作为以新国八条、房产税和加息为组合拳的第三轮宏观调控后的首个完整月份——2011年2月份的成绩单今天在汉宇地产新鲜出炉。汉宇地产全市门店反馈信息显示：2月份成交环比1月份萎缩82%，但是2011年的2月份与2010年2月份相比，公司业绩不降反升，同比增长4.23%。刨除公司市场占有率稳步增长因素，预计全市二手房2月份成交套数为4500~5000套，同比去年同期成交量萎缩不足10%。

可以说经过三轮调控，目前上海二手房市场基本回到去年年初水平，换而言之，2月份成交量的大幅萎缩首先是由于1月份基数太高，其次则为春节的季节性因素影响。楼市调控政策对市场成交量的影响在2月份的成交数据上来看并没有想象中那么大。

从区域来看，包含原南汇的浦东新区继续在二手房市场发力，占全市成交量比例已经接近25%，作为二手房成交第一大板块继续领跑全市。浦东区域中三林板块二手房市场最为活跃，房龄5年之上的上南花城靠近内环又紧贴世博会江景区，但房价才28000元/平米左右。而房龄在10年左右的新世纪花苑，单价仅为23000元/平米左右，市场认可度很高。浦东近期又逐渐回暖的还有并入浦东之前被市场热炒的原南汇周康板块和迪斯尼概念板块——川沙板块。周康板块的热点楼盘依然不变，是一直以来备受投资者关注的城中花园，经历了一段时间的价格调整，城中花园成交均价再次站稳16000元/平米的上方。成交量也出现了明显放大。而川沙板块由于次新房稀少，仅有的部分老公房和房龄10年左右的公寓房又同时成为炒作的对象，华沙二村、金厦苑单价分别达到了14000元/平米和16000元/平米以上。

从价格分布来看，目前高端二手房和普通二手房成交均价的分水岭在24000元/平米左右，2月份成交均价低于24000元/平米的成交达到了二手房整体成交量的86%，而这之上主要集中在29000~32000元/平米。也就是说按照目前房产税28000元左右的标准，绝大多数二手房成交属于优惠税率。这个价格标准或许会与上海过去几年公布的普通住宅、非普通住宅单价、总价标准一样，明显影响着靠近这个价格区域的住宅的价格走势和成交量变化。从成交总金额来看，160万元是目前高档二手房与普通二手房的分水岭，其中低于160万元成交总价的比例占据70%以上，说明在目前的二手房市场中总价低的二手房依然是购房者选择二手房作为购买对象的主要原因。而这些低总价的房源主要分布在宝山共康、闵行七宝、松江及浦东周康等中外环及外环外板块区域。

由此可见，虽然今年1、2月份遭遇宏观调控重大影响，但是由刚性需求支撑的二手房市场依然保持稳定。而目前的成交量、成交价格也是在刚性需求能够接受的范围之内。

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