[提要]房地产调控历时一年半，房价拐点开始显现，然而在五次加息、取消七折利率的基础上，购房成本不降反升。上半年北京、上海、深圳、广州等全国多个重点城市的房屋租赁价格平均涨幅超过10%，新华社、央视纷纷报道。国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，这些城市中新房价格环比下降的有12个，包括天津、南京、三亚、成都、厦门等。持平的有14个，包括北京、杭州、合肥、无锡等。其中，上海、广州、深圳等一线城市房价成交量持续萎缩，二手房成交价虽有小幅上涨，但环比涨幅没有超过0.2%。二手房住宅价格环比下降的城市有19个，包括北京、天津、南京、三亚、重庆等，持平的城市有12个，包括深圳、杭州、长沙、青岛等。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市本刊5月13日发表的《房价拐点临近》已阐述过，在房地产调控这场持久战中，力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变，开发商的实力将被不断消耗。以目前的情形分析，如果流动性持续全面收紧，导致外部融资切断，需求真实萎缩，旺销窗口迟迟打不开，存货又不断堆积，那么开发商真的要歇菜了，降价拐点即将来临。布局全国的房企龙头万科一直以开盘首月去化率60%作为制定价格的标准。虽然自本轮调控以来，万科从未提及“降价”，但在这种根据市场行情浮动以保证快速周转的定价机制下，我们可以看到：万科2011年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，均价11600元/平方米。而2010年全年，公司累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，均价12050元/平方米。上半年均价较去年全年下降4%。可见万科上半年的业绩建立在以价换量的基础上。近年来万科销售均价一直匀速上升，这是自2007年不少开发商在下半年结束观望，重新制定价格策略。北京本地龙头公司首开[简介最新动态]股份(600376.SH)董秘王怡表示，下半年将在提高去化速度的基础上，采取有竞争力的定价策略，比之前有一定幅度的下调，主要是随行就市地制定价格。这也是开发商普遍采取的策略。据了解，目前首开股份开发的楼盘打折力度不等。其中，中端产品打折力度较大，如7月8日开盘的首开常青藤[最新消息价格户型点评]均价24000元/平方米，1居减14万元，2居减18万元，3居减19万元，复式减33万元，打折幅度超过10%。二手房市场的反应更为灵敏。统计局数据显示，6月北京90-144平米的两居与144平米以上三居的价格指数都环比下降了0.1个百分点，上海144平米以上的三居价格指数也环比下降了0.1个百分点。同样，一些重点二线城市如南京、郑州、福州等，其二手房价格指数也出现了下行趋势。假设一种情境，一位拥有北京户口打算购买婚房的首次购房者，在东五环看中了一套标价200万元的房子。在2010年4月调控之前，当时的首套二手房房贷款政策是，首付最低两成，二手房贷款利率打7折，二手房按揭基准利率执行2008年12月23日调整的五年期以上为5.94%。调控之后，最新的首套二手房房贷款政策为，首付最低三成，二手房贷款利率一般执行基准利率。经过2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息，每次上调0.25个百分点，基准利率上调1.25个百分点。调整后五年以上按揭贷款基准利率7.05%。

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