房地产限购面临地方利益博弈，已经是活生生的现实。

在房地产楼市调控力度并未放松的前提下，作为具有强烈行政干预色彩的调控手段房地产“限价令”，已先发制人。本报记者注意到，在7月底8月初，各地纷纷在“限价”方面发力，包括廊坊在内的二三线城市出台了限价措施，同时也有此前已出台限价的城市，对限价措施做出了细化。

“围绕着是否要被列为新增限购城市上报，二三线城市与住建部门之间展开了一场殊死博弈。”一位地产专家形象表述。

地方限价

“即便住建部下发了五条标准，让地方自查二三线城市房价后再上报，但目前各地并不关心限购，而是关注年初与住建部签署房价控制目标协议如何完成。”河北住建系统一位自称姓李的官员说，房价控制下去了，限购自然就消失了。

最近，住建部已向各地房地产主管部门下发自查通知，要求对照“5条标准”拟定二三线房地产楼市“限购”城市名单。此消息一发出，最敏感的是各级省政府在恐慌中的变通。“我们已经开会商讨过，最好不要上报名单，先拟一个限价房地产政策发给二三线城市的房地产开发商。”上述河北李姓官员直言。

烟台便是这样一个典型的二三线房地产楼市“限价”城市。据悉，山东烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知中明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。“能躲就躲。”8月18日，烟台一官员在电话中向记者表示，为了实现年初承诺的房价调控目标，通过“限价”来避开限购实乃缓兵之计。

烟台的滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”项目，截至7月该项目房地产楼市价格已突破6000元/平米，去年同期才4500元/平米左右。“如不限价可能超过8000元现在还剩下少量房源，如果要的话请尽早预约。”海景房“檀珑湾”房地产项目销售处一位女士告诉记者，“没有时间接受电话咨询，要看请到现场来。”

这不是个案，河北、河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市房地产楼市“限价”政策。“我们正在汇集二三线城市房地产楼市价格，研究限价的房地产政策。”四川某官员说。河南有关官员告诉记者，此前我们出台过“限价”政策，那是针对省级房地产楼市的，“现在我们也要出台二三线城市房地产楼市的‘限价’政策，不过还在研究中。”

记者注意到，广州从化市国土房管局副局长邹金明曾经表示，从化房价的涨幅已经达到9%，已通报增城楼盘“限价”为5%。这不奇怪，以“限价”来充当“限购”，廊坊已为各地开了先河。

刀锋房地产董事长谢逸枫一针见血地指出，“二三线城市目前均以限价来规避限购，限价和限购都是行政干预手段，都具有很强的杀伤力，相比之下地方会选择杀伤力较小的限价。”

对于限价，记者采访了部分房地产开发商，他们并未否认此事。“我们为什么要让政府牵着鼻子走，我们拍的是天价土地，如果地方政府要让我们为他们解困，那么得签署一个明年便宜土地价格的协议。”某房地产开发商经理王志奇如是说。

局部限购

“由于房地产开发商与地方政府的博弈，如果限价不成功就采取局部限购的方式。”山东有关官员透露，“我们已默认一些城市，比如市中心可以限购，周边不限购。”

从经济发展来看，东莞在全国算是三线城市。据悉，东莞市年初提出，东莞2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度，即东莞房价警戒线为8.5%，房价不超过每平方米8200元。

数据显示，上半年东莞新建住房均价达到每平方米8179元，同比上涨约16.8%，已接近房价警戒线。东莞住建局称，东莞的房价增长幅度并不会冲破警戒线，而东莞市委书记刘志此前也一度公开表示，东莞会在房价较高的区域限购。

在整体房价相对较高的广东，目前仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购房地产政策。“上半年，珠海、中山及惠州房价涨幅不小，却没有限购。”谢逸枫疑惑地说。实际上，广东省住建厅副厅长陈英松不久前曾公开表示，广东很多城市不用全市统一限购，而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行“局部限购”。

记者采访发现，局部限购最近成为更多二三线城市的明智选择，只要中央不点名，地方主动限购的几乎没有。目前，全国已有608个城市按照要求公布了2011年新建住房价格控制目标，占全国城市总数的92.5%，但实行房地产限购政策的城市仅40余个，且以一二线城市为主。

去年以来，各个主要一二线城市实施的房地产限购政策对房地产市场的调控效果明显。国家统计局18日公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与去年同月相比，70个大中城市中，房地产价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

此外，还有部分未被纳入70个大中城市统计范畴的二三线城市，无疑已经成为房价上涨的“重灾区”，比如海南琼海、山西榆林、内蒙古鄂尔多斯(16.84,-0.37,-2.15%)等非限购城市，已经成为房地产楼市投资最活跃地区。“这些地区房价短期内上涨之快令人瞠目，是否限价还是限购，至今信号不明。”地产分析师张大伟说。

不限购又如何

“有形之手”全面发力，房地产楼市能否如期“退烧”？记者采访得到的回答是“高房价仍未完全降伏”。

今年1月，国务院常务会议推出“新国八条”，其中第六条规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房房地产限购措施；第七条规定，未如期确定并公布相关措施的省(区、市)政府，将对相关负责人问责。

但眼下，大部分二三线城市不限购，既有土地财政依赖的惯性，更有政策执行差异下的比较收益考量。

2010年在一线城市被宏调房地产政策的紧箍咒压制时，泛滥的流动性已将二三线城市视为“价值洼地”；去年4月间，“新国十条”出台之后，“二三线城市机遇论”的说法甚嚣尘上。因此，一线城市限购后，这对二三线城市来说，不限购意味着坐等盆满钵满。

房地产专家顾海波质疑的是：不限购，你又拿它如何？住建部一位副部级官员在其内部会议上明确表示，将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。“但现在看来，谁来‘约谈’、怎么‘约谈’已成笑话。”顾海波告诉记者，房地产限购令难以发挥实效。

从去年“国十条”开始，到今年1月“国八条”，再到如今二三线城市房地产楼市“限购”，住建部推出“五大标准”，建议符合2条以上的，均可列入新增限购城市名单。“目前，全国估计有2/3的二三线地方政府在抵制限购，原因是当地的房地产是财政收入的来源之一。”地方官员说。

2011年各地房价控制目标，基本上都参照各地的GDP或房产税，方能依此了解到均价增幅超标。“很多二三线城市成交数据一般都由地方政府提供和操控，住建部很难掌握房价上涨的底细。”

“限购之后，GDP增长和土地财政收入受限不说，最关键是今年地方政府负债多，况且今年地方保障房建设需要大量资金。”多位专家担忧的是，一旦限购，土地难卖，地方将面临“四面楚歌”的困境。

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