调控大幕笼罩下，一线城市成交量呈继续走低的趋势。伟业我爱我家市场研究院的统计显示，6月上半月，北京市新建商品住宅网签总量为3167套，环比5月下半月下降15.7%。

表面看，楼市进入一个波澜不惊的平静期，实际上买卖双方的深度博弈已经胶着化，僵持不下的拉锯战使得楼市更加扑朔迷离，乱象丛生。既有楼盘大幅打折促销，以价换量，也有开发商玩起明降暗升的游戏，上海有的楼盘先将网上申报价拉高，然后开盘再打出优惠旗号。

现实情况是，即使闹“钱荒”，通过各种渠道筹集资金甚至借助于民间借贷市场的高利贷，开发商也不愿意主动、大范围、大幅度降价。其中包含着这样的担心，一旦降价市场预期就会彻底逆转，房价下跌就会成为不可逆转的洪流。而且，在过去房价暴涨的周期里，开发商一直以牢牢掌握定价权的强势姿态出现，这也是为什么开发商能够维持高额利润的原因。显然，目前的市场状况还没到让开发商主动让利、降价求售的地步。

业界人士分析，一线城市房价已经出现明显松动，要促成房价实质性回调，既要保持已有调控政策的连续性和执行力，还需在市场预期上继续加“稻草”，继续施加政策外力。

当前房价回调明显存在着两大阻力。一是手中掌握供给资源的开发商、投资者等市场主体不愿主动降价；二是通胀压力下许多人仍然将住房作为保值增值的主要手段。过去几年楼市涌进了太多食房价上涨之利的市场主体，既包括大量投资者，也包括部分实力不强仍想分一杯羹的小型开发商。这使得楼市成为一个来自各方的闲散资金的聚集地，而涌入的投资资金都有着高额的回报胃口。楼市的利润要满足这么多市场主体的逐利诉求，只能不断加价。

而这轮调控取得的明显成效在于，不仅仅稳定住了房价上涨势头，更重要的是阻断了这些市场主体从楼市获利的渠道。楼市的投机空间缩小后，投资者会不断被挤出市场，部分资金实力不强、开发资质低的开发商也会被淘汰出市场。优胜劣汰尽管会损害很多市场主体的利益，但长期来看有利于楼市健康发展。

“楼市降温后开发企业策略出现了分化，部分龙头开发商倾向于以价换量，比如恒大、绿地、中海、碧桂园等，”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“大部分中小房企采取观望、坚守策略，不愿意打折促销，只求在单个项目上多赚点钱，至于未来发展战略，走一步算一步，不行就撤。”

随着调控政策的严厉执行，成交走低导致开发商资金链愈绷愈紧。相反，经过一番楼市的跌宕起伏，购房者对楼市的运作机制以及房价构成有了较为理性的认识，建立起较为稳固的心理防线，观望情绪仍在弥漫。而且由于房价确实超出许多人的承受能力，一线城市的购房者开始慢慢地接受“以租代购”的消费观念。在广州，5、6月份本是租赁市场淡季，但是近期成交放量剧增，高端房源也成为抢手货。因此，除非调控放松，否则很难再出现以往疯狂抢房购房的局面。

作为买卖交易的双方，开发商与购房者之间本不应如此尖锐地对立。事实上后市可能并非像开发商想象得那样糟糕。大量的刚性需求在观望中积攒，市场并不缺需求，只是购房者对目前的价位不接受，高房价才是制约成交量的刚性约束。而实质性降价后会有部分购买力重新进入市场，有着相应层位的刚性需求支撑，房价不太可能出现暴涨暴跌的局面。

当前市场上有一种观点认为，全国房价涨幅已趋缓，少数城市价格微跌，一线城市和部分二线城市成交低迷，楼市进入一个调控效果观察期。也有业内专家建议，这轮调控中开发商形成了看政策脸面行事的习惯，要想打破僵局，还需调控措施继续加力。

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