房产限购令对个人按揭贷款的冲击，在目前公布的首份上市银行年报中可看到蛛丝马迹。

深发展(000001,股吧)上周五公布的2010年年度报告数据显示，去年个人住房按揭贷款在该行零售贷款总额（含信用卡应收账款，下同）中占比从往年的60%以上大幅下降至54%左右。而深发展填补房贷增幅放缓的办法，是经营性贷款、汽车贷款和信用卡应收账款的大幅增长。

记者查阅了另外几家上市银行过往年报。数据显示，工商银行、招商银行等几家大行2006年至2009年个人按揭贷款占零售贷款的比例一直稳定在70%以上；兴业银行占比更高，2008年个人按揭贷款占零售贷款总额的比例高达86.99%，2009年更是上升到了令人瞠目的88.21%。可以这么说，如果剔除个人按揭贷款，不少银行零售贷款将所剩无几。

住房按揭贷款成为现阶段国内银行零售条线的主心骨，和国内近几年来的实际国情密不可分，刚性需求在过去几年中撑起了红红火火的楼市，也让国内银行启动了轰轰烈烈的零售转型过程。从运营角度看，按揭贷款模式成熟，对系统后台要求不高，能够给以往没有基础的国内商业银行迅速积累零售客户的基础信息库，从这个业务入手搭建零售银行框架可以说成本最低。同时，个人按揭贷款业务也能很好地分享公司银行业务以往打下的良好基础。实际上，到目前为止很多一手楼盘仍然限定买房者只能在某一家或者几家银行办理按揭贷款，原因也很简单，因为开发商在这些银行贷了款。

但是，市场环境会变，银行本身也在发生改变。不少银行其实在2008年下半年就开始逐渐感觉到，几乎是一夜之间，以往对经济增长劳苦功高的房地产行业在通货膨胀的压力下，成为调控政策的首选目标。而房地产调控的首选手段，往往又是银行的房贷政策。自2008年开始个人房贷利率折扣调为基准利率7折之后，多数银行的按揭贷款其实已是“薄利多销”。好不容易盼来加息周期，又碰上限购令，以往高枕无忧赚大钱的时代已然一去不返。

而在银行方面，整个“十一五”期间商业银行核心银行系统的升级换代是卓有成效的。至少到目前为止，已有银行开始尝试在零售条线统一后台并实施精准营销。近来在按揭贷款上已有多付首付来获取更低的利率折扣的情况，已经说明银行的后台可以做到单个客户成本收益综合评估，并达到精准定价的目标。这些变化，正是零售银行其他业务想要开展的基础所在。如果说个人按揭贷款在中国未来10年的城镇化进程中还将撑起各家银行零售贷款的半边天，那么其他基于经济结构转型带来的个人消费贷款、个人信用贷款需求则将成为未来银行零售业务的发动机。

不过，各家银行情况毕竟各自不同。虽然深发展成功抵御住了政策波动对零售贷款业务的影响，但还没有公布2010年年报的银行还有什么招，我们还需拭目以待。

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