可售房源激增,显然并不仅仅是主城区的事情,萧山区的可售房源量,近两年也经历了一次蜕变。根据杭州市透明售房网数据显示,截至6月20日,萧山可售房源量6829套,可售面积约94万平方米,这一数据,直接刷新了该区域近3年来的新高。
据了解,2009年,萧山区可售房源一度跌破1000套,直至2010年初,可售房源才回落到2600套,之后一直在2000套与3000套之间排徊。而今年1月份以来,销售可售房源增加速度更快,一下子从年初的3000套左右,增加到目前的近7000套,也就是说,短短半年时间里,就翻了一倍多。
萧山一直是一个相对独立于主城区楼市的市场,有点自给自足的感觉。特别是老城区楼盘,基本以供应萧山本地购房者为主,而萧山本地购房者也一直以资金实力雄厚、下单凶猛著称。今年以来萧山可售房源量为何激增?仔细分析,可能跟钱江世纪城、湘湖板块等杭州人比较熟悉的板块,今年可售房源量比较大有关。因为相对来说,这些板块主要面向的是杭州人,而这类客群中有不少投资者,新政将很大一部分这类客户拒之门外,导致该区域目前出现了供过于求的局面。
可售房源中,嘉润铭座量占到最多,有891套。此外,康庄、景海湾、金域兰庭、博奥城等楼盘,也还有不少房源可售。
18245套 余杭是最大供应主角
闲林、老余杭、临平、良渚、勾庄……毫无疑问,幅员辽阔的余杭区已经成为杭州城区中,供应量最大的区域。它的地位越来越不容小觑,大有与主城区分庭抗礼之势。可售房源量达到18245套,可售面积234万平方米。
余杭区的四大组团中,临平组团凭借巨大的供应量,日益成为焦点。该区域可售房源量最多,为7790套,占43%。君临天下城、水景城、玉园等楼盘,都位于该区域。正因为如此,该区域今年竞争比较激烈,楼盘调整价格的动作频频。金都夏宫、珑昕泽第等楼盘最近的举动,就是典型。
余杭组团可售房源5218套,也不算少。该区域集结了闲林、老余杭诸多大盘,价格还处于一定的低位,一直是刚需的重要选择范围。该组团还包括部分西溪的楼盘,比如翡翠城等,对于市场的吸引力还是挺强的。
良渚组团在今年的杭州楼市中,占据着非常多的篇幅。过去两年,良渚出让土地达到了10宗,由此结束了之前良渚文化村单兵作战的态势,目前,九衡公寓、赞成良著、朗诗美丽洲、佳苑玉都风景、望城、石榴派、良渚蔚蓝郡等楼盘集聚,热闹非凡。该区域可售房源3450套。
最后一个组团是塘栖组团。作为一个江南文化小镇,这个区域有非常深厚的历史底蕴,比较适宜居住,但之前因为距离的原因,市场关注不多。不过,随着贝利等本地公司的不断成功操盘,和龙湖等外来地产大鳄的进驻,该区域目前1600多套的供应量,也着实值得关注。
主城区存量房至少需16个月消化
今年以来,杭州主城区的成交并不理想。前5个月中,成交量最好的一个月,居然是平时算得上是淡季的1月,成交3326套。而传统销售旺季5月,却只成交了2021套。前5个月杭州主城区共成交商品房8676套,月均成交1735套。
如果以这个销售速度,那么目前杭州主城区29000套的存量房,至少需要16个月的时间来消化。
房源滞销沉淀巨额资金
根据杭州市透明售房网数据显示,目前杭州主城区可销售房源总面积为708万平方米,其中杭州主城区380万平方米。如果细加分析,可以发现这个数据与2008年年底杭州主城区的可售房源面积有惊人的一致。
即使以非常保守的15000元/平方米均价计算,这些存量房的可销售金额也将达到570亿元。这个数字还是非常可观的。
事实上,对于开发商来说,资金链已经显得前所未有的紧张。开发商的资金主要来自于两个渠道,一是银行贷款、上市、信托等融资渠道,但这一渠道已经越来越窄。不断提高的存款准备金率,让贷款门槛显得越来越高,中小企业本来就在这一块上缺少优势,如今更是雪上加霜。上市一条路本来就很难走通,房地产信托的成本也是越来越高,对于开发商来说,通过银行等融资渠道“四两拨千斤” 的可能性已经越来越小。
另一个渠道,则显然就是销售回笼资金。双限将一大批投资投机需求驱逐,刚性需求也受到了巨大影响,销售不畅,资金回笼速度非常缓慢。但对于开发商来说,在这样一个生死攸关的节骨眼上,通过降价、产品创新等方式,实现销售资金的回笼,反而显得更加现实。
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