京、沪等地楼市限购令一下，投资者们开始不知所措：股市频繁震荡，储蓄要承受负利率，收藏泡沫已现，黄金趋势不明……

于是，很多投资者脑筋一转：虽然住房下了限购令，但是商业地产并没有被列为限制购买的范围内。那么，沈阳的商铺价格是否会就此走高，从而为投资者带来更高的回报呢？

商用房贷款量 零波动

私营业主王先生本打算用手里的钱再添置一套住宅作为投资，但是房子还没选好位置，这个念头就被种种限制政策拦住了。

王先生向记者透露，早年他在皇姑区一个繁华地段投资了一个商铺。当年花不到30万元购买的商铺，每个月的租金可以达到6000元左右。仅用了几年时间，他就收回了当年买商铺的成本，在最后商铺动迁的时候，又得到了一大笔的补偿款。商铺让他看到了投资的甜头，于是王先生现在又想到了投资商铺。现在他选择了一个位于铁西区繁华地段的商铺，可是王先生知道，仅凭手里的余钱想全款购买商铺是不可能的。

某国有银行负责贷款工作的刘先生告诉记者，商用房和住宅一样都可以贷款，不过一直以来商用房贷款在房屋贷款中都属于占比较小的一块。最近一段时间楼市的限购令确实让一些人开始考虑投资方向的问题，不过从贷款的各项数据来看，商用房贷款并没有出现明显的增加。

商用房首付 至少5成

中国工商银行理财师于若茵表示，南方很多城市出现过房地产信托、私募等股权等方式，让投资者间接参与房地产投资。目前，沈阳的投资者可以参与房地产市场投资的途径非常少。除了购买房产之外，也只能买到银行一些挂钩房地产的理财产品。

根据以往情况，通常购买商铺并准备很快出售的情况下，投资者才会一次性全款购买。否则，大部分购买商用房的投资者都会选择贷款。于若茵认为，在居住用商品房房价上涨空间有限的情况下，资金很有可能会流向商铺或者写字间这种商用房。房产调控政策很有可能成为商业地产发展的利好消息。和小商铺相比，商业网点要求的资本金比较大，所以总价稍微低一些的商用写字间的流向有可能会多一点。

从一个城市的经济发展来看，城市发展快的情况下，商用地产例如写字间等也会发展得快。出租率比较高，收益也会因此而大大提高。但是商用地产的投资期限比较长，因为这并不像住房一样属于刚性需求。要考虑到的是，经济受到影响的情况下，商业地产成长速度也会放慢，对个人投资者来说影响也会比较大。

据了解，目前各家银行的商用地产贷款首付一般要求五成以上，甚至有部分按揭贷款只能贷到三四成。贷款利率也不得低于同期基准利率的1.1倍。不过，与住宅投资相比,商业地产投资不受套数的限制，名下物业的多少并不影响再次投资。

租金回报率3%-5%

作为房地产开发商，吴朗（化名）也并不太看好商用房的投资前景。

据吴朗介绍，目前沈阳的写字楼盖了不少，但是有很多楼的使用率并不高。写字间的平均出租价格是在1200元/平方米-1500元/平方米。购买的价格至少要5000元/平方米。如果是门市房，好一些的位置出租价格是2000元/平方米-3000元/平方米，购买的价格可能达到3万元/平方米-4万元/平方米。购买商用地产，收回成本的时间很长。如果房子能租出去，租金回报率在3%-5%之间。不过，现在沈阳商业地产的租售价并不理想，很多商用地产几乎开一个就荒废一个，开发商处于用商用地产去向银行贷款，通过住宅类地产赚钱的状态。

业内人士表示，限购令的出现，不排除商业地产火一把的可能性，不过市场的情况才能决定投资者的收益。目前沈阳的商业地产需求量不大，风险也较高。普通投资者最好谨慎参与。

转让税费 利润的55%

投资者购入商铺前需要您想清楚您可要算好成本账
2011-2-22 16:19:35 来源:时代商报 作者:佚名

据南方日报报道，投资者购入商铺前得想清楚，不要以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。

商铺转让时有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%-60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，由于商铺转让交易过程中的高额税费，一般来说商铺换手率极低。“一方面是考虑商铺转让交易过程中的高额税费，通常商铺上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过商铺收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。”有多个物业投资的操盘手表示。

投资者在购买商铺的时候，除了要考虑商铺价格，同时更应该考虑商铺后续运营。因为商铺划分的单位越小，商铺业主就越多，要实现商铺统一经营的困难也越大。一旦商铺不能租赁出去，商铺投资者还要负担商铺物业管理费和商铺水电费，由于商铺的物业管理费、商业用电用水与住宅不同，这笔费用也不可小视。

文章收集整理：江都房产网