“一次性交纳30年租金”暴露保障房资金困境

近日，陕西省洋县房管局要求廉租房租户必须一次性交纳30年租金，方可入住廉租房，导致部分租户无力负担。此事经媒体报道后，当地叫停了这一做法。

按照洋县官方所言，因为资金非常紧张，根本无力按国家规定提供廉租房建设配套资金，所以才想出了这么个“鹅城式收租”的办法。

从宏观数据中，我们可以计算出保障性住房建设的资金缺口。“十二五”期间，中国将建设3600万套保障房。其中，2011年建设1000万套。这么大规模的建设，必然需要巨额资金。此前，住建部预计可能需要1.3万亿至1.4万亿元，但中央财政只承担1030亿元。

所以，洋县政府所言资金缺口较大，理论上说是的。但仔细分析，今年1000万套保障房中，第一部分是产权型的经济适用住房和限价商品房，占了200万套，几乎不需政府出钱；第二部分400万套左右的棚户区改造，也基本不需要政府出资；剩下400万套保障房需要政府出钱，大概5000亿元。不过，首先是中央财政拿出了1000亿，接着还有土地出让收益的10%，地方政府出。而去年的土地出让金保守估计也有3万多亿。如此说来，资金缺口并不会真的很大。

所以，不排除一些地方以资金压力大为借口，消极对待保障性住房建设。当然，对于一些经济欠发达的县市来说，资金上或许真有缺口。

那么，洋县的廉租房缺口到底有多大，不能由当地政府自己说了算。没有严格的调查计算，上级政府和公众都不知道其到底缺多少钱。

另外，应看到洋县一次性收取30年廉租房租金的做法，实际上暴露出廉租房管理体制的弊病。因为几年十几年后，租户是否还有资格申请廉租房本身是个问题。这样的问题其实不独廉租房管理分配上存在，整个保障性住房在房屋的分配、准入、审核、退出机制上都还缺乏规范。如果租户今后经济状况好起来，不打算租住廉租房了，但租金已经交了30年，该如何退？或者其就算家庭经济好转，却因为未来租金已交，是否意味着可以继续租住下去？这意味着廉租房的分配毫无公平可言。

洋县事件，深刻反映出保障房建设和管理上的弊病。因此，有必要加快住房保障立法，厘清中央和各级政府的权责界限，落实资金渠道，此其一；从分配层面看，必须细化准入和退出机制，明确罚则，力保分配公平，此其二。如此，保障性住房的土地供应、资金来源、公平分配才有保障。

保障房建设不能只看数字漂亮

　六家拥有特级、一级施工资质的施工企业，共同承建总投资8亿元的青海最大拆迁移民安置工程康川新城，结果都盖出了“问题房”。

据新华社昨日报道，在康川新城建设中，“所有施工单位的思路是先干到封顶后再进行修整，发现蜂窝、麻面、露筋等施工通病后没有及时处理，忽视了整体质量。”如此做法的隐患不言而喻。

保障房没有质量保障，这实在令人遗憾。但更令人遗憾的是，问题是由部分村民而不是由专门检测建筑质量的质监单位首先发现的。这说明，“问题房”的问题不止出在施工企业身上，还出在质量监管方面。

众所周知，公共建筑工程的质量监管单位属于政府机构。而对于保障房建设这样一项民生急事、大事，作为质监单位的政府机构理应格外上心。从这个意义上说，在康川新城诸多“问题房”高高矗立起来的同时，相关公共机构的公信力却被自我贬损了。

现在，各地纷纷提出“十二五”时期保障房建设的宏大目标。但保障房要惠及中低收入群体，不能只是数量整得多，还要质量过得硬。如果为政者念兹在兹的都是“数字政绩”，把建成房屋的套数凑够再去涂抹漏洞，保障房将与其建设初衷背道而驰。

青海省社科院副院长苏海红在谈到康川新城工程时说，让六家企业在一年内全部完成建设任务及配套工程，其间不可避免存在搞突击建设而忽视质量的违规行为。工期过紧是由政府部门“压担子”造成的。这说明，个别地方的政府部门在保障房建设上急于求成。而这种火急火燎的心态，最终却要由民众来“埋单”轻者耽误住进保障房的时间，重者可能被“问题房”殃及生命安全。

工期定得过紧，质量监管却跟不上，畸重畸轻的合力之下，保障房很难避免沦为“问题房”。作为保障房的主导者，政府部门对于解决这类“问题房”的问题负有第一责任。对于“数字政绩”的推崇者，上级部门应坚决实行质量问责，不能放任漂亮数字掩盖下的保障房质量漏洞。作为主导保障房建设的本级政府部门来说，工程质量监管应做到制度化、动态化，从一开始就监管到位，而不能搞倒查制、“杀回马枪”，坐等出了质量问题再去纠正。放任里面遗留问题，等到封顶后再从外边去“抹稀泥”或者抽换材料，既浪费人力财力，又耽误交房时间，还埋下安全隐患，哪比得上从一开始就造出一颗“坚强的内芯”？

信托支持保障房亟待政策对接

今年，保障房信托产品发行升温。据不完全统计，今年以来，投资于保障房建设的信托产品总发行规模约达79亿，是去年全年同类产品总发行规模的7倍多。

但据证券时报记者了解，目前信托行业对于大规模进入保障房领域仍心存顾虑。在部分信托人士看来，相关优惠政策尚未到位，信托公司继续拓展该业务的动力仍然不足。

统计显示，最大的一款产品江苏信托与社保资金发行的南京保障房项目，募集金额达30亿元。除江苏信托外，还有中融信托、湖南信托、华能信托、新时代信托、北京国际信托、吉林信托、天津信托共8家信托公司今年已涉足保障房市场，其发行广度和密度前所未有。而在通过设计创新提升保障房类信托整体收益后，其销售情况也渐入佳境。

据西部某信托公司人士介绍，目前信托公司支持保障房建设过程中，除公租房、廉租房项目外，监管层在审批如经济适用房、棚户改造工程等项目报备上，仍按照普通房地产业务的政策来处理。其中的“四、三、二”（四证齐全、30%的自筹资金、二级资质）等政策则限制着这类项目在全国的开展。

该人士认为，一般情况下“四证”齐全的时间点很难与企业急需资金支持的时间相匹配，导致信托资金进入方案无法得到监管部门的放行，而开发商本来就对参与保障房建设的动力不足，若遇上应急资金筹措困难的问题时，项目往往很难进行下去。

此外，纯粹的保障房项目建设本身收益很低，这决定了其解决资金来源的渠道很大程度上依赖于银行，因此如何在这一项特有的类似政策性项目上给予银信合作更多的空间，也是业内较为关注的焦点。但是，目前监管部门对于融资类的银信产品在风险资本管理办法以及针对该类产品的《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（72号文）中，都有着明确的限制条款，而对于保障房项目并未提出豁免。

新闻收集整理：江都房产网