张女士在房屋经纪公司的促成下，与卖房人顾某签订了《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》。在签订合同过程中，出于对房屋经纪公司的信任，再加上顾某称是房屋所有人李某的妻子，所以张女士在没有审查李某对顾某的授权委托书、李某的身份证及房屋产权证明的情况下就匆忙与顾某签订了合同。后出于房屋涨价等方面原因，房屋所有人李某提出不同意卖房屋，导致张女士与顾某签订的房屋买卖合同不能正常履行。同时，由于顾某的代卖行为先前并没有得到李某的书面授权，所以张女士无法向卖房屋人主张权利。张女士认为自己房屋买卖合同并未成立，因此拒绝支付房屋经纪公司佣金。

后房地产经纪公司将张女士告上法庭，要求支付佣金，一审判决张女士败诉。张女士不服，上诉至二审法院。二审法院经审理认为，房屋经纪公司作为居间人，在提供居间服务过程中没有履行向卖房人索要产权人身份证明复印件及房屋所有人的授权委托书等证明文件的法定职责，造成张女士面对对方的违约行为时无能为力。所以房屋经纪公司无权要求佣金报酬。遂改判房屋中介败诉。

【评析】

本案是一个居间合同纠纷，一审和二审对本案之处理截然不同，究竟何者更为合理呢？我们分析一、二审判决理由之不同之处：

一审判决依据在于：原告与被告之间的居间合同合法有效，原告促成被告与第三人顾某订立房产买卖合同，根据《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”仅从表面的法律规定来看，本案居间人确实促成了买卖合同的签订，合同签订之日即为合同成立之日。因此，一审判决似乎合法有据。

我们再来看下二审。二审法院认为，居间人在提供居间服务时并没有向卖房屋人索要相关权属证件及委托书，导致张女士与顾某签订的买卖合同归于无效。也即二审以居间人未履行居间义务为由，驳回其获取报酬求偿权。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据本条规定，二审实质上隐含这样一个逻辑推理：核实卖房屋人身份及房屋房产权属为居间人应当向委托人汇报的义务。居间人在故意隐瞒或提供虚假情况的情况下，是要承担不得要求报酬及承担损害赔偿的责任，那么“举重以明轻”，居间人在重大过失(在本案中居间人未核实基本身份及权属，显然属于重大过失)未履行居间义务的情况下，则承担不得要求报酬但不承担损害赔偿的责任。

从法理上讲，委托人出于对居间人业务的专业、审慎以及其掌握的信息资源的信任和依赖，才委托其帮助促成买卖合同之签订，居间人未能履行其专业、审慎的审核义务，直接导致委托人这一信赖利益受损，从合同平等原则来看，居间人亦无权要求获得报酬。本案中，虽然居间人促成买卖合同的签订及成立，表面上看符合获取报酬的形式要件，但其未履行核实义务的行为属于违约行为，委托人就此取得相应的不支付报酬的抗辩权。因此，二审的判决应当来说更为合理。

另外，本案中房屋买卖合同因签字人非房产权属本人，根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。据此，张女士并非对该合同就无能为力，其可以要求顾某承担法律责任。

最后提醒购房屋者的是，买房屋是个大事，毕竟不同于买菜那样的日常交易，在交易过程中不可过于信赖中介方，应当自行核实相关权证信息，不要轻信口头之承诺，比如“委托书日后再补之类”之类的言语。该麻烦还是要麻烦一点，不然到发生纠纷之时便为时已晚。

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