[提要]住建部已经开始草拟新一轮的限购城市的名单，“限购令”会向哪些二三线城市铺开？近日，由上海易居研究院发布的《限制性住宅市场专题研究》称，房价绝对值较高的城市，包括江苏的昆山、张家港、吴江、常熟、江阴、扬州等，有可能被列入限购名单。

上月举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。住建部已经开始草拟新一轮的限购城市的名单，“限购令”会向哪些二三线城市铺开？近日，由上海易居研究院发布的《限制性住宅市场专题研究》称，房价绝对值较高的城市，包括江苏的昆山、张家港、吴江、常熟、江阴、扬州等，有可能被列入限购名单。

昨日，记者走访扬州业内人士，他们均认为，扬州的房地产市场相对稳定，房价“平稳可控”，不应列入限购城市。

【政策动态】

江苏6城市纳入住建部房价监测，4城市限购

6月初，住建部在其“城市房地产价格直报系统”中，加入一批人口200万以下的中小城市名单，这些城市的“上榜”，外界解读为限购令执行范围将扩大至二三线乃至三四线城市的信号。

业内人士指出，“城市房地产价格直报系统”可以通过对城市房价走势和成交状况进行即时监测，也能为房地产调控提供决策依据，包括为限购这一调控手段提供依据。据了解，“城市房地产价格直报系统”，第一批纳入的城市共有40个，其中包括我省的南京、苏州、无锡。去年这个系统扩容，新增的50个城市中包括常州、扬州、徐州。

据悉，正是依据这一系统内的监测数据状况，今年初，住建部给包括无锡市在内的一批城市发函，要求这些城市须出台“限购令”。至2月，南京、苏州、无锡三市相继出台了限购令。徐州也主动执行限购令，从5月1日起，主城区限购第三套房。

至此，纳入住建部房价监管系统的江苏6城市中，已有4个城市执行了限购令。

【分析】

我省排查二三线“限购”城市，扬州会否纳入？

近日，从省住房和城乡建设厅传出消息，根据住建部的统一要求，我省正在对照一系列标准，对省内需要限购的二三线城市进行自我排查，全部结果将于8月底上报住建部。对房价持续过快上涨的城市，省里将督促其制定并实施住房限购措施。我省还将有哪些城市可能加入限购，成了最近热议的焦点。

一方面，据房管部门发布的最新楼市运行数据显示，扬州楼市的成交量呈现出明显的缩水态势。7月份，市场销售势头大幅减弱，商品住宅成交面积创下12个月以来的新低，单月成交只过8万平方米；另一方面，国家统计局发布6月份70个大中城市房地产价格调查反馈资料显示：扬州新建住宅价格的环比涨幅，已经连续两个月出现零增长。然而，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭近日在对《限制性住宅市场专题研究》作解析时指出，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选。其中，在房价绝对值较高的城市中，扬州又赫然在列。扬州会不会限购？这个问题恐怕难以回答。

【业内呼吁】

扬州短期内不宜实行限购政策

就扬州会否列入限购城市，我市业内人士也均呼吁，“扬州短期内不宜实行限购政策。”

许世斌认为，楼市调控包括限购政策的目标，并非打压房地产，而是让房地产市场保持相对稳定健康的状态。从二季度开始，扬州市场成交开始下行，房价走平走低。就扬州的市场而言，调控已经收到了效果，现有的政策也已足够。因此，扬州短期内不宜实行限购政策，否则反而不利于楼市的稳定运行。

仲子琪也认为，目前市场上观望情绪已经比较浓厚，如果扬州再限购，则会导致观望情绪进一步加重。限购政策也会把一些有经济能力购房的市民排除在外，直接削弱楼市的购买力，不利于市场的平稳发展，因此，“扬州不宜实行限购政策”。

陈赛也表示，“扬州属于旅游型的宜居城市，如果限购，有可能对整个产业带来不利影响。”

业内细数扬州不应限购的“三大理由”

理由一：扬州楼市“房价绝对值高”？

杨红旭在对《专题研究》作解析时指出，当前，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市，包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。

扬州的“房价绝对值高”？我市房地产业内人士给出了不同的观点。“这个‘房价绝对值’有没有一个参照的标准？”扬州房产评论员、世联投资管理顾问公司总经理许世斌认为，如果单纯看房价，在全国范围内，扬州去年一年涨幅是快了一点。但是，和周边的同等城市房价比，扬州目前的房价也并没有超过南通、常州等城市。

许世斌认为，看房价，还要看到楼盘品质和开发商的利润率。“现在扬州推出的楼盘，品质比以前的更好。如不少楼盘采用了更先进的恒温恒氧的技术，过去的单层玻璃也被双层玻璃所取代，更多的绿色环保的材料被使用，精装修房的数量也在不断增加。另一方面，近年来，建材和人工的成本都在上涨，开发商的利润率是否提高也需要考量。”许世斌认为，就现阶段来看，扬州的房价处于相对稳定的状态，说扬州在全国范围内属于“房价绝对值较高的城市”，值得商榷。

理由二：扬州房价环比连续两个月零增长

杨红旭指出，当前，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选：第二类按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨0.3%左右），主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等。

记者了解到，从环比数据来看，6月扬州新建住宅价格、新建商品住宅价格以及二手住宅价格三项价格指数均与5月持平，处于“停涨”的状态。从前6个月价格变动情况看，扬州新建住宅价格环比涨幅，5、6月份连续两个月零增长。“从目前的扬州房价看，并没有出现过快上涨的迹象。这两个月房价基本保持稳定略有下行，新开盘的楼盘价格也并不高。”我爱我家房产中介总经理仲子琪分析说。

上月24日，在我市举行的“房地产转型发展与绿色地产高峰论坛”上，记者就

扬州会否限购采访江苏省房地产业协会副会长周士冲先生时，周会长也坦言，“如果就单单是房价上涨速度快的城市，扬州不应该首先出现在那里（限购名单）。”

理由三：大都市限购，未导致扬州房价快速飙升

杨红旭指出，第三类则是北京、上海、广州、深圳周边中小城市，这些大都市实行限购后，部分自住、投资、投机需求涌入周边城市，导致这些城市的房价上涨偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。第一批城市实行限购之后，投资、投机需求有没有涌入扬州？

“我们上半年销售金额超过两亿。从我们的客户来看，主要是东区湾头等地有居住需求的市民以及江都、高邮等到本地落户的居民，以刚性自住需求为主。”广陵世家案场经理陈赛向记者介绍说，从他们的考察看，南京等地限购后，南京居民多转向投资溧水、六合等南京“非限购”区域的房产。扬州本地的需求增长，主要还是得益于城市化进程的加快以及改善性需求的增加。今年以来，也没有出现第一批限购城市如北京、南京等地的居民到扬州本地投资买房的现象。

陈赛认为，如果从“外来需求导致城市房价上涨偏快”来看，扬州的房价也处于相对稳定的状态，不应被列入限购范围。

综合剖析：扬州不应在限购“10大名单”之列

针对以上三类备选城市，杨红旭预测，国家将以第三类为主要考虑因素，同时兼顾第一、二种因素，来选择将要限购的城市。总体而言，由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量将会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。我市业内人士也认为，综合三类因素，扬州不应在“10大名单”之列。

许世斌认为，一线城市限购之后，可能会带动周边城市的房价上涨过快。这样的“辐射”效应，北京、上海等一线城市周边更为明显。与扬州毗邻的第一批限购城市有南京等省内城市，但首先南京不属于一线城市，其次南京对扬州市场的“辐射”效应并不大。如果以第三类为主要考虑因素看，上海周边的昆山、深圳周边的珠海、北京周边的廊坊等城市，“被限购”的可能性更大，扬州则不应在限购之列。事实上，就在易居作出上述分类之际，广东江门、河北廊坊等二三线城市已相继传出限购、限价的消息。

许世斌认为，即便需要综合衡量第一、二种因素，扬州在全国范围内属于“房价绝对值较高的城市”，值得商榷；房价也连续两个月出现零增长。如果最终实行限购的城市数量在10个左右，扬州没有“上榜”的理由。

【数据】

住建部五条标准

“框定”新一轮限购名单

7月底，住建部已向各省、市、区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“5条标准”先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单：

一是，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二是，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三是，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四是，外地人购房比例较高的城市；五是，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。（新华日报）

【预测】

新一轮二三线城市

限购令比较温柔？

广受关注的二三线城市限购令虽未出台，但综合各方面信息判断，已经如弦上之箭。不过记者从一些地方政府了解获知，二三线的城市限购令或将“温柔打折”，不似此前的那般肃杀。

实际上，尽管国务院对限购政策的进一步加码，但部分地方政府可能会以房价可控为理由让限购政策“缓着陆”，即便届时出台限购的城市，其限购力度或将大打折扣。

经纬行研究中心高级主任曾英杰指出，这次限购的城市会相对宽松，相比已经限购的一二线城市来说，那些即将被限购的城市，地方政府对土地财政的需求度会更大，土地财政收入占财政收入的比重比较高。尤其是，一旦土地市场变冷，地方政府债务风险或将浮出水面。

“让更多二三线城市去限购，从而使房地产市场陷入‘凝固’状态，到时候卖地就很难了，卖的价格也上不去，这跟地方政府的利益诉求相反，会加速地方政府的财政困境，地方政府一般不会主动去做这个事情。”广东省当代经济研究中心主任杨正浒告诉记者。（第一财经日报）

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