一年多前是万科、保利、中海等品牌开发商开始\"下乡\"运动,把战线拉向了二三线城市,甚至一些小县城。而如今随着\"国五条\"的出台,限购政策\"下乡\"已成定局,住建部正在制定二三线城市的限购名单。本以为跑到\"天高皇帝远\"的地方就可以逃避限购的开发商们,现在又出现了资金\"返城\"布阵一线城市的苗头。
住宅用地溢价成交
刚刚结束的北京市土地拍卖会,今年以来难得一见的高溢价拿地出现。
通州区两块地的平均楼面价约为7000元/平方米左右,其溢价率大约是27.8%。对今年居住类土地成交来说,溢价率并不低,是一个月以来成交的居住用地中最高溢价率,也是自今年2月份以来溢价率第二高。西三旗危改项目地块的溢价率为17.6%。
不久前,国务院刚刚出台\"国五条\",把限购政策延伸到二三线城市,这致使开发商把资金重点又重新安排在了一线城市。
7月18日,北京市成交5块土地,包括通州区宋庄镇两块居住性用地,海淀区西三旗建材城危改项目二期用地,以及丰台区花乡两块商业用地,共35.1亿元。其中首开集团以14.7亿元获得通州两块居住用地,而金隅以10亿元拿下海淀区西三旗危改项目。
\"链家地产\"首席分析师张月认为,当前开发商下半年积极拿地的硝烟开始逐渐明朗。此次通州两块地经过多次竞拍之后,由首开集团获得。这也是首开集团继6月份在通州以不足4000元/平方米的楼面价获得于家务乡两块地后,不到一个月再次将通州两块地收入囊中,可见其\"囤地\"及拿地的热情开始慢慢回温。
根据资料显示,去年华远地产和金隅地产在通州土桥分别拿下的两块土地,楼面价格达到了8000元/平方米,而更靠近城中心的通州九棵树附近,去年金隅地产拿下的项目,楼面价格已经达到了1.05万元/平方米。
\"其实现在已经是一个备粮囤地的好时机了,目前通州的房价已经回落至了1.6万元/平方米左右的水平,而地价也出现了大幅度的下滑。\"通州楼市的一位开发商向记者表示。
记者从北京市土地整理储备中心获悉,在结束了这5宗土地的拍卖后,丰台区大红门住宅用地也已经推向了市场,作为目前市场上不多见的四环以内的住宅项目,预计大红门地块将吸引更多开发商的注意。
房企\"乡下金库\"被封
从限购政策开始执行后,开发商纷纷转向二三线城市,这些被\"城市化\"进程遗忘的地方,现在却成为了开发商收入的主要来源。
根据目前上市公司披露的中报显示,目前中报预增的企业,大部分都立足二三线城市,在已经公布的上半年房地产数据显示,全国的商品房销售面积44419万平方米,同比增长12.9%。其中,住宅销售面积增长12.1%。但是主要上涨区域都是没有限购的二三线城市,京沪广深等一线城市都有明显的下调。
在70个城市新建商品住宅指数中,明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%,而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。限购最严格的京沪广深四大城市的同比涨幅仅为3.85%。可以看出二三线城市因为调控不严楼市依然火热,而布局在二三线城市比较多的上市企业,在上半年也获得了比较大的收益。
目前二三线未限购城市面临着双重压力,本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。
中原地产预计,一旦占据目前市场主体的二三线城市限购,下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调,预计下调幅度可能超过两成。如果全面执行限购,下半年的销售面积很可能低于上半年。
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