九月伊始，北京楼市低迷的气氛并未好转。上周，浙江台州率先传来实施楼市限购措施的消息，成为住建部给出“五条标准”后首个颁布限购令的城市，新一轮限购大幕的拉开，标志着全国楼市调控的深入和升级。政策寒冬下，业界人士所期望的传统旺季“金九银十”或难实现。

上周供需比达2.2:1

根据北京市房地产交易管理网上的数据显示，8月份北京市场上供应项目的累计签约率只有12%，库存则逼近11万套，刷新了自2009年8月11日之后两年来的最高纪录。成交量保持低位，供应量匀速增加，当前的整体市场形势不容乐观。

亚豪机构统计数据显示，上周（8月22日-28日）北京期房、现房住宅累计共成交1305套，面积15.47万平方米，成交套数环比之前一周（8月15日-21日）增加13.5%，面积增加8.6%。对比成交量出现的小幅增加，入市新盘供应量呈现明显的放大趋势。据了解，上周北京共有5个项目开盘，5个项目累计提供商品住宅2927套、39.5万平方米，环比之前一周分别增加111%、93.1%。连续4周，住宅成交量都在900至1300套的低位水平区间内浮动，上周2.2:1的供需比更是释放出“严重供过于求”的信号。

链家地产市场研究部统计数据则显示，8月19至20日，开发商取得预售许可证将要入市的项目就达到8个，8月中上旬的供应量和7月同期相比增加70%。有业内人士指出，开发商对于传统成交旺季心存期待，导致近期大量新盘集中入市。但是今年的新房市场状况较之去年已发生了较大改变，供需现状引发竞争加剧，购房者的观望情绪明显。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，随着调控政策继续收紧和限购半年来“房票”的不断消化，购房者总量在持续减少，未来楼市还将在低迷中继续下探。

新房价格进入实降阶段

越来越多的迹象表明，整个房地产市场正在经历由调控政策主导转向市场力量主导的变化过程，供求形势的持续恶化正作用于价格变化上。

据悉，上周开盘的5个项目全部位于五环以外的近郊新城区域，其中大兴、房山分别有2个，通州有1个项目开盘。位置远则定价低，将整体开盘均价拉低至17600元/平方米。

在北京市场外延式发展的大背景下，一些库存量较大的区域如大兴、房山、通州，正面临着前所未有的严峻挑战和竞争考验。亚豪机构副总经理高姗分析，迫于资金、库存和竞争的多重压力，开发商迫切需要销售，不仅楼盘的放量节奏有所加快，项目单次推盘量加大，而且不少入市项目还降低了价格预期。近期这些区域均出现了个别项目率先降价，“领降”行为引发了区域市场的震动，并产生一系列连锁反应，迫使更多同区域的竞争项目尾随其后。目前，降价范围已经由点及面地开始在近郊新城中迅速蔓延。

相关数据统计同时显示，目前新房拟售价与成交价差距继续扩大，8月份已经扩大到8.1%，较7月份增长了0.8%。部分大型房企已经开始出现降价趋势，富力、万科等大型房企都宣布降价，这也将促使新房价格进入实降阶段。

分析认为，开发商拟售价及业主挂牌价与成交价的差距逐渐拉大反映出市场上供需双方博弈加剧，目前市场上降价趋势已基本形成，9月将要入市的项目大部分也出现显著降价或停涨，未来的两个月，价格下降的压力将持续存在。链家地产首席分析师张月认为，算上打折促销的纯新盘，今年实际降价入市的商品住宅项目比重将超过50%。

记者通过采访了解到，大型房企下调价格对于市场的标杆作用得以凸显，加上中小房企在京存货较多，即使在“金九银十”期间，价格下调的步调也难以停滞。

北京房地产业协会副秘书长陈志表示：“目前的交易量环比呈明显下降趋势，在未来的数月内缺乏推升交易量的有效动力，‘以价换量’等吸引需求的一切手段，都将是开发商的‘必答题’。”

晨报记者 束杰

“金九”购房成本居高不下

随着“金九”的到来，消费者对于政府坚决调控房价的信心增强，观望心态加剧。而另一方面，购房成本也始终居高不下。

8月成交量三年最低

北京房地产交易管理网显示，8月1日至29日，北京新房住宅成交4998套，预计全月成交量在5500套左右；二手住宅成交7351套，预计全月成交量在8200套左右。8月北京楼市住宅成交总量约为1.37万套，环比上月下降24%。不考虑春节假期月份，这一成交水平是三年来成交量的最低值。

除2009年市场特殊外，近几年全市住宅成交总量都维持在26万至28万套，相当于单月成交量在2.2万套左右，8月成交量仅为上述水平的60%，成交量大幅缩水。

链家地产首席分析师张月认为，除限购、限贷政策对于楼市成交的抑制因素外，现行房价尚未降落至多数购房者的接受空间。

“金九”房价降两成？

一般而言，当楼市住宅月成交量低于2.1万套时，仅仅是价格环比增幅会出现明显回落。当楼市住宅月成交量低于1.6万套时，价格才将迎来下降拐点。目前市场成交量正处于迎来价格下降拐点的区间。

“成交量大幅下降将直接影响开发商的销售业绩和二手房业主的出售难度，‘金九’房价不降都难。”地产专家陈云峰认为，开发商面临库存量高位压力和对于资金的迫切需求，“金九”新房有望降下两成。

购房成本居高不下

自去年10月20日起，央行累计上调基准利率5次，5年以上房贷利率由5.94%上涨为7.05%，而算上2010年9月至10月首套房贷尚存在基准利率8.5折的优惠，实际5年以上房贷利率上涨2个百分点。同样贷款100万，20年还款期，当前月还款额和总还款额分别增加1156元和28万元。

链家地产首席分析师张月认为，和去年“金九”相比，消费者购房成本显著提高，利率连续上涨导致月供增加。消费者反映，通货膨胀的压力依旧存在，“金九”期间加息预期增加，这意味着现在购房的消费者将要付出更高的成本，已有的高位购房成本下，对于消费者购房意愿的减少将形成叠加效应，和去年“金九”相比，消费者购房意愿或显不足。

　■外围侃房

楼市或将“去泡沫化”

“金九银十”传统销售旺季到来，吸引了市场大量关注。与往年活跃的市场不同，今年“金九银十”或加速北京房地产市场“去泡沫化”进程。

在三轮调控叠加影响下，今年的“金九银十”或难延续往年的成交高峰。据统计，自京十五条出台后，北京无论新房或二手房成交量都跌入低谷，以目前的成交看，预计8月份北京新房成交量在5000套左右，创调控后最低值。而二手房成交量也基本不会超过8000套。这也是北京二手房成交量连续四个月维持在8000套左右的低位。

事实上，今年北京楼市量价“泡沫”已开始消化，限购及限贷政策抑制了市场上大量成交，同时北京楼市整体价格也出现了下降趋势，若金九银十北京楼市成交继续维持低迷，或促北京楼市量价“泡沫”加速消化。

记者了解到，今年的金九银十，北京楼市无论是新房及二手房，逐利空间将逐步下降。目前新房拟售价与成交价差距继续扩大，同时部分大型房企已经开始出现降价趋势，富力、万科等大型房企都宣布降价，这也会促使新房价格进入实降，开发商逐利空间下降。

与此同时，二手房方面，由于业主对于未来降价预期增强，议价空间进一步增大。专家认为，目前市场上降价趋势已基本形成，“金九银十”楼市价格或出现实降，这也使得供应方利润“泡沫”被逐渐压缩。同理，小业主的逐利心理也会在销售压力之下被明显压缩。

另外，记者注意到，今年市场受调控影响，部分房企及经纪公司利润明显下降。而“金九银十”或成为加速经纪公司倒闭的催化剂。

由于北京房地产市场成交大幅减少，自身缺乏竞争力的房企及经纪公司都已经面临重大的生存压力，若“金九银十”市场仍维持低位成交，部分边缘化“泡沫企业“或被挤出。 (作者：赵亚平)

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