[提要]“我想要一套小房子，能做你的小妻子，一起提着菜篮子……可会记得这好日子，和我美丽的花裙子。”

(来源：河南商报) “我想要一套小房子，能做你的小妻子，一起提着菜篮子……可会记得这好日子，和我美丽的花裙子。”

目前，“中国版幸福的小日子”在网上正流行。在幸福愿望中，排名第一的是房子。因为在中国，房子被附加了太多的意义：结婚、上学、投资、养老……

房价在涨，政府在调控。2010年，虽有4月“新国十条”和9月“新国五条”的调控，郑州商住房均价却仍较2009年上涨两成。2011年第一季度伊始，温和版的“限购令”、郑州版的“国八条”以及不断收紧的银根一轮轮袭来，今年后三季度，郑州楼市何去何从，房价是松动还是反弹，大家都拭目以待。

【表情】

第一季度买房者逐渐淡定

市民王涛，明年结婚，打算买房。今年一二月份，他看了一些楼盘，本想出手，遇到了3月郑州版“国八条”落地。

此后，王涛收到越来越多的楼盘促销短信，他决定观察一段时间再出手。据郑州市统计局3月份统计数据表明，限购区域商品房销售面积同比全都出现下降，其中管城区下降幅度最大，为20.9%。这些信息给王涛打了一针强心剂，每次接到置业顾问的电话，他的回复是“等等，再等等”。

特别是从“国八条”落地的3月起，王涛的想法成为多数人的共识。王牌企划有限公司董事长上官同君介绍，根据他们的调查，相当一部分购房人的心态已经发生了明显的变化，先前焦虑、盲从、盲目，如今从容淡定。

在业内人士看来，今年人们对房价的预期，主要由政府宏观调控等措施引导。“今年的房价，不是市场说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强说了算，是政府说了算。你就听政府的就行了，政府说稳中有降，它就会稳中有降。”SOHO中国董事长潘石屹对今年整年的房价作了展望。

【资金链】

预计今年关门的公司数量会超过去年

这些信号让打算购房者欢欣雀跃，但是中小型开发商的日子却不再好过。

据报道，在郑州市南三环和西三环，有4家房产公司开发的项目已经停工，其中两家开发公司楼盘的施工方介绍，他们承担了两家公司5个楼盘的建筑任务，原来商定的是垫资建设，工程每进展到一定程度就付给多少费用，但现在，早已经超过了第三期付款时间，开发公司却以种种理由推迟付款，“最近，他们老总干脆找不到了，项目负责人的手机关机，办公人员也放假了。听说他们公司的资金链快断了。”

郑州市房地产业协会负责人介绍，去年年底有20多家房产公司因为种种原因关门或注销了，其中1/3是因为资金出现了问题，“今年的情况更严重，预计关门的数量会超过去年。”

不仅小开发商，规模较小的二手中介也出现关门现象。上官同君表示，郑州将二手房纳入了限购范围，这对打压投机炒房行为不可谓不严厉。一季度二手房市场相比新建住房市场更加冷清，不少二手房中介连锁机构开始考虑人员缩编、减持店面。

21世纪不动产郑州区域总经理助理王川表示，据他所知，从今年3月份，已有规模较小的中介关门，特别是郑东新区，二手房中介关门的多些。如果今年二手房销售量不断下滑，将有更多的二手房中介关门。

【房价】

即便下降也是暂时的每年有近170万农民进城

一季度，包括郑州在内，由于限购政策的实施，不少地区房屋销量下跌，河南省全省的房屋销量增幅也下降，居民对后期房价的走势极为关注。

采访中，受访学者并不支持“房价会较大幅度下跌”的观点。在河南省社科院经济所所长完世伟看来，“如果能将政策坚持执行下去，房价肯定还是会下跌的。但关键是，由于土地财政的问题，目前的限购政策想执行好是很难的，又由于刚性需求很大，房价就很难降下去。”

完世伟介绍，河南省每年城镇化率提高1.7%左右，这意味着每年有近170万的农民进城。

【时机】

今年年底买房比较合适

在不少市民看来，开发商与二手房中介的日子好坏对他们影响不大，提及楼市，他们最关心的还是房价问题。上官同君预测：“2011年后三季度的郑州楼市博弈状态仍会持续至下半年。”

上官同君说，房地产市场的博弈就是见招拆招，各地调控目标的出台是地方政府在出招，房子销售过程中的打折、团购活动是房企在出招，买方的持续观望也是出招。因而，2011年后三季度的郑州楼市博弈状态会持续至下半年，其间市场各方仍会不断见招拆招，房价松动与否的悬疑也将在下半年见真章。

“目前，大部分打折项目只是常规折扣，不是结构性降价。”河南银基房地产开发有限公司副总齐华伟认为，郑州楼盘销售量降低，今后开发商会“以价换量”，也就是不少开发商在资金链持续绷紧情况下，除了现有的优惠和折扣之外，更多地进行促销和降价，加快推盘步伐，增加供应量，以加速回笼资金。但是上半年，真正的降价不会来临。

至于何时购买新房时机较好，齐华伟透露，今年下半年房价松动会比较明显，“如果买房，较好的时机为今年年底和明年年初。因为政策对楼市的影响有一定的滞后性，经过近一年的调控，情况逐步稳定，而每年年底与次年年初是传统的销售淡季，所以那时候买房比较合适。”

王川认为，二手房价格今年上半年仍会坚挺。“不过这种情况估计在下半年会有所改变。”王川说，由于外地人在郑州被限购，二手房市场今年下半年价格会有局部性的下降，购买二手房最佳时机为今年下半年与明年一二月份。

提醒

投资商业地产需冷静

“限购令”等调控政策主要针对的是住宅市场，目前，不少业内人士看好今年的商业地产。

郑州同致行市场总监曹庆伟说，3月份郑州市商品非住宅市场“量价齐涨”，月成交量达到13.64万㎡，环比涨幅达210%，同比上涨65.13%，成交均价为13395元/㎡，再次刷新历史高价。政策调控下的住宅市场，客户购房需求受到抑制，而商业地产却迅速升温，随着郑州城市发展的加速，预计今年后三季度，郑州市商品非住宅市场前景看好。

上官同君分析认为，“从长远看，土地市场引领房地产市场，3月份的全国土地市场信息显示，土地供应开始慢慢向保障房和商业地产领域倾斜，一线城市商业地产成交数据显示出供不应求的态势。如果说21世纪的第一个十年是住宅地产的十年，那么从2011年开始的下一个十年必将是商业地产引领行业风向的十年。”

但还有不少业内人士对商业地产的发展抱担忧态度，中国房 产信息集团(C RIC)郑州机构总经理赵爽分析，住宅市场限购的挤出效应，促使商业地产升温，本准备投资于住宅市场的资金，由于限购令的封堵而进入商业地产领域，这是商业地产热销的触发性因素。“值得注意的是，由于后市政策走向的不确定性，商业地产虽然看起来很诱人，但在其诱人的背后却存在着定位难、占资金、周期长、程序多、难管理等诸多挑战。而对于投资者来说，也要尽量避免一窝蜂的盲从，要谨慎决策，防范潜在风险。”

（来源：每日经济新闻 ）

 限价房拉低成交均价

中国指 数研究院提供的 “中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示，上周，广州楼市成交均价为10447元/平方米，环比下降15.76%。

《每日经济新闻》记者查阅其他主要城市的数据后发现，在中国指 数研究院重点监测的全国35个城市中，多数城市的成交价格相对平稳，广州成交均价跌幅为全国之最，其次为苏州和重庆，分别下跌11.92%和6.22%；三亚成交价涨幅最大，达25.85%。

某分析师表示，上周广州均价下跌主要是受限价房集中网签的影响。

上周一，位于广州萝岗区的2011年首个限价房正式发售，成交均价仅为5500元/平方米，仅为萝岗区3月成交均价的二分之一。

该分析师还指出，均价下跌除受限价房下拉影响外，郊区一些低价盘成交活跃也起到一定作用，位于广州花都区狮岭镇一处楼盘的历史成交均价记录仅为3885元/平方米，且进入上周成交排行榜前十，对整体房价下降的拉动作用十分明显。

“五月大战”蓄势待发

除成交价出现大幅下跌外，广州上周成交面积为14.04万平方米，增幅仅为2.21%。

统计指出，4月份上半月推新货楼盘仅有6个，且货量不是很多。在没有太多新货助推的前提下，近两周成交量没有出现大的变动。然而，经近两周的沉寂之后，从4月底开始，新楼盘的相继推出将会给5月的广州楼市打上一剂“强心针”。

截至4月24日的统计数据显示，2011年5月1日至5月31日，广州十区二县市共有56个楼盘推新货，环比增长229%。其中全新盘21个，老盘新推35个，5月广州将迎来今年第一个推新楼盘的高潮。

相关分析指出，5月是开发商十分重视的一个月份。年初的几个月，在政府调控趋紧的条件下，开发商推新盘显得比较谨慎，而“五一”节来临或许会给其一个释放的机会，以促进成交，回笼资金。

在新货助推以及营销力度加大的情况下，楼市成交量或许会有较大提升。

价格未必大涨

在新楼盘集中推出的情况下，关于广州楼市成交价是否会出现 “拐点”的争论再次引起了各界的关注。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，世联地产首席分析师王海滨指出，在“五一”旺季期间，如果推出楼盘多，在入市价格合理的前提下，购房者的热情将被会提起，有利于促进交易完成。

同时，王海滨认为决定成交价格的因素很多，“拐点”未必会出现。就目前而言，尽管购房者对楼市预期还普遍看好，但自上而下的限购、限价、限贷调控政策制约着楼市成交量。从开发商的角度来讲，经历了12个月严格的调控和限购，他们不可能大幅提高价格。因此，一些入市价格低的中低端楼盘会更受欢迎。5月旺季56个盘推新货大战，在供求量大，但需求不振的情况下，楼市价格会有下降的动力，但这并不意味着会出现一个拐点。

追踪

碧桂园回应：未违规拿地 “万亩规划”不存在

 
在被罚100万元继续引发各方质疑后，碧桂园（02007，HK）昨日（4月26日）首次对此作出正式回应：未违规拿地，且实际拿地仅为2130.5亩，也不存在“万亩规划”。

回应：并未违规拿地

昨日，针对国土资源部的处罚意见，碧桂园向记者书面回应称，国土资源部最终的处理意见表明这次违规批、占地一案主要是（安徽）和县政府所为，公司与安徽省和县政府并不存在官商勾结，企业没有行贿，更没有腐败现象。

对和县如山湖城项目涉嫌违规使用农业用地的质疑，碧桂园表示，如山湖城所处地块原为农业用地，因多为山坡、滩涂，不适宜农作物种植，开发前已是荒地。

中国指 数研究院研究副总监周瑞蓉表示，根据国家相关规定，如果该地块性质为农业用地，不管其是否适宜种植，都必须在将其转化为建设用地之后才能进行开发建设。

碧桂园对此的回应是，此次出让的土地性质已全部转为建设用地。

对违规建设的高尔夫球场项目，碧桂园表示，“包括高尔夫球场在内的国家小球运动训练基地，是在碧桂园进入之前业已存在的项目，且产权归属和县体育局。”

记者昨日致电安徽省和县住房和城乡建设局，但该部门未发表任何意见。

否认“万亩规划”

根据《每日经济新闻》此前的报道，2007年6月和2009年8月，安徽省和县人民政府先后两期将3034.89亩（其中耕地1248.09亩）集体土地，违规出让给碧桂园公司投资成立的安徽和县华瑞置业有限公司 （以下简称华瑞置业）。

2007年7月，上述政府部门将收储的816亩国有农用地违规出让给华瑞置业，其中451.74亩已实际用于如山湖城项目建设。

更有媒体报道指出，根据与安徽当地一家“中介”的协议，碧桂园实际拿地逾万亩，其中包括6000亩国有经营性用地和4000亩集体用地。

对此，碧桂园称“如山湖城万亩规划”的传闻纯属子虚乌有，目前碧桂园取得的土地仅为2130.5亩。今年3月1日，碧桂园以3.59亿元获得宗地标号和土出[2011]2号国有建设用地使用权，总占地面积2130.5亩，约252元/平方米。

此外，对已取得的用地，碧桂园表示“全部‘四证齐全’”，且其中已出售的部分“五证俱全”。

违法建设系“审批原因”？

4月18日国土资源部公示的处理结果显示，由于和县碧桂园房地产开发有限公司未取得 《建筑施工许可证》即施工建设部分建筑，形成了违法建设事实。因此，和县住房和城乡建设局责其停工，并处以100万元的罚款。

此前，根据安徽省政府官网3月29日披露的处理意见，“碧桂园在未取得《施工许可证》情况下，于去年2月开始如山湖城项目二期项目施工，构成违法建设。”

据悉，在去年4月初，安徽和县政府就对碧桂园如山湖城项目下达了停工通知，但据《每日经济新闻》此前的报道，直至去年7月，该项目依然处于开工建设之中。

碧桂园表示，其实在去年2月已开始动工建设。去年2月已付清地价款，当时报建手续正在办理中，但因政府部门审批原因，迟至2010年4月才办妥 《建筑施工许可证》，碧桂园在去年2月动工是迫于出让合同约定的动工期限而不得不开工。

周瑞蓉表示，无论责任在谁，在尚未取得《建设施工许可证》的情况下即动工建设，已违反了相关规定，构成了违法建设。

此外，尽管和县政府及相关部门已退还违法征收、违规收储和违规出让土地中尚未使用的部分，但碧桂园表示仍将积极投入到如山湖项目的后续建设中。

文章收集整理：江都房产网