，根据国务院的131号文件及央行的302号文件，个人住房按揭贷款利率全面下调（尽管文件要求各商业银行对第二套以上的住房按风险自主定价，但是各行基本上是按利率下限定价）。由于2009年既没调整信贷政策，也没调整基准利率，过度的住房信贷优惠政策持续了两年多。

2010年国十条出台之后，央行又出台了275号文件，而且央行的货币政策工具开始全面启动。可以看出，近几个月来，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制投机炒作，不仅调整了个人住房信贷政策，而且通过加息让货币政策转向，即由适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策。不过令人遗憾的是，目前已进入2011年了，个人房贷利率仍无全面调整的迹象。

在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提高，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应该在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定条款可对个人房贷未偿还部分的利率重新定价，让其利率逐渐回归到常态水平（目前至少低200个基点）。但是，目前还没有看到有商业银行在着手该工作。

去年底央行的两次加息，其巧妙不仅在于一般意义上收紧整个银行体系信贷规模，更重要的是从价格机制上抑制了商行信贷扩张的冲动。我们可以看到，

这央行两次的加息采取了存贷款利率上调不对称的方式。即中长期的存款利率上调幅度远大于中长期的贷款利率上调幅度。比如，3年期和5年期存款的利率分别由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分别上涨了0.82%和0.95%，上涨幅度分别为24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的贷款利率则分别由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上涨了0.46%，上涨幅度为8%左右。按照已有的利率水平，在两次加息之前，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.158%，而当时的银行5年期存款利率仅为3.60%，因此商业银行的个人按揭7折优惠贷款仍然是有利可图的。但是两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，在现在的条件下，商业银行经营每一笔这种贷款都得亏损。在这种情况下，商业银行希望增加个人住房按揭贷款进行过度的信贷扩张来增加其业绩根本就不可能，还得补贴给借款人。如果个人按揭贷款的利率为8.5折优惠，其利率为5.44%，其利差也只有0.89%，还不足商业银行管理成本。在这种情况下，商业银行对个人按揭贷款规模扩张的冲动有可能会全面收缩。

但是，目前国内商业银行对个人按揭贷款的冲动仍十分强烈，再加上银行信贷人员的既得利益（不少银行信贷人员或其亲友本身就是住房投机炒作主力军成员），国十条在各地存在很大的阻力。不少商业银行都在试图冲破国十条差异化的信贷政策的限制。

正因为不少与商业银行关系密切的人是国内住房市场炒作主力，在央行的个人住房按揭贷款发生变化之后，不少商业银行可能采取规避国十条差异化的信贷政策。

按照当前的贷款合同规则，绝大多数都应一年一次地重定贷款利率，比如2009年1月时，就是按照新的信贷政策让所有住房按揭贷款利率全面下降的。同理，在进入2011年1月后，2010年以前的个人住房按揭贷款利率也要根据新的信贷政策精神全面重定，利率将快速上升。在这种情况下，不仅会对住房市场投机炒作打击严重，也会由此改变房地产的预期。

现在，就看国内商业银行如何行动了，如果商行不根据新的信贷政策精神调整按揭贷款利率，那房地产市场投机炒作仍会继续；如果商行真正行动，房地产市场价格回调或有可能。

文章收集整理：江都房产网