随着房地产项目开发规模的不断扩大，各地都出现了不少“闲置房”、“黑灯瞎火”楼，甚至个别地方还演变成“黑城”、“空城”。这不仅造成了大量社会资源的浪费，更是引发社会大众对投机炒房盛行、房价过高现状的不满。高空置率与高房价并存的状况，不利于我国房地产市场以及社会经济的健康发展，必须加以改善。

  怪象之一：有人有房不住，有人没房住

    所谓空置房是指广义上长期空置没有人住的楼房，不过国家统计部门至今未给予空置房一个明确定义。有专家建议将超过６个月没人住的空房，称为空置房。

    在寸土寸金、房价较高的深圳，房屋空置率却一直居高不下，尤其是一些高档社区和豪宅楼。2006年开盘的香蜜湖一号，开发的400多套房屋早在2008年就全部销售一空。然而，日前记者调查发现，香蜜湖一号中，至少有一半房屋是黑灯空置房。据悉，该小区房价已从每平方米2.8万元涨到8万元左右。一位值班保安告诉记者，“这里一套房子最低也要上千万，有些外地老板买了房不来住，出租便宜了不合算，贵了没人租得起，只好空着。”

    记者采访了解到，在深圳像香蜜湖一号这样闲置的豪宅社区还有很多，比如万科金域蓝湾、新天国际名苑等小区，夜晚八点至十点钟期间，房屋亮灯率普遍不高。 与此相对的是许多在深圳艰苦创业、努力打拼的人蜗居在条件极差的农民房里。一对来自长沙的小夫妻在网站上晒“幸福”：在深圳龙岗区企业里工作了５年，每月六千元收入，租住在房租仅有２２０元的农民房里，希望能存钱买房。

其实不仅是深圳，也不仅是北上广等一线城市存在大量空置房，二、三线城市甚至偏远县城也有许多空置房。在深圳的一些天桥、马路上，常常可以看到“首付一两万，月供几包烟，大亚湾一套房”、“买一层送一层、深圳人置业最后的洼地”等惠州楼盘宣传单。在被称为“深圳后花园”的惠州大亚湾，许多楼盘因为大批深圳投资客只买不住，空置太多，最后成了一片“人迹罕至”、草木繁盛的“空城”。小区里自来水水管生锈、有线电视断网，居民甚至买把青菜也要开上２０分钟的车。

怪象之二：高空置率与高房价并存

据业内人士介绍，造成空置房的原因主要有三个方面。一是投资而非自住，一个业主持有三套或以上物业，一旦非自住物业无法顺利出租，就空置下来。二是发展商在售项目经过几年的销售，仍旧未售出的单位，形成空置。三是房屋因经济纠纷被法院查封或冻结而形成的空置。 在正常情况下，投机者会因为高空置率止步不前。然而，中国楼市却存在一个怪象，就是空置率居高不下，而房价还持续走高，两者形成了鲜明的对比。

这种情况在中国楼市并非罕见。以惠州为例，尽管惠州多个楼盘出现黑灯瞎火现象，但是今年以来，在全国房地产趋势不明朗的关键时间节点上，惠州楼市依然走出了量价齐升的态势，城区住宅成交均价也涨到了每平方米6000元以上。

今年春节，记者到位于苏州工180万价格代售的毛坯房，以1000多元的价格租给了拾荒者供居住和放置回收的废旧品。日前记者从这家中介公司了解到，这套房屋仍未卖出，但在中介公司登记的销售价格已经涨到了205万。

针对楼市的这些特殊情况，专家分析其产生原因在于四个因素。一是在目前物价高涨、通胀预期较高的情况下，我国实际利率持续为负，导致货币需求下降，投机冲动上升；二是大量的灰色收入需要“安全”的庇护所；三是中国大众从未经历过全局性房地产泡沫。此外，还有一些投机者认为，政府不会眼睁睁看着房价回落。

多数社会民众认为，正是由于这些买了房不住的投机炒房客的存在，推高了房价。因此，空置房多的现象在社会上引起了强烈反响，并一度引发民间自发“晒黑灯、查电表”集体行动。专家认为，这反映出房地产行业对立阵营间日益深重的矛盾。

空置房问题急需解决

按照国际一般标准，房屋空置率在5%－10%之间为合理区，供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，应采取一定措施，加大销售力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，不利于国民经济的健康发展。　

尽管目前相关部门对空置房的定义和统计数量并没有明确说法，但是空置房大量存在已是一个不争的事实。要想化解因此可能引发的社会矛盾，最终还是要落脚于解决空置房问题上。为此，专家建议可以从四方面着手。

首先，有效控制空置房的增量面积。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上进行控制和把握。政府应该有效合理地实施商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。

比如广州南沙区经过十年的发展，仍存在部分楼盘和商铺明显空置的现象，而地理位置偏远和配套不足则是制约南沙聚集人气的主要瓶颈。专家建议政府对新区的规划要到位，并把握好建设节奏，这样才能防止吸引力不足导致的“空城”现象。

其次，快速消化现有空置房的存量面积，将其基数减到最小。专家提出可以征收房屋空置税，从而促使业主将房屋出租，以增加出租市场的供应量，减轻租房者的租房负担。此外，还可以通过一些优惠政策刺激空置房的消化。近日，海南省开始加快研究制定鼓励住房租赁的优惠政策，解决商品住房空置率高的问题。

第三，有效控制投资炒房行为，继续有针对性地执行限购政策，并采取相关措施，以防止、打击恶意爆炒房价，从而倒逼空置房上市形成供应，促进房价合理回落。

第四，严格打击开发商捂盘惜售等行为，促使开发商开盘销售，降低开发商捂盘形成的空置房。

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