中国文化当中有一种特殊的“潜规则”情节,当官有官场潜规则,文艺界有娱乐圈潜规则,潜规则主导着行业深层次的运行规律,每次当各种潜规则被相关人士赤裸裸披露出来的时候,肯定是惊倒一片,但是潜规则却照样生存,继续运行。在中国最热的楼市问题上,房贷领域也存在潜规则,当然这一次受伤是房贷申请者,也就是房奴。
·房贷潜规则之一:捆绑销售银行产品,附加严苛条件。在楼市房价高涨,银根紧缩的时候,银行在房贷审批发放时属于占据主动地位的一方;但是在银行理财产品推广方面、揽储方面银行则居于被动地位。为了更好的利用房贷主动地位优势,银行业务员或者客户经理通常在审批发放房贷的时候半公开捆绑销售银行理财产品和进行揽储,购房者想要办理房贷,尤其是想要享受利率折扣优惠的话,就必须同时购买银行推销的理财产品或者存入一笔钱,这样银行才会审批,否则基本无法申请到房贷。
·房贷潜规则之二:乱加收费项目,优先发放高利率房贷。在一些银行房贷审批过程当中,银行负责的工作人员会告诉他们需要交纳一些折扣手续费,方可放贷,这笔手续费从几千到几万不等,有些购房者为了获得折扣优惠,顺利放贷,只能交纳,银行却没有明确的收费名目,只给一张普通收费收据,实属违规收费。另外在放贷的过程当中,因为购房者申请的时间不同,所以房贷利率存在差异,银行通常会优先给高利率房贷者放贷,而不是按照申请贷款的时间顺利放贷,对于低利率房贷申请者,要么采取无限期拖延的方式,要么要求其接受修改后的利率水平,否则就不予放贷。
·房贷潜规则之三:空白合同留隐患,违约损伤购房者。有些银行考虑到利率变化和房贷政策变化,为了争取房贷审批过程中最大的主动权,通常在跟购房者协商房贷事宜的时候采取口头承诺方式给予优惠折扣,但在签订合同的时候只是写明银行同意房贷申请和房贷总额,却不写明具体的利率水平和放贷时间,这样一来的话,当利率水平提升之后,购房者拿着空白房贷合同去要求放贷的话,基本会被拒绝,除非愿意按照现行利率水平申请房贷。这种空白合同隐患极大,购房者处于绝对的被动地位。
上述几种房贷潜规则产生的深层次原因还是银监会监管不力,在利益的驱使下,银行采取最有利于自己的方式来设置房贷条件,既不签立规范的房贷合同,也不严格按照规范的合同行事,最大限度的榨取合法和非法的房贷利益。在这个过程当中,最受伤的就是房贷一族了,本来就要承受高房价,还要承担房贷潜规则成本。
那么当房奴遭遇银行的房贷潜规则的时候,应该怎么办呢?
首先,不要轻信贷款经理的优惠折扣许诺,任何口头约定都是“浮云”,无法成为有力的证据,购房者在申请房贷时应该让银行将贷款利率优惠写入贷款合同,同时约定好贷款发放时间,为未来维权准备好证据。
其次,银监会目前已经下发了《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》,要求银行对于已经签约的贷款合同正常履行,如果借款人碰到贷款银行以“不放款”来要挟涨贷款利率,可以向银监会或当地的银监局投诉。来自银率网的用户反馈显示,这种方式是效果最好,成本最低的维权方式。
最后,如果真有银行不买银监会的账,借款人可以向法院起诉银行,因为按照《合同法》规定,对于双方已经签署的合同,一方无权擅自更改合同内容,也就是说如果贷款合同已经签好了,银行不能在借款人不同意的情况下提高贷款利率,或是拖延放贷时间。
为了维护自身的权益,购房者在申请房贷和签立房贷合同的时候尽量要按照规范的流程行事,在遭遇银行房贷潜规则的时候一定要勇敢的站出来,向相关部门举报,有必要时还可以拿起法律的武器维权,不要逆来顺受,成为房贷潜规则的牺牲品。
·银行“欺客” 买理财才有房贷优惠
随着楼市一系列调控政策的出台,信贷口径越来越紧,与此同时,银行在个人房贷审批和放款时候门槛越调越高,部分银行甚至出现了更改已签订的合同,要求提高贷款利率的情况,更有甚者,以捆绑销售、虚假承诺等不公平交易的方式来变相的提高房贷利率,\"店大欺客\",有购房者形容,\"银行的脸,想变就变\"。
·银行单方面提价比比皆是
据相关媒体报道,南京曹小姐今年在城东买了一套小户型房子,按照当时的政策,曹小姐可以首付三成,40万贷款额享受贷款利率8.5折的优惠。银行方面当时表示,如果曹小姐往银行存贷款总额的10%的存款, 那么,曹小姐还可以享受到7.1折的优惠利率。于是,曹小姐与银行签定了7.1折的优惠利率房贷合同。但去年12月底,银行客户经理通知曹小姐,要她到银 行重新签定合同。银行的理由是:\"贷款额度紧张,曹小姐的7.1折利率没有通过审批。\"在南京,曹小姐这样的并非个案,许多贷款客户在已经签订了房屋贷款合同或贷款意向书以后遭遇银行单方面的提价。
·捆绑销售已经成了\"公开的秘密\"
目前,对于贷款客户,银行多采取的都是房贷捆绑销售:比如农业银行某支行要求房贷客户,如果要享受到之前承诺的优惠利率,那么必须购买贷款总额10%的银行理财产品;中国银行某支行对于贷款客户收取贷款总额2%-2.5%的\"业务咨询费\"。交通银行对于房贷客户搭售房贷险,另外还有办理信用卡、网上银行等要求。
是\"可以理解\"的差别化利率还是公然侵犯贷款者权益?日前,深圳银监局局长熊良俊曾经对此作出回应,若只有贷款承诺书或只有客户单方签字的初步借款合同, 银行做调整可以理解,因为只要执行国家相关政策,银行可对利率灵活掌握。建议购房者与银行协商解决,或者走法律途径。
针对存款一定金额或者购买一定数量的理财产品,有银行人士回应是差别化利率的必然选择。目前,多家银行对贷款客户都在实施差别化利率,而且这被业界认为是趋势所在。
所谓\"差别\",主要是指客户对银行的贡献度和忠诚度。\"优质客户\"可享\"优惠\"。而对于银行的单方面的提价和捆绑销售变相提价,多数借款人表示只能无奈接受。\"银行要提高,我能怎么办?\"
银率网的调查显示,近期银行在房贷方面开始强势,近47%的正在办理房贷的客户都表示遭遇了贷款经办银行的“潜规则”,不是要求搭售其他产品就是要改贷款合同,提高贷款利率。而其中89.7%的用户都选择了忍气吞声,向银行妥协。
·银监会明确捆绑销售等行为违规
针对近期国内一些城市陆续出现银行个人住房贷款业务的客户投诉等问题,中国银监会前日在官方网站上发布了《银监会有关负责人就个人住房贷款有关问题答记者问》。银监会督促各银行业金融机构妥善解决房贷利率优惠纠纷,同时将严厉查处\"银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为\"。
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