元旦楼市是新一年房市的开始，同时也意味着2010年楼市画上一个圆满的句号。

事实上，2010年的楼市是一个动荡的春秋，火爆升温的市场遭遇前所未有的调控，房市在磕磕碰碰中前行，起伏跌宕的行情让许多业内人士看不清楚行业走势。

在新旧年交替之际，2010年楼市行情向东莞市民传递一种什么信息，而即将到来的2011年又有什么看点？记者尝试着从几大代理机构寻找答案。

2010年

4.58%——土地价格同比上升

数据显示：2010年整体土地单价为1897元，同比2009年上升4.6%；商住用地成交单价为4335元，保持上升趋势；从2007年开始由于受楼市的低迷，土地价格迅速下降，并且在2008年触底，进入2009年在楼市销售回暖的情况下，土地成交单价得到一定程度的回升，特别是商住用地，成交单价已经止住大幅下滑的势头，呈现得比较理性。

解读：进入2010年虽然全年不断有调控措施出台，热点区域的优质地块也涌现几个新地王，特别是商业、商务金融土地，也迎来了突破的一年，全年成交商业、商务金融用地达73.1万平方米，可见东莞即将迎来商业地产快速发展的时期。

28现象

——两成品牌房企占八成市场份额

数据显示：2010年全市约200家开发商，其中有175家开发商在2009年和2010年均有销售收入。在这175家开发商中，有35%的开发商在2010年的销售收入已经完成2009年全年的90%以上，也就意味着保守计算超过三成的开发商基本上完成了2010年的销售目标

解读：2010年东莞市场有个明显的特点就是“二八”现象分化比较严重，品牌开发商的物业成交集中度高备受置业者关注。

5733元
——普通住宅均价

数据显示：2010年商品房均价为7889元/平方米，同比2009年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733元/平方米，同比2009年上升8%；洋房均价为6624元/平方米，同比2009年上升19.2%；公寓均价6383元/平方米，同比2009年上升6.5%；别墅均价15207元/平方米，同比2009年上升18.4%；商铺均价10209元/平方米，同比2009年上升10.6%；而写字楼均价为8974元/平方米，同比2009年上升22.6%；车库均价9133元/平方米，同比2009年上升12.6%。

解读：由于东莞房地产的发展，外来品牌开发商增多，外来开发商给产品线的丰富起到很大的指导作用，2010年东莞市场普通住宅常平呈现多样化。

48.74亿

——万科业绩位列榜首

数据显示：截至2010年12月31日，2010年各房企销售情况已尘埃落定，万科、光大的江湖地位依然如故，万科以48.74亿元排名第一，光大以40.10亿元排第二，中信地产以35.92亿元比2009年再上一个台阶。

解读：从销售金额排名前十的开发商情况，品牌开发商的市场份额越来越大，同时值得大家关注的是外来开发商在2010年取得非常不错的成绩，60%房企属于外来开发商，这可以看出外来开发商对东莞楼市贡献度很高。

2011年

767.4万平方米

——潜在供应量

据不完全统计，全市商品住宅潜在供应项目共计169个，其中101个新项目，后续开发的项目68个，全市商品住宅总建筑面积达876万平方米（包含不可售面积、开发商自用面积等），按往年的数据经验，通常不可售面积占总建筑面积的比重为12.4%，据此计算，2011年全市商品住宅潜在供应量为767.4万平方米，创历年新高。

解读：与2010年相比较，2011年商品住宅潜在供应量增加，预计2011下半年将有大量新项目入市，市场新增供应将逐步增加，市场消化压力将逐步加大。

343.8万平方米
——普宅可售存量

数据显示：随着2010年市场存量的持续消化，库存低位运行，在2010年11月份商品住宅可售存量降到444.6万平方米左右，普通住宅的可售存量降到343.8万平方米左右。

解读：预计进入2011年，随着新增供应的持续增加放量，库存将持续走高，目前的库存水平则处于相对低位。

118个

——镇区潜在供应项目

数据显示：2011年城区潜在供应项目数共50个，其中全新项目31个，加推项目19个，合计供应面积294.5万平方米，占总体比例为33.62%；镇区潜在供应项目118个，其中全新项目70个，加推项目48个，合计供应面积581.5万平方米，占比66.38%。

从各个区域来看，2011年商品住宅潜在供应量主要集中在南城、东城、凤岗、寮步、虎门、万江、厚街、松山湖、大朗和常平等区域，这些区域的潜在供应均在30万㎡以上。

解读：无论是全新项目还是后续开发项目，镇区均远高于城区，2011年镇区消化压力相对较大。

58个

——写字楼和商铺潜在供应

数据显示：2011年东莞市写字楼潜在供应项目共计17个，潜在供应面积达到96.9万平方米（含只租不售的面积），远远高于2010年的新增供应水平，主要集中分布在常平、大朗、南城、清溪、松山湖、塘厦、万江等经济发达地区。

2011年东莞市商铺潜在供应共计41个项目，供应总量为51.9万平方米，比2010年增加70%。这些商铺大部分是商住项目的配套，同时也有部分独立的商业项目，如常平的百花时代广场、莞城的东田百达中心、厚街的南峰商业广场等。

解读：商业地产经过数年的沉淀和消化，并在东莞经济逐渐升温后，出现供应明显增加的态势。

展望

2011年楼市以稳为主

经历2010年两次房地产政策调控，房地产调控政策在信贷、税收、土地等方面基本出尽。房产税仅在个别城市试点开征，同时仅对高端物业征税，此举对整体市场影响有限。另外，值得关注的是“十二五”规划中保障性住房建设列入重点经济工作项目，随着大量保障性住房的开发供应，整体房地产市场将逐步回归理性和平稳发展。

针对这一行情，业内人士分析认为，由于保障性住房开发政府投入大而利润小，开发积极性较低，短期开发量较低，对商品房市场的压力较小。但长期而言，如果保障性住房建设按照政府规划持续进行，对整个商品房市场的冲击无疑是巨大的，故市场以稳为主。

供需偏紧之势有所缓解

据了解，商品房住宅潜在供应项目共166个，比2010年有明显的增加。在潜在供应中，以全新开发的新盘为主，其中加推项目66个，全新项目100个，潜在住宅供应量达到770万平方米。

对此，东莞中原地产研究中心对2011年市场需求规模的预测，新增供应需求比预计从2010年的11向1.51转变，市场供需状况从供应偏紧向供需平衡转变。

文章收集整理：江都房产网