提要：每年12月，电影大片接连跑进“贺岁档”，央视、省台“跨年晚会”争夺着收视率。从历史数据来看，去年38.9%的上涨幅度也为1998年房改以来的历史新高，这反映的是2009年的这轮房地产价格上涨幅度是历史上最大的。

折扣硝烟，房地产调控不达目的不会罢休

■策源地产董事长 徐晓亮

经过年内三轮房地产调控后，政策的效果已经很明显：截至去年11月份，全国70个大中城市房地产价格同 比 上 涨7.7%，是4月份以来连续7个月同比回落，且回落趋势有所加大。但是这样的数字并不能使消费者感到信服，依旧居高不下的房地产价格导致大众对于政府调控力度产生不满情绪，对于房地产调控的结果也不甚满意。

事实上，自去年调控以来，全国土地供应量已明显加大，房地产保障性住房建设力度空前。 2010年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，加快推进房地产住房保障体系建设，尽管如此，目前的房地产保障房数量仍远远不能满足实际的需求，无法彻底解决供需之间的矛盾。因此，解决房地产问题的根本办法，除了增加有效供应，还要控制过旺需求，调整供应结构，只有这样，房地产市场才能平稳健康发展，房价才能稳定。

中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。从政策释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休，可能持续的时间会更长。

可以预期的是，2011年中国将继续加强和改善房地产市场调控。房地产土地供应力度会继续加大，热点区域或中心城市地块的竞争将更为激烈；货币政策从“适度宽松”向“稳健”转变，限购限贷政策放松可能性不大；房地产保障房建设力度将继续加大，公租房成新的着力点，房地产市场将逐步向着“双轨制”的方向发展。

压抑越久爆发越大

■中房信分析师 薛建雄

2010年，在“史上最严调控”的压力下，房地产价格暴涨的局面被控制住了，但被压抑的需求如果没能得到很好的疏导，最终爆发出来的能量也会越大。

从个案来看去年绝大多数房地产楼盘的价格都有一至二成的上涨。不过，统计数据的翘尾因素，导致去年新房平均房地产楼盘价格的涨幅高达38.9%，房价达到2.204万元/平方米。而房地产价格大涨的2009年环比涨幅则只有16.2%。从历史数据来看，这样的统计数据通常会慢一年左右，2008年基本没涨的情况下统计平均房价环比上涨29.4%，而2007年大涨的情况下统计数据显示平均房价只涨11.4%。

从历史数据来看，去年38.9%的上涨幅度也为1998年房改以来的历史新高，这反映的是2009年的这轮房价上涨幅度是历史上最大的。

翘尾的主要原因还是购买力压抑。上海有2000万人口，人均房地产住宅使用面积只有17.2平方米，如果每年改善1平方米就需要2000万的新建房产住宅。同时，上海每年有10万-30万的新增外来人口，需要300万-900万平方米的新建住宅。每年旧城改造和工程需要拆迁的房屋在600万平方米左右，需要增加相应面积的住宅。

但是，去年房地产楼市受到调控影响，前11个月住宅的销售量只有1451万平方米，意味着很大一部分需求没有释放出来。因此，去年严厉的市场调控只是抑制住了需求和房价，一旦调控放松，需求和房价都存在巨大的爆发性。

去年房地产楼市高调收尾

■华燕市场研究部副经理 张晴怡

2010年底，上海房地产市场与 2009年底的情况相比，出现了截然不同的走势。从月度成交情况分析，12月的成交量已环比超过 11月的成交量，而前年 12月的房地产楼盘成交量是走低的。并且2009年整个下半年的成交量呈现下行趋势，而去年的房地产成交量上升波段出现在下半年。从周成交情况分析，刚过去的两周的成交量也出现连续大幅上扬，最近一周的单周房地产住宅成交面积更是接近30万平方米，处于全年较高的水平。可见，去年年底的房地产形势出现一轮小高峰，以高调收尾。

从政策调控方向分析，仍然有可突破的口子。如限购令，是对城市进行限购，并非在全国范围内进行限购，所以并不能完全“掐死”成交，加之通胀因素影响，仍有买家毅然入场。

房地产市场需求存在，而政策大力调控，这如同在湍流的小河里用石头围堵，短期内是会造成成交量的下滑，而由于需求的存在，最终还是会体现出房地产市场成交量上扬。

值得一提的是，房产税这把达摩克利斯之剑一直悬着，且开征的脚步越来越近，而对增量征收的说法会使得买卖双方都挤“末班车”，想趁房产税未开征之前完成交易，所以今年年初的房地产豪宅市场将成为最大看点。

今年房价或将小幅震荡

■佑威房地产研究中心副主任 陆麒麟

据佑威及房地产楼市专评网提供的数据显示，2010年第四季度，整个上海市商品房地产宅成交面积达到329万平方米，相比第三季度250万平方米成交面积增加了31.6%；而成 交 三 季 度 的2.0873万元/平方米上涨到四季度的2.2522万元/平方米，涨幅达到7.9%。从去年的成交数据来看，进入年底，不管是成交量还是成交价格，都出现了明显的提升，房地产成交量的增幅更是明显。

实际上年底全市出现了明显的量价齐升现象，与去年政策的房地产调控还是相关的。首先前期调控政策主要针对投资和投机买房者，导致投资者买房进度放缓，而刚需似乎发现了房价下跌的趋势，也进入观望，促使二季度成交量出现了大幅的萎缩。而进入9月份房地产价格未降反而开始反弹，二次调控伺机出台，但是此次调控方向出现偏差，打压了刚性需求，如首套房首付提升一成，利率优惠减少等，直接促使刚需无力买房。从反面来看，此次政策只是限制了投资买房的套数，其他待遇并未改变，变相鼓励其投资高端市场。

但是2010年的房地产楼市和2009年又有较大区别，首先2009年的房地产楼市是一路高歌猛进，量价齐飞，而去年楼市却缩量明显，并且持续调控使房地产得楼市出现了一定的波动，但是总体来看还是涨多跌少。

2011年对高端市场而言，我们还需谨慎对待。如政府持续不断宣传房产税的出台，将在短期内对于高端房地产住宅形成较大的冲击。对于普通房地产住宅而言，还需区别对待，房价过高，上涨过快还是当前政府主要调控的方向，那么一些房地产价格上涨过快的区域必然存在较大风险。有些供应相对较大的板块也将是未来房价存在较大风险的区域。但是从长远来看，房地产还是长期处于供不应求的状态，房价上涨的动力仍旧存在。

文章收集整理：江都房产网