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美国1套500平方米别墅要花多少税费
发布日期:2011-01-30  浏览次数:934 次

从历史的角度考察美国的房地产市场,应该说,美国的房价在绝大部分时间里是平稳的,房价的增幅低于银行利率。本文通过透视美国房价的真相,来揭示美国房价平稳的秘密。

普通工人一年工资购60平方米住房

我们先看看美国的最新房价。根据美国统计局和住房和城建部最新发布的报告,美国2010年11月共售出新房29万套,新房销售价格中间值为21.3万美元(含地价,下同)。美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米,地产面积中间值是1416平方米(美国住房多为独立别墅)。2009年,美国全国从业人员人均工资为43460美元,也就是说,美国普通工人用不到5年的工资可买一套300多平方米的新房,一年的工资购房60平方米。

房价在15万美元以下的占17%,150000—199999美元的占27%,200000—299999美元的占27%,300000—399999美元的占15%,400000—499999美元的占6%,500000—749999美元的占6%,750000美元以上的占2%。

2010年11月,美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%,比2010年8月下降了2.39%,比2009年11月下降了0.80%,比2008年11月下降了8.08%,比2007年11月下降了24.70%。拉斯维加斯房价3年间的降幅为51.61%,洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都超过了30%。

下面,我们再看看美国过去几十年来房价的变化。

房价涨幅低于银行利率

美国2008年共有永久住房12820.3万套(另外还有440.2万套季节性住房),其中8040.6万套是独立住房,独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724,每2.37人拥有一套永久住房,2008年美国平均每个住户(住在一套房子里生活的人组成一个住户,与家庭户有别)2.55人,也就是说,美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%,租住率为31.7%。

美国房价1940年平均每套为3.06万美元,1950年为4.46万美元,1960年为5.86万美元,1970年为6.53万美元,1980年为9.34万美元,1990年为10.11万美元,2000年为11.96万美元,平均每年上涨2.3%,低于银行利率。

但是,小布什执政的8年是美国历史上房价涨幅最大的时期。由于小布什的减税政策,在他执政第一年就把克林顿卸任时留下的2370亿美元财政盈余降到1270亿美元,第二年即出现了财政赤字,也就是说,小布什用不到两年的时间就把克林顿留下的2370亿美元的家底给挥霍光了。小布什离任时,给美国留下了17500亿美元的财政赤字,创美国历史上财政赤字纪录。减税,使公民手里有了多余的钱用于房地产投资,把房价炒到了历史的最高点,房地产泡沫破灭引发金融危机,给美国乃至世界经济带来灾难性后果。

下面,我通过美国朋友Jessica的购房情况,看看美国人买房和保有住房都有哪些费用。

用在房子上的税费

2009年夏天,朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。这所房子建于2000年,共三层,室内使用面积500多平方米,2厅、5卧、4卫、2车库(其中一个是2车位),房屋周围是绿地,地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内,风景秀丽,环境幽静,世界头号球手伍兹也曾来此打球。

需要说明的是,500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米,100多平方米的地下室虽然有地板供暖,但没有装修,所以不算面积。房子买下后,她装修了地下室,如果现在出售,地下室就算面积了,就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室,暗无天日,他们的地下室其实最多一半在地下,在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷,并更换了中央空调。

房产交易时,除支付房款或首付外,还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用,所有这些税费加在一起,是房价的3%~8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房(房地产经纪人通常由卖方聘请),还需支付经纪人一笔费用,这笔费用是房价的5%~7%。

这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元,约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交,也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税,买房者从交易日开始,付房地产税。如果房子是按揭购买,还要对贷款额征收0.35%的印花税,另外加0.002%的贷款税(intangible tax)。对按揭购房者来说,房地产税由银行代缴。

除了房产税,还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳,每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶,一个用于放置普通垃圾,一个用于放置可回收垃圾,每月共交垃圾处理费20美元。

美国保有住房的主要开销就是房地产税,一般来讲,美国的房地产税税率是住房价值的1%~3%。房地产税各地区之间差别很大,即使一个城市的不同街区税率也不相同,富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解,房价高的地区房产税税率也高,因为房子附近的公共投入大,学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有,给生活和工作带来很大便利,多交些税也是应该的。

根据美国统计局提供的数据,2009年美国自住房估价中位数是185200美元,家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州,房地产税中位数为6579美元,税率为1.89%,房地产价值中位数为348300美元,家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额最低的是路易斯安那州,房地产税中位数为243美元,税率为0.18%,房地产价值中位数为135400美元,家庭收入中位数为54216美元。

美国1798年通过的关于财产税的法律,把财产分为三类:(1)价值100美元以上的房屋。(2)12岁到50岁的奴隶。(3)土地。可以看出,美国建国初期就开始征收房地产税,而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时,就叫单一税率;当房产税的税率与地产税的税率不相同时,就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率,有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些,先分别评估房产价值和地产价值,然后两者相加,得出房地产的总价值,再乘以房地产税税率,就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些,先分别评估房产价值和地产价值,然后,用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额,再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额,最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加,就得出房地产税的总纳税额。

文章收集整理:江都房产网

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