国外房地产的发展周期和成熟经验告诉我们，城市化达到80%后，房地产将推出支柱产业地位，主要是存量资产的盘活和运营。中国现在一年新开发房屋850万间，美国37万间，是美国的23倍。北京一年的开发量等于全欧洲的一年的开发量。仅以2008年为例，截至12月末，全市商品房施工面积10014.3万平方米， 其中，住宅施工面积5538.2万平方米。2008年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，，住宅新开工面积1565.3万平方米%。 未来的房地产形态无疑存量资产经营是主体，商业物业和持有物业是绝对的主流。所以中国开发商在经营理念和管理模式的转变和提升是趋势和必然。

商业地产自身的发展周期、城市化的加速、第三产业的发展、人均收入增长包括消费理念的提高，特别是文化水平提高与休闲时间的增加，都促使中国的商业不动产进入一个相对成熟和快速提升时期。

中央政府此轮对住宅的疾风暴雨式的调控客观上对商业地产是一种客观利好。推迟和放弃大宗财产购买和大额投资的挤出效应，无疑会加大生活、日常和小额的消费，对零售终端无疑是积极的信号。

当然地方政府主导型的GDP情结和追求高大全强政绩工程的驱动也是造成中国也是造成中国商业地产出现这样一个同质化甚至相对恶性竞争现状的推手。 
 

中国商业地产多年的习惯称谓和定性分析需要重新界定和改变

第一，   商业地产的定义和概念应该改为与国际惯例接轨的商业不动产或不动产。这主要是彰显两个转换和升级：一是商业地产已不是中国开发商熟悉和习惯的地产或住宅的方式，而是资产的范畴和金融产品的理念。二是主流已不是销售物业，而是持有经营为主体，至少是租售结合。

第二，   商业不动产绝不仅仅是房地产的分支，而是一个独立而且更大更长的行业和产业链，是一个横跨房地产、零售与金融等多个行业的新兴行业，是一个拉动投资和消费两端的高附加值行业。

中国商业地产发展的形态演变与三个阶段

 上世纪八十年代：百货大楼商业大厦、副食品商店、供销合作社，批发（农贸）市场。

 上世纪九十年代：从第一代的沃尔玛大卖场超市进入中国（深圳）。

 大盘时代、城市运营商与郊区化（新城）。底商——社区——区域商业中心

 2002年商业地产概念的提出；2006年的发展和普及；2009年的转型和提速。

第一个阶段：以销售为主的商铺型方式；

第二个阶段： 进入销售与持有结合的状态，最好的一个模型就是现在主流开发商在坚持做的城市综合体，销售物业跟持有物业找到了较好的组合和一个相对良性的资金循环链

第三个阶段： 未来一定会进入一个持有物业为主的资产经营和资本运营结合的阶段。

中国商业地产发展三种模式

一．  销售为王地产主导的大陆模式

二．  全程开发资产经营的香港模式

三．  专业分工资本运营的美国模式

中国商业地产三大特点

一、连锁化、标准化与同质化

  在这个阶段无论是政府、开发商还是消费者，都需要这种速度和模式，因为中国地大人多，而且发展速度极快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求， 一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主流消费模式。无法超越。满足大众消费和主流消费是现阶段的主要任务和特点。量的重要性明显大于质的重要性。

二、分类化、多样化和差异化

       满足人们丰富多彩和日益提升的消费需求和文化潮流，随着日益提高的物质和文化水平包括节假日经济和夜生活比例的提高，休闲文化和分层消费比例会越来越高。在追求高速城市化和物质财富积累的同时不降低市民的生活质量。特别是文化、财富和年龄及区域等要素的分化和凸显，分类、多样和差异的形态和场所将不断的衍生和创新。

三、国际化、本土化与梯度化

 一线城市购物中心分类化与分层化：北京华贸（中高端的购物中心）、银泰（奢侈品的购物中心），中粮西单大悦城（主题购物中心），蓝色港湾（休闲购物中心）。。。

 二线城市的主流百货业态与新型购物中心并行。百货＋中低端大卖场购物中心为主流形态 

 三线城市：传统百货＋专业卖场批发零售一体的批发市场仍为主流形态，购物中心和城市综合体开始导入。

海外商业地产发展脉络

美国

车轮经济：郊区化，TOD，交通工作生活娱乐一体化的新城和小镇。

引领创新： 室外室内化与室内室外化，电影院、真冰场和娱乐场进入购物中心。 儿童体验中心，奥特莱斯等。

日本

精细化： 微笑服务、室内立体灯光设计、色彩规划、女性停车场、卫生间

科技化： 日中比较，人口高度密集的，土地相对稀缺的，省地节能环保。

欧洲

人性化： 人均GDP与人均幸福指数（生活节奏与氛围，物质与精神的统一）

文化性： 最好最幸福国家排名：芬兰、瑞士与瑞典（文明、自然与科技结合）

中国商业不动产趋势

三个演变

 连锁标准化与个性化并存发展

 呈现了购物中心与轨道交通一体化开发的新趋势

 城市综合体已成为重要的金融投资产品

四个转型

企业转型：资产配比出现新趋势，商业不动产投资占到品牌房企投资比例的20%-30%甚至50%；

物业转型：持有物业开始成为商业地产开发商和综合性开发商的主流和趋势选择；特殊形态和主题业态如社区商业、商业街和专业卖场等的散铺销售退为补充性的形态；

行业转型：住宅为主的开发向复合开发甚至商业地产为先导的专业开发转型；

城市转型：城镇化加速，消费力上涨，进入后房地产时代，商业地产成为引擎和标志。

四个提升

 以住宅为主导的短期销售型向全程运营型转变；

 以短期的银行信贷为主体的资金模式向REITS等资本化品种演变，为商业物业找到一个符合国际惯例的良性商业模式；

 重前期定位招商，忽视后期运营管理特别是持续运营，缺乏长期化和周期化的经验和理念。

 由快速连锁发展的同质化进入分层化个性化创新并举的阶段。

五重价值

 销售价值，就是靠短期销售实现的现金流；

 经营价值，租金和经营收入；

 资产价值，不断人气的培育，租金的提升、靠品牌靠区域成熟创造物业升值；

 资本价值，前期的投资通过后期的资本变现创造乘数法则和最大值；

 区域和城市价值。商业地产发动机和名片效应带来的附加值。

中国商业地产两大瓶颈

金融与资本

业内通常说的基本是指前期的融资，商业地产需要大量的资金尤其是长线资本和专业资本，而中国商业地产现在前端投入的资金，是以信贷为主体的短期的流动资金，没有多元化和中长期的资金。特别是是后端变现的证券化的，REITS式的资本化产品就更加稀缺。所以造成中国商业地产野蛮生长根本性原因就是金融产品的系统性缺失。

人才与团队

随着近两年中国商业不动产的转型、升级和加速，困扰中国商业不动产的四大瓶颈问题资金、土地、商家和人才也出现加剧走势和排序变化，土地资源和商家资源依然稀缺和匮乏，资金是永远的不足，但人才的短缺现已上升为尤其对品牌连锁企业和二、三区域企业发展的最大瓶颈。

由于中国商业不动产业的发展存在时间短、速度快的特点，人才来源基本是经验型和非专业型为主，主要来自四方面：零售企业转行、房地产企业转型、自行摸索培养、国外和港台的相关专业人士等。

目前商业不动产企业专业人才获得方式主要是企业自身培养、猎头挖角、参加专业机构的培训等三种方式，但挖角是主要方式，特别是对大型连锁企业人才挖角已呈现恶性竞争和急剧短缺的态势。

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