房地产市场目前已经成为国人瞩目的焦点，街谈巷议、亲朋聚会，开口闭口无不是房地产，而且是众口一词：房价绝不可能跌，政府也绝不会让房价跌。有经济学家喊出未来五年房价还要涨一倍。原来一直嫌房价高而不敢买房的人们在房价如脱缰野马飞驰而上和众人对房价一致唱多的狂热氛围中，也终于按耐不住，冲入房市。房地产市场在经历了长达十年多的上升后终于消灭了最后的空头。这不禁使我想起了2007年下半年众人狂热地追买股票，购买基金要排队按比例配售，市场上涨到一万点的喧嚣响彻云霄的图景。这是何其相似的一幕啊，历史的重复有时让人觉得诡谲得让人难以置信，但这就是活生生的现实。人类本身就是一种容易狂热的集体性动物，这种集体的无意识会使人像梦游者一样完全不按照常识行动，否则你就无法解释历史上经常发生像郁金香泡沫、南海泡沫那样的经济性狂热，或者像纳粹主义、文革动乱那样的政治性狂热。但狂热的结果毫无例外就是崩溃。

    中国的房地产价格目前是不是具有投资价值？我想是有一系列指标验证的，如房价收入比、房价租金比、房屋空置率等。普遍的看法是中国的这些指标都已远远超过国际警戒线，但由于计算方法的混乱不统一，谁也无法证明自己的统计数据最可靠。但作为一个普通的房东和房客，自己出租或承租的房屋的租金收益率是可以计算出来的，我想现在上海房子的租金收益率低于3%应该是一个不争的事实。而未来利率水平往上走也是大家的共识，有没有投资价值是一目了然的。就像2007年股市6000点时平均市盈率达到60倍，有没有价值也是大家心里都明白的，只是当时大家心里都怀着一个坚定的信念，就是股市一定会长期往上涨，只要能一直涨，那么价值不价值都是无所谓的。当时有人说中国还有黄金十年增长，股市怎么会跌；也有人说日本当年股市市盈率80倍时才崩盘，现在我们才60倍市盈率，还可以炒一段时间呢？结果怎么样呢？股市就在60倍市盈率时崩盘了。

    现在同样是当年那些在6000点唱多股市的貌似“专家”们，又在说：当年日本泡沫经济顶峰时一个东京的地价就超过全美国的地价，而现在上海、北京的地价离这个标准还远着呢，所以泡沫还会持续好多年；中国的城市化率才40%出头，而日本当年的城市化率已经超过80%，所以城市化的推进也会使房地产价格持续上涨。我倒要问一下这些专家，上世纪八十年代末日本房价高峰时，日本人均GDP超过美国，而我国现在的人均GDP是美国的几分之几，你们怎么这笔帐又不算了？

    至于城市化，一直是唱多者认为房价会在今后若干年内持续上涨的最主要理由。但城市化的推进就一直是房价的助推器吗？所谓城市化是与工业化相伴相生的，反映在人口结构上就是大量农民进城成为市民。但目前一线城市的均价已上两万元，二、三线城市均价五、六千元也是司空见惯，农民根本没有钱买得起城市房子，也就成不了城市居民，试问：这对中国城市化的推进是有利还是不利呢？毫无疑问，高房价已经阻碍了中国的进一步城市化，如果不解决这一问题，中国的城市化有可能在未来几年面临倒退。

还有一种理论，就是当前由于房地产已经占国民经济很大比例，如果房地产崩盘，将使GDP大幅下降，地方政府发生债务危机，银行坏账急剧增加，这是政府无法承受的，所以政府不会让房价跌。这种说法似乎在2008年底应验了一回。但是否就是真理呢？房价的涨跌最终是市场经济的必然结果，不是政府能完全左右的。当然政府可以选择是主动刺破泡沫，还是让泡沫扩张到极限自动崩溃。虽然结果都会承受经济调整的痛苦，但后一种结果对于国家和民族是灾难性的，是万劫不复的，日本二十年衰退的代价就是教训。我想，对于一个负责任的政府来说，是不会选择后一种方案的。

    现在许多人都把政府出台的任何遏制房价的政策措施视为空调，认为根本不会有任何效果，只会越调越高。国十九条出来，许多人认为根本没用，只有出物业税才能调房价；结果上海、重庆等地拟推出变相物业税，许多人又认为也没用，说只要房价是涨势，这点税算不了什么，只有收紧银行贷款、扩大土地供应、改变地方政府土地财政才有效；4月14日，政府重拳出击，宣布银行二套房贷提高到五成，且执行1、1倍利率，同时今年土地供应扩大到18万公顷（去年土地供应是7万多公顷，前五年平均每年土地供应是5万多公顷）。另外，有关给予地方政府一定税政管理权，改变原先一味依赖土地收入的改革政策也在研究之中。这一系列政策足以说明政府这次对打击房地产投机是动真格的，其实施效果直接关系到未来数十年中国经济的长期可持续发展和社会的稳定繁荣。

    我认为，那种藐视政府的意志和决心的态度是危险的，最终会自食其果。中央已经明确把“转变经济增长方式”提高到当年建立新中国、改革开放这样的历史高度来看待，这是一种国策的根本转变。任何一种经济增长方式的转变，都不可能在经济高速增长中完成，因此对未来几年中国经济增长告别前十年的高速阶段，而进入一个中速阶段，以利于调结构；同时对于资产泡沫破裂后金融和经济体系的应对，以最大限度减轻冲击，我想政府是有通盘考虑的。在这个时候，我们要相信政府的智慧。

    我不知道压垮房价的最后一根稻草到底是什么？但我想应该不会太远。如果这些政策出台后，在今年余下的时间里房价继续上涨，那么还会有更严厉的政策，而倒逼政府出台更严厉政策，对房地产价格的打击就更大。中国从1998年开始房地产市场化改革，至今已整整十二年，正好是国际上流行的一个标准的房地产上升周期的时间。如今无论从财务投资的标准，即房价收入比、房价租金比等指标；还是从行为金融学标准，即大众的跟风狂热程度、先知先觉者的撤退行动（海外投资者，特别是机构投资者正在持续从中国房地产市场退出，国际上唱衰中国房地产的声音从今年开始明显加强）；或是从政策支持力度的标准，即政府对房价的态度，都已经出现明显的顶部迹象。在大众的一片非理性狂热中，这一轮中国房地产市场大的上升周期行将结束。其实，作为经济的晴雨表和先行指标，资本市场从去年第四季度开始就已经给出了答案，房地产行业股票是至今所有行业股票中走得最弱的一群，实际上正走在底部不可知的漫漫熊途之中。

    在房地产泡沫破灭的前夜，目前是投资者从房地产市场战略性撤退的最后机会。

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