在年初“史上最严”的楼市限购政策出炉半年后，楼市在限购猛药作用下，成交量急剧萎缩，开始迈入价格博弈区间。多位观察人士指出，存量房数量攀升，无疑变成房地产开发商心头隐忧，僵持多时的价格僵局，或已到了破冰临界点。

成交量萎缩 存量房攀升

上半年杭州楼市呈现出“一降一升”的格局，即成交量大幅下降，存量房大幅攀升。

据杭州透明售房网统计，截至6月28日，杭州市区(不含萧山、余杭)上半年新商品房总成交10545套。其中，住宅成交6523套，这一成交量是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。

住在杭州网发布的报告则显示，截至6月30日22时，杭州主城区存量房达29371套，住宅存量达18065套，两者均刷新了两年来库存最高纪录。

进入7月，杭州楼市成交量虽呈逐渐上升趋势，但杭州的存量房数量依旧不减。7月17日，杭州主城区商品房存量达29999套，再创新高，其中住宅就占18568套。

杭州快房网首席评论员程伟明说，年初实施限购政策以来，杭州楼市供应量增加了50%(不含萧山、余杭)，但成交量却创近五年来的新低，这使得杭州楼市存量房大幅增加。

成交量下降也体现在二手房交易上，据杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心周包军经理介绍，今年上半年公司的成交量同比下降了30%左右。

卖方继续捂盘 买方依旧观望

类似的情况在北京、上海、深圳同样存在。“史上最严”限购政策拉低了成交量，消费者多持观望情绪。然而在此关口，开发商却有自己的“算盘”。很多开发商以为，限购政策年内肯定取消。在此预期下，即使成交量大幅萎缩，开发商依然捂盘惜售，房价始终没有松动。

转战二、三线城市，开始成为开发商博弈限购的有效手段。统计显示，浙江今年6月房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5%。一些开发商也进行战略性降价，暂时抛盘回笼资金。但总体来看，在严苛的楼市调控政策下，开发商宁愿增加库存，也要确保房价相对稳定，以化解楼市整体下行的趋势。

房价下降动力十足？

7月12日，国务院常务会议提出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围。22日，中央政治局会议强调，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚决遏制住房价格过快上涨。

住在杭州网首席评论员丁建刚认为，政治局会议提出房地产市场调控，将对市场产生重大影响。就杭州楼市来看，存量房已接近历史高位，在二、三线城市限购的影响下，存量房将很难短时消化。杭州楼市下半年潜在的供应量仍然很大，存量房有进一步攀升的可能。

与此同时，不断趋紧的货币政策也将进一步压抑需求，拉低成交量，推升库存。这使得开发商的融资渠道变窄，融资成本增加，资金链条有断裂的危险。

分析人士指出，随着存量房的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至呈供过于求局面，房价下降动力应十分充足。

程伟明认为，楼市反转处在“一触即发”的关键时间。丁建刚支持这一看法。据他观察，杭州的楼市正在发生变化，新的价格体系正在悄然形成，一些新开楼盘的价格下降达到了15%-20%，甚至更高。

程伟明说，将房价过快上涨的二、三线城市纳入限购范围，将改变开发商的博弈预期，房价合理回归的“时间窗口”正在打开。分析人士提醒，房地产市场调控关键看政策执行，在房价合理回归窗口打开以后，更应充分运用货币政策和银行信贷按揭政策调控房价，使房价合理回归具有持续性、稳定性。

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