[提要]“保障性住房”这个简单的经济学词汇，已经愈加成为有形之手干预房地产市场的重要杠杆。

“保障性住房”这个简单的经济学词汇，已经愈加成为有形之手干预房地产市场的重要杠杆。

在肇始于2010年的房地产调控政策中，除了严厉的差别化货币信贷政策 和财税政策外，一个有力的铺垫便是大量的保障性住房将会被推向市场。

根据中央的要求，2011年全国要开工建设保障房1000万套，未来五年总计开工建设数量达到了3600万套。

尽管来自政府的规划是美好的，全社会关于保障房的共识也已形成，但是论及操作层面，还有许多问题尚待明朗。建设保障性住房的资金从何而来？哪些人应该居住保障性住房？如何避免其成为权力寻租 的灰色地带？保障房的退出机制是什么？

凡此种种，亟待解释。

什么是保障房？

目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房 、限价房 和公共租赁房。在“十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房主体。

最早的保障住宅：经适房

“经济适用房”有迹可循的第一次被提出，源自一份1991年6月份来自国务院名为《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革 的通知》的文件，其中的描述称：“大力发展经济适用商品房 ，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 。”

随后，1994 年7 月，国务院在总结房改前期经验教训的基础上，发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定了“建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化”的住房制度改革目标，并且提出了以建立住房公积金制度为主，辅以提租和售房等改革措施。

目前主流的观点认为，上述决定完善和规范了房改政策，基本上确定了存量住房的改革问题的原则，为全面建立城镇住房新体制奠定了基础。不过，这份文件并未提出经济适用房这种住房供应形式，只是提出了要坚持住房商品化、社会化改革的目标。

1995 年，中国 开始实行安居工程，与后来的经济适用房供应体制有很大的相似性。一些研究观点认为，安居工程就是经济适用房体制前身。

但中国社科院财政与贸易经济研究所研究员王诚庆认为，上述政策实际上主要是从当时的宏观调控需要出发的，即通过扩大民用住宅建设规模达到消费积压钢材，而主要不是从住房体制改革的需要出发的。

另一种说法是3年之后的一份文件。1998 年，国务院发出了我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该《通知》决定要建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系：高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房 ，最低收入者租用政府或单位提供廉租住房。

同样在1998年，建设部发出《关于继续做好1998年国家安居工程(经济适用房)实施工作的通知》。这也是我国第一次将经济适用房明确纳入具有保障作用的安居工程中来。

“上世纪90年代末，中国的福利分房刚刚结束。那时，很多人便买不起房子了。当时，很多北京人都听过回龙观、天通苑的经济适用房一千块钱一平米之类的话题。”从事房地产行业近20年的伟业我爱我家副总裁胡景晖亦无法回忆起保障性住房的精确历史。他说：“那个时候第一代经济适用房应该算是最早保障性住房。”

防投机的两限房

似乎从那时开始，经济适用房便进入“兴建”状态。全国各地的经济适用房在短短几年内的快速发展如雨后春笋，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论开工面积还是项目数量都是在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

不过，随着经济的快速发展，中国房地产市场不断成熟，单一的经济适用房已经不能再满足市场需求。

2007年，两限房开始出现。两限房即限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通的商品住房。

一位要求匿名的房地产行业人士向《中国经济周刊》记者回忆说，2007年前后，两限房才逐步开始流行起来。

他说：“当时只有经济适用房和商品房两种，但是随着发展，经济适用房暴露出越来越多的问题。很多普通老百姓为拿到个购房资格号而昼夜排队，最后却根本排不到；另一方面有一些有钱人浑水摸鱼通过一些手段买到经济适用房，曾经出现过200多平米的经济适用房，而且倒卖经济适用房购房号也就成了一种投机现象。”

于是，在房价开始明显快速增长，经济适用房又紧俏难买的情况下，北京最早创造出“两限房”这一概念。

租赁主力：廉租房和公租房

经适房和两限房显然不够。

同样是在1998年的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。

目前，我国逐步形成实物配租、租赁住房补贴 和租金减免等3种主要保障方式的廉租房保障体系。

进入2006年，全国一线城市商品房价格出现虚高增长，而由于各种弊端，经济适用房建设制度引来大量质疑，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。

不过，由于标准过低等因素限制，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。被排除在外的重要组成群体之一便是“夹心层”。

2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用在低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。

这一次简单对话，第一次给“夹心层”的住房难问题带来了官方解决途径。

延伸阅读：中国保障性住房建设已迈入规模化和制度化阶段

（新闻来源：新华网）保障性住房的建设，关系着每个中低收入者的切身利益。让人人有房住，成为今年中国总理温家宝所作的政府工作报告中的突出重点。1000万套建设任务、多渠道筹集资金、重点发展公共租赁住房……温总理政府工作报告中对保障房建设的大段阐述，引发了公众的高度关注。

全国政协委员王大成：“现在很多人不愿意把土地建成比较廉价的保障房。作为政府应，当在一定程度上扭转这种倾向。在国土规划上、在国土土地的分配上，也要拿出硬性的指标。”

中国工商银行行长杨凯生：“现在银行需要和地方政府和有关方面，包括和一些房地产开发商共同来研究一个合理的、有效的保障房建设的资金供应的一种方式。”

温总理在政府工作报告中指出，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元人民币，而这些钱仅是这些保障性住房的建设成本。如何解决建设保障房的资金来源，更为公众所关心。

中国住房和城乡建设部副部长齐骥表示，保障房建设所需的资金，中央和地方政府将提供约5000亿元，其余由社会机构、被保障对象和相关企业自筹。

中国平安集团董事长马明哲发表了他的看法，他建议利用保险资金支持国家保障性住房建设。这不仅有利于加快保障性住房建设工程的发展，而且有助于提高保险资金的长期投资收益，也有利于保险行业的长期稳定发展。

中国城建控股集团总裁于炼在接受记者采访时也就此提出了他的看法：“怎么样才能解决保障房资金的问题，从长远看仍然是要走产业化道路。我们一个城市都有一个公共交通公司，为什么我们这个城市不能有一个公共住房公司呢。”

中国住房和城乡建设部副部长齐骥表示，中国将尽快建立健全保障性住房的投融资机制和运营机制，以保证保障性住房的建设。

齐骥：“对保障性安居工程建设资金，地方政府要纳入本级财政预算，在财政预算中要列支一部分。我们正在研究，很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设，特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。我们也制定了相应的优惠政策，来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设。”

但在业内人士看来，除了资金来源问题之外，任务化的保障房建设并非长久之计，尽快加强立法和建立长效机制，明确保障房的土地政策、保障对象、保障标准、保障资金来源、专门管理机构的建立和权力的划分，明确中央和地方、各种专门机构之间的权责划分，明晰准入和退出的标准，才是根本之道。

过去五年，中国的保障性住房建设不仅体现在数量增长上，保障范围也在进一步扩大。除了之前的经济适用房、廉租房外，一种新的保障性住房形式——公租房也进入到大家的视野。它标志着住房保障开始从低收入群体逐步转向中低收入群体。

重庆市一直是中国推动公租房建设的代表。在未来，还将继续加大公租房的建设力度，尽量解决中低收入阶层的住房问题。重庆市长黄奇帆介绍了重庆公租房建设的规划：“在去年，我们开工建设了1300万平方米的公租房，同时我们也策划了3年一共要建4000万平方米的公租房。如果一个居民分配20平方米的话，4000万平方米应该能够满足200万居民的居住。”

做好保障房建设，需要更多、更细致的考虑和民生关怀。住房困难户都是城市的中低收入家庭，每个月多增加几十元的交通费，对他们来说就是一笔不小的支出；每天多花费一两个小时在上班、上学、求医、买菜的路上，对这些家庭来说也是一个不小的麻烦。所以保障性住房要有完善交通、社区的配套设施，让居民居住更便利。

让人人有房住，不应只是一个美好的愿景。“十一五”期间保障性住房实现了从无到有，从小到大，在“十二五”期间，中国将进入保障房建设规模化、制度化的新阶段。

文章收集整理：江都房产网