【核心提示】

今年以来二手房交易出现哪些新变化？去年出台的个人出售超过5年时间的普通二手房住房可免征营业税等优惠政策，是否还在继续执行？新购车库和二手车库买卖时税收政策有哪些不同……最近，到地税部门咨询二手房及车库交易税收政策的群众很多。面对频繁出台的房产交易调控政策和税收变化，不少市民被搞糊涂了。由于营业税在交易时涉及的钱款最大，大家特别想知道，现在的二手房交易在营业税方面到底有哪些新变化？

销售不足5年住房

营业税全额征收

嘉宾说，二手房交易方面的税收政策变化是，从2011年1月28日（以房产部门的收件日为准）起，个人将购买不足5年的二手房住房对外销售的，按照交易金额的5%征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买二手房的价款后的差额、以5%的比例征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通二手房住房对外销售的，免征营业税。政策执行时间为一年。

以一套100平方米、原价130万元的普通二手房住宅为例，如果使用3年，现出售，合同成交价为150万元，按照原来的税收政策，需缴纳的营业税及附加为11000元。执行新的个人二手房住房转让营业税政策后，售房者就要按合同成交价全额缴纳营业税及附加共83250元，比原来增加了72250元。

购买家庭惟一普通住房

契税减半征收

那么，购买二手房的契税是否还有优惠政策？嘉宾说，去年出台的二手房交易契税优惠政策变化较大。该政策规定，自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该二手房住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同）惟一住房的，减半征收契税，即买方缴纳交易总额的1.5%为契税。

对个人购买90平方米及以下普通二手房住房，且属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税，即买方缴纳交易总额的1%为契税。据介绍，个人购买的普通二手房住房还包括公有住房。

嘉宾说，要享受税收优惠政策，买方就要提供家庭惟一住房的认定证明。房地产主管部门通过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，情况属实后，方可出具《家庭惟一住房查询证明》。认定标准为：购房人、配偶及未成年子女在住房信息系统中均无二手房住房记录，所购属于家庭惟一住房。

针对读者咨询的房产赠与契税政策，嘉宾说，房产赠与契税仍按原政策规定执行，不享受上述优惠政策。

一年内买卖房产

免征个税政策不再执行

房产个税的缴纳是按照交易金额的1.5%征收，对目前动辄上百万元的二手房交易来讲，不是小数目，因此也有读者关心是否还有什么个税优惠政策可以享受。

嘉宾说，目前二手房交易个税优惠主要集中在以下两方面：一是2010年9月30日前买入或售出房产，并在上述行为发生一年内售出或买入房产的，可按买卖差额享受个人所得税减免。但如果纳税人买卖行为都发生在2010年10月1日后，则不能享受上述税收优惠；二是个人出售居住满5年以上且是惟一家庭生活用房或出售首次上市的房改房，仍可免缴个人所得税。

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按照孰先原则

确定购房时间

一些读者来电抱怨，自己购房的产权证登记时间与契税完税证明上的时间相差一个多月。按照产权证登记时间不能享受个税优惠政策，但是按契税完税证明上的时间就能享受。读者咨询，遇到这种情况怎么办。

嘉宾说，由于各种原因，这种情况经常出现，因此，政策特别规定，个人购买住房既可以房产证上登记的时间为准，也可以契税完税证明上的时间为准。如果二者不一致，按照“孰先”原则确定购房时间。即房产证上的时间早于契税完税证明上的，以房产证上的时间为准，反之则倒过来。总之，以有利于大家享受优惠政策的时间为确认原则。

文章收集整理：江都房产网