在限价政策之下，目前的楼市相对僵持，7月11日深圳市的二手房评估征税政策又开始发威。根据中原地产的统计，7月份二手房成交量环比跌了45%，包括一些比较活跃的区域，如福田、南山等，都曾经出现过零成交，可以说是二手房交易市场遭遇‘冰封’。日前，作为深圳市场举足轻重的房地产中介，中原地产召开《7月11日后，市场何去何从》新闻发布会，中原地产华南区董事总经理李耀智在发布会上无奈地表示，深圳房地产市场如履薄冰，下半年二手房价格会降15%。

成交量降四至五成

从2009年开始，虽然历经波动，深圳二手房的大致方向一直往上。近期二手房价出现了下滑，世华地产肖小平告诉记者，根据世华统计，6月份的二手房成交量下跌了四五成。

根据世华地产成交系统数据显示，7月份全市二手房成交6544套，成面积66.27万平方米，成交量环比下降近4成。其中，住宅成交5037套，成交面积47.65万平方米，环比分别下降44.61%，价格方面，7月份全市二手住宅成交均价为16331元/平方米，环比下降6.01%，价格连续上涨4个月之后，本月出现回落。

7月份，成交量不论环比、同比均出现大幅下降，且成交量仅高于2月份，成为近一年的第二个低点，肖小平分析，其主要原因有两个：第一、7月11日二手房交易按评估价征税实施后，交易成本增加，业主以“实收价”的方式将所增加的交易成本转嫁到买家身上，买家往往很难接受这种变相的涨价，因此多数买家选择了观望；第二、7月7日央行再次加息，实际房贷利率创下十年来新高，置业者购房门槛提高，部分资金有限的置业者，只能选择退出市场。

交易成本增加打压投资客

此前的多年，深圳的楼市政策往往都是越打越高，最终流于形式。然而，自去年开始的限购政策极其严格，也造成了楼市的僵持和观望政策。7月11日，深圳市新实行了存量房交易计税价格核定的政策，深圳地方税务局新闻发言人公开表示，其主要目的一是为了更好地贯彻落实国八条文件精神，以其他相关的房地产政策相配套，通过政策的共同实施，遏制投资或者投机购房，促进房地产市场的健康发展;，二是为了给存量房交易双方创造公平的税收环境;三是为了进一步强化税收的征收管理。

按评估价过户以后对于交易成本有了一定的上涨。李耀智表示，虽然交易成本现在还是处于不太明朗，因为现在的评估价还是根据不同区域、不同楼盘、不同单位来定，但是如果是非普通住房，税费成本占到了总成本的5.5%。“这个比例还是很厉害的，因为原本只需要2万多一点，但现在买方、业主加起来要18万，额外增加了十几万，这也是很多客户从二手转到一手市场的原因，因为二手增加了很多交易成本。再看普通住房，其实普通住房的比重比非普通住房更多，大概是7.1%”。

租金回报下降难抵月供

租赁市场的活跃，极大的影响着二手房楼市的形式。七八月正值暑期，来深的大学生成为求租的主力，租房需求旺盛也造成了市场的活跃。租赁需求的旺盛对于二手房的业主来说是一大利好。对于不太缺钱的二手房业主来说，尽可以通过出租来减轻资金方面的压力。

然而，目前虽然租房的需求旺盛，但是纵观全年的租金回报率，除了政策之外，今年已经经过了三次加息。“包括最近很多首次置业或二次客户的置业，都是基准利率上调，这无疑会降低一部分客户的租金回报率，原本有一些资金想投入房地产的，但因为交易成本和利息上涨，租金虽然也上涨，但已跟不上交易成本和经济成本了，所以部分客户慢慢离开这个市场。”

李耀智分析认为，二手房的租金回报率降低，业主以投资为目的出租已经难以抵消月供。交易成本升高了，房价升幅也不一定能抵消成本，这就会影响到它的投机功能。

二手房价格或震荡下行

楼市僵局之下，房价并没有太多松动。但对刚需购房者来说，下半年的楼价走势是他们最关注的话题。

经过此前的政策调控，成交量的冷清一度使得众多中小型地产代理公司陆续关门。下半年房价如果走低，是否可能使成交量回升，这也成为中介关注的焦点。

在发布会上，李耀智大胆预测，下半年的二手房会下跌15%。他表示，自从深圳推出加强版限价令后，部分新房以明显低于市场价推出，引发购房者热捧，并导致部分区域一二手房价格倒挂，冲击了二手房交易市场；而雪上加霜的是，二手房新政则让买卖双方的成本剧增，导致近几周二手房交易近乎停滞；在宏观调控力度不放松的前提下，未来深圳二手房价格将震荡下行，预计今年会下降15%。

相比之下，肖小平对后市比较乐观。肖小平认为，CPI居高不下，通胀压力持续增大，手上有闲余资金的深圳市民，几乎都把买房作为资金保值的首选。在“按评估价征税”、加息等措施的影响下，交易成本虽然上升了，可是升幅赶不上CPI的涨幅，权衡之下，估计大部分购买需求依然会在下半年释放。

价格方面，肖小平认为，在一系列调控政策的影响下，购买需求有所萎缩，放盘业主心态开始弱化，部分楼盘的放盘价出现下调，议价空间也逐步放大。不过，限购令、限贷令的长期执行，也会令不少放盘业主保持惜售心态，因此，年底总体成交均价出现大幅下调的可能性不大。

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