美联集团副主席黄锦康指出，内地买家仅占５％，真正的\"主凶\"是楼市供求失衡

有媒体把一度飙升的香港房价归罪于内地买家蜂拥入市。而美联集团副主席黄锦康近日分析香港楼市现状、前景、经验教训、主要影响因素和内地人在港置业特点，在接受记者采访时认为，\"导致香港楼市升温的主因不是内地人到香港买楼，而是楼市供求失衡。\"

\"重在供求平衡\"

香港今年楼价攀升，已超过１９９７年历史高位。黄锦康说，前几年香港供楼负担比率不到４０％，即每月房屋按揭供款金额占家庭收入的平均比例在４０％以下，这种状态比较健康；如今这一比率已经升至大约５０％，涨幅高于经济增长的幅度，家庭供楼比较辛苦，但还算处于安全水平；如果供楼负担比率升至６０％就比较危险，家庭很容易负担不起月供。

黄锦康认为，楼价是否合理，要看是否\"价有所值\"，即反映的楼市供求关系是否平衡。

他说，根据过去３０年的香港楼市数据，香港年均私人住宅需求量为２．２万套；根据过去２０年数据，则平均每年需要２万套；根据过去１０年数据则为１．７万套。因此平均看来，香港楼市每年私人住宅需求量为２万套；如果每年私宅供应量也为２万套，则供求平衡。

\"如果供不应求，则楼价上升；如果供大于求，则楼价下跌，\"黄锦康举例说，１９９７年后香港楼市供大于求，楼价大跌。

内地买家占比仅５％

就\"内地人到香港买楼抬高香港楼价\"的观点，黄锦康认为，内地买家不足以影响香港整体楼市。

他说：\"２００９年到２０１０年第二季度，内地买家占香港楼市买家的比例不足５％；同期香港楼价涨得很厉害--这种上涨跟内地买家有什么关系？\"

\"２０１０年第三季度，内地买家占香港楼市买家比例为６．５％，之后逐渐上升，到今年第二季度升到１２．６％；楼价最近却慢慢稳定下来--这两者又有什么关系？\"

黄锦康表示，总的来看，内地买家占香港楼市买家的比例大约１０％，影响不大。如果比例占到３０％，那才称得上影响大。

他认为，到港置业的内地人多数并非\"炒家\"，\"随着香港与内地联系日益密切，越来越多内地人到香港工作，他们有买房的需求。\"

\"不应把香港楼价飙升归咎于内地买家。认真分析数据，就能发现，把楼价飙升与内地买家挂钩是错误思路，把楼价飙升与供求挂钩才是正确思路。\"

黄锦康强调，\"２万套\"是香港楼市每年私宅需求的总量，已包括来自内地和日本等多地区买家的需求。谈及为何到港置业的内地人数逐渐上升，这个总需求量却未变，他说：\"因为香港本地人买楼需求下降。婴儿潮过去后，香港本地人买楼的高峰期已经结束。\"

内地可借鉴香港经验

黄锦康说，要看清楼市，就应积累、分析一段较长时间的数据，从而预测下一阶段的楼市需求。数据的时间跨度越大、数据库越大，则预测越有参考价值。

\"如今我们根据３０年的数据算出香港楼市年需求量，希望内地也能建起一个足够大且准确的楼市数据库，同时培养更多地产分析师，可以较为客观准确地评估楼市需求。\"

谈及今后香港楼市可能面临的风险，他说，除了要确保供求总量平衡，还要满足不同类型的房屋需求，避免\"错配\"。比如，内地买家喜欢\"大户型\"，香港就应当相应增加面积较大住宅的供应量。

就内地人到香港置业的其他特点，黄锦康说，其一，大约５０％的内地买家选择市价５００万港元以上的房屋，而香港买家这一比例是２５％；其二，相较于香港买家，内地买家更喜欢买一手房，这可能源于内地买家大多不太了解香港二手房，更信任品牌开发商推出的一手房品质；其三，从２０１０年第三季度起，选择在九龙置业的内地买家比例不断下降，而在新界置业的内地买家比例日益上升，随着内地买家对香港越来越了解，他们发现，从新界乘地铁很方便就能到九龙，而新界房价低于九龙，\"不用那么贵就能买到好房子\"。

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