为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。银监会主席刘明康日前透露，房贷压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业也可以承受。然而，调查发现，业内人士对此并不买账。某国有大行研究部门人士表示，压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化，若从动态角度衡量，鉴于银行业贷款中抵押贷款占比30%-40%，而大多数抵押物又是土地或房产，房价下跌所带来的系统性风险不容小视，“别说50%了，就连房价下降20%，银行都扛不住。”有分析人士指出，如果房价下跌50%，引起宏观经济的震动可能完全破坏测试的假设条件，这种情况下，做房价下跌50%的极端压力测试或会失去参考意义。北京某券商银行业分析师亦表示，房地产贷款压力测试，没有将地方政府融资平台违约风险考虑进去，“当前平台贷六成的还款来源是土地出让金，一旦房价下跌五成，土地可能流拍，地方偿债压力将空前，对银行影响巨大”。

对于银监会的这一压力测试结果，安邦首席研究员陈功之前就指出，房地产价格下跌五成银行业尚能承受之论，这里的承受如果指的是银行继续存在，那么他会相信，因为有朱镕基总理发明的债转股，一切由老百姓买单了，银行业当然能承受，否则肯定是飞沙走石，彻底崩溃了。在房价大跌的情况下，如果不需国家出手，银行也能安之若素的话，未免太乐观了。这其中，有很多的风险因素，并没有被压力测试反映出来。

陈功表示，有三个问题值得关注。第一，风险的相关因素不是只有房地产贷款，仅仅考虑房地产贷款，不够全面。第二，政府的平台贷款，几乎百分百的与房地产相关，所以要加上去。第三，国有企业贷款的诸多部分与房地产相关，一个是他们直接搞房地产投资，再一个是他们的生产也是建立在房地产和城市化的基础上的。别的不说，仅仅是这三项加起来，规模就十分庞大。因此，陈功预计，一旦房地产价格下跌30%，那么全国金融环境立刻就会土崩瓦解，50%则大局绝对不可收拾矣。陈功认为，刘主席被人骗了，争投资搞项目形成的所谓研究结果是不能相信的。总的来说，房地产暴跌50%，风险敞口几乎是无限大的。

实际上，近十年来，随着房地产大牛市和土地财政的发展，基于土地、楼房的抵押贷款规模日渐膨胀，而抵押物的价值，在很大程度上又与当地的经济增长水平息息相关。对高度依赖房地产业和土地财政的地区来说，很难想象在房价大跌50%的情况下，其经济增长和财政收入能不受到影响。在经济衰退和资金紧张的局面下，抵押物价值很可能在集中清偿中大幅下降。在这个恶性循环中，尽管当前银行拨备达1.3万亿元，恐怕也会很快消耗殆尽。更重要的是，这个过程一旦启动，没有人知道房地产价格会在什么位置上止跌。从这个意义上说，房地产大跌带来的真实风险其实是难以度量的。

最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：

从房地产贷款压力测试的结果上看，就算房价大跌五成，似乎也在银行的承受范围之内。然而，很多风险因素并未在压力测试中反映出来，这一结果显得过于乐观。事实上，从系统的、动态的角度来看，房价大跌对银行的冲击，恐怕远非房贷压力测试所能度量。

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