一直以来，购房者始终处于被动状态，要想让自己变被动为主动，不提前做功课看来是不行了，下面就让我们一起来学习小小房产购房合同里的大学问吧。

一、签订房产认购书，并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。

二、签完认购书后，有的房产开发商会给购买方发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。

但是由于没有明确规定，因此多数房产开发商可能只是对相关事项作口头解释，不发书面的《签约须知》。

三、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：

(1)售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等;(2)房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;(3)付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;(4)交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;(5)质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;(6)产权登记和物业管理的约定;(7)保修责任;(8)购房人使用权限;(9)双方认定的争议仲裁机构;(10)违约赔偿责任;(11)其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

签订购房合同的注意事项

一、签约前，要严格审核开发商的主体资格。

首先，要看房产开发商的企业法人营业执照及资质证书，看其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。

其次，可向房产开发商要求查看“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。

再次，对于购买期房的，要认真审查《商品房预售许可证》，查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，看您欲购的房屋是否在该证批准销售的范围之内。

二、签约时的每一个条款都要约定得明确、具体、细致、规范。

首先，购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，例如：合同中的甲方不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

其次，合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确。

第三，房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。

合同中要明确约定面积误差的范围和超出范围的处理方法，如果交付面积超过约定范围，客户有权要求退房并要求赔偿利息损失。

第四，交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。

值得一提的是，对违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的还是消费者。

第五，在合同中应注明付款方式与价位，是一次性付款还是按揭、分期付款。如果是分期付款，每期款的缴款时间应注明，这涉及到违约付款的问题。

第六，楼盘的宏观规划要详细。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

第七，房屋的装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。

容易忽略的四大问题

1、不可轻易同意开发商删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订内容;如果必须填写“自行约定”内容或删除有关条款内容，建议向有关行政管理部门或律师咨询。

2、开发商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交楼，不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。

3、应在合同中明确房产证办理的具体时间，以及无房产证、迟办房产证的违约责任，或者约定赔偿金约束开发商。

4、除签署正式合同外，为了更清晰地阐述商品房销售合同内容，有的开发商还会让购房人再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，开发商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的回避风险的一种方式。购房者应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入文字陷阱。

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