从4月百亿房地产企业销售业绩来看，国内房地产市场开始降温，销售增速下滑，全国商品房销售面积7255万平方米，较3月大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。在百亿房企的销售公告中，因布局二三线乃至四线城市，万科、保利、恒大等企业在市场总体遇冷的情形下却取得了不错的销售业绩，合约销售金额比去年同期大幅增长。

而产品较为单一，土地布局过于集中的企业，销售业绩下滑明显。百亿房企俱乐部销售分化加大。

抢占二三线优质地块

在二三线城市的跑马圈地中，沈阳表现极为突出。目前，沈阳三环内可供开发的地块中，中海、保利、万科、金地、中铁等一线房企圈地的身影随处可见。而这种现象，不仅仅在沈阳出现。自2010年，众多一线房企就适时调整了全国拿地布局，而目前这种迹象也更加明显。

回顾2009年，从众多房企的年报可以看到，各大上市房企在2010年的经营计划中无一例外地提到了加大二三线城市土地储备的预期。从现实销售来看，2011年上半年，一线房企的销售业绩保持增长，其中二三线城市的贡献不容小觑。

去年，保利地产适度向二三线城市辐射，并积极把握保障性住房的机遇；恒大地产也加大了二三线城市拿地比重。从2011年一季度销售业绩看，为规避宏观调控给一线城市带来的销售压力，房企加快二三线城市推盘迹象也日渐明显。

万科4月份公告显示，2月份销售简报披露后，万科新增3个项目，分别是长春净月万科城项目、太原紫台项目、武汉长征村项目。

而金地公告，4月-5月新推或加推盘计划的项目14个，分别是深圳天悦湾、广州荔湖城、北京仰山、天津格林世界、天津紫乐府、上海艺境(宝山项目)、上海天境、南京自在城、杭州自在城、武汉圣爱米伦、武汉澜菲溪岸、武汉格林春岸、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区，位于北上广深的项目仅5个，约占新推或加推盘计划项目总数的1/3。

从成交面积和金额来看，二三线城市成交处于快速上升通道。众多一线房企在二三线城市的地产项目都成了当地炙手可热的香饽饽。

中银国际发布的证券研究报告也认为，从长期来看，限购令和户籍政策结合后，一线城市居高不下的房价和不断抬升的租金也可能导致大批非户籍人士返乡置业，这些非户籍人士既包括农民工，也包括一些高学历或事业有成者，因此没有受到限购令影响的三线及其他城市，可能得益于一二线城市需求的挤出效应。

迹象显示，一线房企正受益于二三线城市带来的地产红利。当然，红利的前提是，在2010年甚至更早就开始在这些城市进行土地布局。

二线地产红利初现

得益于全国战略性布局，在2011年整体市场遇冷的情况下，不少一线房企依然取得了优异的业绩，销售金出现了大幅增长。

2011年4月，万科销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，分别比去年同期增长了7.1%和1.3%。截至4月底，万科2011年已累计销售面积371.6万平方米，销售金额434.1亿元，比去年同期猛增了98.2%和89.6%。

万科去年将2011年销售目标定位1400亿元，至此，万科已经完成全年销售目标的31%。从万科4个月的销售记录看，二三线城市贡献比重过半。

　2月份，万科销售金额过亿元的7城市中6个为二三线城市。其中，天津以销售8.53亿元排在首位，苏州尚玲珑销售金额2.54亿元位列第二，武汉万科城、杭州西溪蝶园、成都海悦汇城均过亿元。

3月份，万科月销售过亿项目的8城市中5个为二三线城市，大连、福州、天津、无锡、长沙万科项目贡献了8亿元的销售业绩。4月份，万科销售过亿项目共11个，其中5个位于二线城市，重庆以月销售4.6亿元排名销售榜第一，无锡、福州、青岛、沈阳销售额均过亿。而在2011年前4个月中，万科拿地热情回落，新增土地项目几乎均为二线城市，如天津、杭州、长春、太原、武汉等。

数据显示，1到4月，除万科外，中海、保利、恒大、金地、雅居乐、碧桂园、恒盛地产同比均出现了不同幅度的业绩增长。其中，中海得益于西部地区成都、重庆、西安的销售业绩大增，4月份实现销售额82亿港元及42.2万平方米，同比增长68%和7.4%。1到4月份累计销售额达到279亿港元，同比增长了50.3%。

而保利地产1到4月份也实现了销售额及面积的同比大幅增长。1到4月份，保利签约面积181.58万平方米，同比增长了20.05%；实现签约金额206.99亿元，同比增长了69.38%。

其公布的销售数据显示，2月份，保利月销售过亿项目共6个，其中4个位于成都，贡献了9亿元销售额，天津保利拉斐庄园月销售额也接近2亿元。3月份，保利过亿项目共9个，其中5个位于二三线城市，重庆、成都、天津、南京、长沙联合贡献近10亿元。4月份，保利热销项目共7个，其中4个二线城市，天津、成都榜上有名。

从后期储备来看，保利除4月份在广州拿到限价地块外，其余8块新增土地均位于二三四线城市——四川德阳、合肥、贵阳、威海、合肥、包头。

而恒大得益于在二三线城市的有效拓展，使恒大规避了宏观调控带来的风险，表现出了强劲的增长势头。1到4月份，恒大销售额达到259.5亿元，已经超额完成了年销售700亿元目标的37%。

销售业绩分化加大

尽管一线企业中，一部分努力保持住了销售业绩增长势头，但也有不少一线企业还苦苦挣扎在销售底线。去年年底制定的销售目标或难完成。

远洋地产2011年销售目标定为300亿元。从1到4月销售业绩看，远洋地产累计销售额为73亿元。时间过去1/3，但销售额却仅完成了不到1/4。

从业内消息获知，远洋地产位于北京的高端项目远洋傲北和远洋天著上半年一直没有推出，业界猜测可能因为高端地产项目拿证比较困难。延迟推盘影响了销售业绩，而远洋地产70%的项目集中在下半年上市、60%到70%的销售预计来自北京、大连及杭州地区，上述地区面临较大政策收紧压力，而下半年市场环境可能更差。这些因素使得远洋地产完成年销售额300亿元的目标面临挑战。

而业绩集中在北京地区的首创也面临了不小的销售压力。首创2011年销售目标为150亿元，这意味着每月平均销售额要在12亿元左右。但首创1到4月累计销售额32亿元，仅完成了年销售额的20%。

百亿房企中，富力地产、绿城、保利香港等前4个月销售均不佳，能否完成全年销售目标仍是未知数。

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