酷暑七月，“住房限购令”出台已有时日。在“限购”的高压下，开发商的日子过得如何？楼市有何新的动向并最终走向何方？

带着这些疑问，我们走进纷繁莫测的楼市。

不可一世的“骄气”没了

“优惠？没有！”

“要尽快考虑哦，我们下个月就要涨价！”

“别的客户在等着呢，你现在能不能定下来？”

“交通不便？到我们这儿看房子的客户都有车！”

……

半年以前去售楼处看过房子、买过房子的人，大都听过售楼小姐这样的答复。看着那种得意和骄傲，购房经历简直就是一种“忍辱负重”。

随着半年前，国内房价上涨较快的一线城市纷纷出台“限购令”，售楼部工作人员的态度也发生了改变：娇容之上有微笑，微笑之后没有了那种“骄气”。

几天前的下午，记者来到成都市城南新区的一处临河的高档楼盘。在一个偌大的豪华售楼中心里，竟然没有一个看房者，只有几个置业顾问在接待前台有一搭、没一搭地聊着天。发现有看房者到来，一位置业顾问很兴奋地迎上来：让座、咖啡、户型图、区域介绍……就在热情洋溢的置业顾问慷慨激昂地推销房子的时候，记者一句“已有两套贷款房，能买否”的疑问，彻底浇灭了她的热情，失望地看着记者摇了摇头。

由于限购令直接挤出房地产市场投资性需求和可能，在这家标价每平方米1.3万元的楼盘中，今年初开盘以来，还没有销售完其中的一栋楼。如今为了快速回笼资金和清理存量，拿出一部分房源直降4000多元作为特价房。但置业顾问却一再向记者声明：“我们的房价没有降，这些只是为了回馈客户的特价房。”

其他一线城市的情形也与成都相似。今年3月份，记者曾在北京南五环一个偏僻的楼盘看房，当时记者就是被售楼小姐“一个月之后将涨价两千元”的威胁气走的。如今4个多月过去了，记者却还不断收到这位售楼小姐的推销短信或电话，涨价两千元也自然成了一句骗人的话。

“从2006年开始的一轮又一轮房地产市场宏观调控以来，‘限购令’才真正刹住了楼市骄横之气。”一位沉浸在房地产资本市场十数年的业内人士对记者说。

推销从“非主流”走向“不入流”

华润地产在业内的品质如何，记者没有体验过，但它的“牛气”却令人印象深刻。

三年前记者曾到他们自称成都房产标杆的“华润凤凰城[最新消息价格户型点评]”咨询的时候，评论了一句“这个社区公交配套还不完善”。没想到售楼先生竟斜着眼睛看着记者说：“到我们这儿咨询买房的客户，基本都有车，有的还是双车。”

不欢而散之后三年中，记者没有再关注过华润地产，其置业顾问没有兴趣联系我这样对公交配套看重的客户。但没有想到的是，最近一周之内，这么“牛气”的楼盘竟因最新一期项目即将开盘，连续数日安排了5位置业顾问打电话告知记者“有新项目开盘”，告知，“开盘当日还有很大的优惠哦”。

随着国家调控政策日趋严厉，楼市也变得更加纷繁莫测，为了吸引眼球，楼盘的推广策划开始由标新立异的“非主流”，走向短信销售、电话销售、街头散发广告单、低俗广告语等的“不入流”。

万科房产为旗下的“海悦汇城”制造了“海悦哥”概念，一个叫“魏玛广场”的楼盘将自己楼盘名字标注为“魏玛圈子”。如果说这些还只是开发商为了话题性、吸引年轻客户，借鉴网络社交做宣传的话，那有的楼盘广告或营销模式就完全以低俗来吸引眼球了：

“外寓”是成都一个楼盘的名字；“80后也可供小三，房”是成都一开发商开发的小型三居室楼盘户外广告；“结婚不买房，就是耍流氓”是上海某楼盘的标语；“可以不买房，除非搞定丈母娘”是杭州一楼盘的开盘宣言……

北京市维拓设计集团副总建筑师张根对记者说，房地产市场经过多年的发展，一度强调品位和形象，如今越来越多的楼盘用这种方式来营销，可见其生存环境正在被大大压缩。

最终解决问题还要靠保障房

根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格情况，6月份，商品房价格同比下降的城市有3个，涨幅回落的城市达到28个。

截至7月17日，按照申万行业分类的房地产开发企业共有58家公布中期业绩预告，只有20家预增，其余38家预减或亏损。

最近的5年来，对房地产市场调控起到立竿见影效果的政策，恐怕就是“限购令”了。然而“限购令”政策又带来另外两个问题：一方面一线城市的住房需求被挤压到了二、三线没有限购的城市，导致这些城市房价出现较快增长；另一方面也将更多的买房需求挤压到了租房市场，导致限购城市的房租上涨幅度较大。

面对上半年部分二、三线城市房价和一线城市房租上涨较快的形势，7月12日，国务院再次召开常务会议，提出还将进一步扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨。

“尽管到目前为止，围绕限购范围还将扩大到哪些二、三线城市，以及如何抑制房价的上涨，有关部门还没有拿出具体名单和具体措施，但进一步加强调控政策已成定局。”张根分析说，尤其是在今年上半年宏观经济受严格调[最新消息价格户型点评]控政策影响仍保持高速增长的形势下，房地产市场的调控将会更加严厉。

需要注意的一个现实是，今年上半年一些主要的房地产企业的经营业绩很不错，很大程度上就来自于二、三线城市的增长。一位房地产商向记者透露说：“随着宏观调控政策的趋紧，政策与市场之间的角力很可能会走向失衡，其结局如何我们不敢预料。”

张根认为，从警惕经济过热、确保宏观经济稳定的角度来看，为楼市套上保险不能依赖于“限购”这类简单的行政手段，加快保障房建设，并将其尽快推出充分吸纳市场刚性需求才是关键所在。“对于房地产市场来说，也只有住房保障体系的日益健全，才能更健康地发展。”

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