限购限贷等行政化的调控措施不会给房地产价格带来方向性的变化，那些措施只是增加价格变化运动的摩擦系数而已。商品房天生具有金融产品的属性。影响住房价格最大的变量是资金，或者说资金的价格。利率和汇率分别是货币的国内价格和国际价格。单从房地产利率提升的角度出发，房价下行的压力确实会增大。另一方面，人民币利率提高会加大人民币升值的压力，本币升值又将成为国内房价上行的动力。

央行2010年1月12日上调存款准备金率的决定是中国货币政策由宽松转向紧缩的标志事件，而2010年10月20日和12月26日连续两次加息的决定则正式宣告中国进入一个加息周期。一般认为，上一轮房地产加息周期是从2007年3月开始的，在大致9个月的时间里，央行先后6次加息，金融机构1年期的贷款基准利率由6.12%升至7.47%，并累计8次上调了存款准备金率。受此影响并叠加百年一遇的次贷危机的影响，中国房地产市场在2008年后进入真正的冬天，量价齐跌。2008前10个月商品房销售额同比降40%以上，这可能是未来10年内中国房地产市场最糟糕的一段时期。有学者甚至认为，导致2008年中国经济减速的真正原因是高利率环境下的房地产市场的调整，而次贷危机的影响则是次要的。

在其他因素保持不变的前提条件下，房地产加息确实可能导致房价方向性的变化。本轮加息周期重启，更多地是管理层应对通货膨胀的被动之举。和上轮加息周期不同，人们并不因为利率的提升而急于提前偿还房贷。考虑实际的通货膨胀水平，即使年内数次加息，人们还将发现继续欠银行钱慢慢还贷是合算的。鉴于美联储今年实施第二轮宽松货币政策(QE2)，我对中国人民银行能否持续加息仍存疑问；但是，2011年的法定存款准备金可能会提升到20%的极限心理位置。总体分析，2011年，即使货币政策偏紧，考虑通胀影响的实际利率仍将维持非常低的水平。实际上，全世界的利率都将在相当长的时间内维持在非常低的状态。因为，格林斯潘已经教会各国央行增发货币去应对下一次的经济危机。

2010年史上最严厉的房地产调控措施之所以收效甚微，是因为这些政策恰恰遇上了央行2008年为应对世界范围内的经济危机所采取的宽松货币政策引发的滞后的通货膨胀。经济史已经证明，住房比黄金等贵金属能更有效地对抗通货膨胀。并且在中国，因为耕地保护政策以及地方政府对一级土地市场的垄断经营，住房的供应相对于中国加速城市化阶段的需求而言是非常有限的。有足够支付能力的家庭购买多套住房对抗货币贬值成为很自然的选择。父母亲给参加工作不久的儿女购买住房，不仅体现了他们对子女的爱，也是为了防止自己的储蓄受到通货膨胀的侵蚀。在经过6个月左右的房地产政策观望期后，首置需求改善性需求和投资性需求在2010年最后一个季度终于集中爆发，一线城市和部分二三线城市的房价在2010年末又上行了一个台阶，“地王”也在12月份重出江湖。个别一线城市的房管局为了让房价的统计数字显得好看，甚至直接干预豪宅楼盘的销售价格和数量。人们普遍对房地产政策的作用和效果产生心理疲劳，因为相信政策起作用的购房者每次都因为观望被迫在更高的价位买入住房。而且，人们还发现，一些政策的作用只是将房地产商的部分收入让渡给了政府和银行。

数据显示:2010年12月27日-2011年1月2日，北京市房屋网上住宅期房签约量为2863套，日均签约409套；住宅现房签约量为1559套，日均签约223套；房地产存量住宅签约量为5611套，日均签约802套。与前一周相比(2010年12月20日—2010年12月26日)，住宅期房签约套数减少416套，房地产降幅为12.69%；商品住宅现房签约套数增加1339套，是前周成交量的7倍多；存量住宅签约套数增加241套，增幅为4.49%。

协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁解释说，年末成交量的大幅上涨一方面由于大量结婚用房需求的集中释放；另一方面房地产购房者忌惮于央行进一步加息，导致购房成本提高，也刺激了一部分需求的释放。

与购房者的心态相反，房地产开发商对于今年楼市走向并不是很有信心。据了解，2010年12月27日—2011年1月2日，北京市共有1个项目开盘，房地产新增房源34套，为供应潮以来的最低点。随着新年的到来，房地产开发商推盘意愿降低。据统计，2011年1月北京楼市计划开盘房地产项目仅有14个，纯新盘占一半，新年首月预计将进入供应“淡季”。

文章收集整理：江都房产网