在被称为史上最严厉调控政策的打压下，2011年的杭州楼市，充满了各种复杂的味道。

成交量创下5年来新低，土地出让总额不足80亿元，可售房源量却创下两年来新高，接近历史最高位。与此同时，房价再次低下高昂的头颅，慢慢下行，不过购房者的观望情绪却前所未有地浓郁……

热闹时短冷清日长

成交创下5年新低

截至6月29日下午2时，杭州市透明售房网数据显示，2011年上半年杭州主城区共成交商品房10739套，这一数据只有2009年同期的3成，少于2010年的11253套，创下5年来新低。

让我们来仔细回顾一下，刚刚过去的6个月，分别发生了些什么。

1月，杭州楼市还相当闹猛。全月共成交商品房3326套，同比去年1月上涨117%，甚至创下了5年来新高。据统计，1月30个开盘楼盘中，有18个楼盘销售率在5成以上，12个楼盘销售率超7成。当月成交套数在100套以上的楼盘占到9个。特别值得一提的是，一些高价盘还非常畅销。比较典型的如雅戈尔御西湖和大家武林府等，前者以46755元/平方米的价格成交53套，后者以52543元/平方米的价格成交了14套。楼市上演最后火爆。

由于1月底国务院出台调控重拳，市场等待细则，加上春节等因素，2月主城区楼市陷入低谷，整个月仅成交商品房1016套，仅6个楼盘开盘，而其余大多数楼盘则选择顺延或等待细则出台。而新开楼盘普遍成绩不佳，销售率都不到4成。

3月，等来了细则出台的杭州楼市，依旧不是很景气。限购、限贷等规定之严格前所未有，许多购房者特别是投资客被挡在了门外，买卖双方都有些措手不及。随之而来的依旧是成交低迷，3月杭州主城区商品房共成交944套，同比去年3月下跌51%，预定和成交均创下近5年来新低。

4月，楼市在各种观望和纠结中前行，低迷行情依旧延续，虽然比3月份小幅回暖，但1369套的成交量，依旧并不好看。商业地产撑起楼市天空，冠亚军城市之星、蓝色钱江当时销售的均为商业地产，而成交前五强中，除了上东城之外，全是商业项目。

5月，销售旺季加上人居展，楼市稍微热闹了一些，5月杭城有39个楼盘开盘，不过仅有9个楼盘销售率在5成以上，整月以2021套的尴尬成交量终结。

6月，在大批新开楼盘超优惠开盘的背景下，杭州楼市基本保持了5月份的热度，整个月成交商品房2063套。这半年中，成交最好的居然是被称为淡季的1月，真是不可思议。

房价呈现前高后低

又见“万元房”扎堆

2011年前半年，楼市变化最大的，除了成交量，显然还有价格。

1月份，楼市还呈现出欣欣向荣之势，杭州的房价显然是高昂着头的。据统计，1月杭城商品房成交均价在2万元/平方米以上的楼盘有78个，占总成交量的近6成，成交均价在3万元/平方米以上的楼盘有28个，占总成交量的10.8%。

房价异常坚挺，鲜有打折优惠。

半年后，虽然大面积的降价潮还没有来临，但价格战显然已经开打。

在临平传统的老城区，一个名叫贝利珑昕泽第的项目，开出折后不足1万元/平方米的均价，足足比周边楼盘单价便宜2000元。

在下沙，一个叫德信中外公寓的楼盘将步子迈得更大。14800元/平方米的均价，甚至比周边楼盘要低上6000元/平方米。同处下沙的和达城迅速跟进，部分房源折后价格仅13800元/平方米。

在滨江，中海和世茂携手开发的寰宇天下项目即将上市，虽然最终价格未定，但22000元/平方米起价的小道消息，还是让业界为之兴奋。毕竟在之前，同一地段的房源，已经卖到了3万元/平方米以上。

　与此同时，各种优惠折扣存抵活动扑面而来。整个杭州楼市已经鲜有不打折楼盘。

一个非常明显的结果是，万元房开始扎堆上市。不仅是下沙、临平、转塘、良渚、丁桥、闲林等平民化区域，三墩、九堡等近郊板块，也纷纷回到万元房时代。而单价不足万元的楼盘也频频出现。

土地出让近80亿元

又是一个新低纪录

根据杭州市国土资源局出让信息，今年1-6月份，杭州主城区仅出让土地金额77.5亿元，又是一个创5年来新低的纪录。

据了解，此前4年，杭州主城区卖地均在百亿元以上/年，去年上半年更是达到了250亿元。相对来说，今年土地市场就寡淡许多。

原因不外乎以下两种：一是调控新政，明确规定2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。市场等待土地新政细则出台。导致杭州主城区数月没有宅地供应，事实上，上半年杭州主城区仅出让了5宗宅地；

二是开发商资金链紧张，无力拿地。调控大背景下，楼盘销售滞缓，几个月没有“开张”的项目也不稀奇，回笼资金不畅，导致开发商将生存而不是扩张放在第一位。

值得一提的是，今年的土地市场上，除了远洋地产等少数几家大公司外，清一色都是中小公司。而之前拿地凶猛的绿城、滨江等公司，却在土地拍卖现场鲜见身影。这显然也很好理解，因为行情好的时候，大开发商凭借骄人的销售业绩和其他各种资源，比中小企业更有实力拿下好的地块，更容易在激烈的竞争中胜出；等到行情不好的时候，大开发商一方面也遭受资金回笼缓慢的困惑，另一方面因为手头上储备土地比较多，短时间内也没有拿地的迫切性。这个时候，手中无房可售或者无地可开发的中小企业，更容易拿到土地，甚至捡漏。

不过与此同时，政府供地节奏却有所加快。在4月份公布了主城区读地手册之后，6月份，杭州市国土资源局的网站上，居然又出现了一则“杭州市国有建设用地使用权出让信息预告”，点开链接，赫然可见好几页的土地出让信息，竟有36宗。这完全算得上是规模略小但对开发商来说更有意义的一本小读地手册。这从另外一个方面彰显了一个事实：杭州目前可以出让的土地甚至好地还不少。政府的橄榄枝已经抛出，就看接下来有没有人接招了。

新增房源源源不断

5万巨量考验楼市

杭州楼市目前有多少房子可卖？

答案是53414套。其中，杭州主城区为29201套，为两年来新高，接近历史最高值。当然，这只是杭州楼市目前的存货，还不包括下半年即将要新上市的房源。

可售房源上升的趋势，倒并不仅仅源于今年年初。事实上，去年年初，杭州主城区的可售房源量约在12000套上下徘徊，可售住宅房源量约5500套。到了去年6月份，两个数据分别上升至15000套和7000套。到了去年年底，则为25000套和14000套。很显然，杭州楼市在过去的一年里，可售房源量足足增加了1倍。

大杭州中，余杭区显然已经成为不可忽视的一个大区域。它目前的可售房源达到了18634套，在所有区域中占到最多。这个区域从东、西、北三个方向将杭州主城区团团围住，大有跟主城区分庭抗礼之势。这个区域的吸引力在于低密度住宅多，物业类型丰富，并且很多楼盘的价格还处于低位。

城东区域，则无疑已经成为主城区中供应量最大的区域。下沙和江干区的可售房源供应量，分别达到了6847套和6594套，超过萧山区的5579套，成为亚军和季军。

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