研究机构数据显示，8月的北京楼市成交量再度下挫，创下了近3年来历史新低。高库存的压力、紧绷的资金链和低迷的销量成为三座大山，迫使开发商纷纷调低预期降价推盘，甚至在一些区域内出现了新房项目售价不及同片区的二手房。通过走访，记者发现北京典型区域内的一二手房价倒挂现象正在发酵中产生质变。

“倒挂”区域集中远郊

一组由北京中原地产统计的老项目再上市价格数据，让首开常青藤家园、学府树家园和顺驰领海三个项目在近期的房地产市场里受到关注。不只是因为这三个项目都是在今年6月份以后刚刚拿到新一期预售证开盘销售，还因为在最近一期开盘的楼座，三个项目销售均价不约而同地低于自身项目二手房挂牌价格数百至数千元不等。比如顺驰领海开盘后签约价格为17896元/平米，而该项目二手房均价为18500元/平米。

连日来，记者通过走访京城几大典型区域发现，一二手房价倒挂现象并非个案，但主要集中在库存量较大的昌平、通州、房山及大兴等五环外远郊区域。与顺驰领海、学府树等三个单一项目自身一二手房价倒挂的情形相比较，同区域内一二手房价倒挂现象则更为普遍。

据21世纪不动产市场研究中心监测数据显示，位于昌平区回龙观的领秀慧谷，目前在售均价为19600元/平方米，同区域内的新龙城和龙泽苑东区二手房价19700元/平方米起；在通州，华业东方玫瑰15800元的平均单价也比同样紧邻八通线城铁的瑞都国际和蓝调沙龙挂牌的二手房每平米低了1200元。

不少二手房买家回流新房市场

“很多客户都被附近新开盘的项目抢走了，我们压力也很大。”美联地产位于亦庄一家门店的负责人这样告诉记者。该门店辖区内主要有林肯公园、荣京丽都等二手房源，目前挂牌价都在24000—25000元/平方米的价格区间，而区域内的中信新城近期以均价23000元/平方米开盘，让原本关注区域内同类二手房源的购房人纷纷“倒戈”，争相购买新房。“中信新城在上周一周就卖出200多套，也因此成为北京楼市的单周销冠。”该负责人告诉记者。

“尽管信贷收紧，新房的首付和税费压力仍然要比同区域内同类型的二手房小很多，尤其是对于五年以下的次新房，仅一项5.5%的营业税就是一笔不小的数目，所以地段相当，户型差不多的同等条件下，一般人还是会倾向于选择新房。”据北京美联地产市场研究部高级经理张磊介绍，“卖不出去就先租着”是目前多数二手房业主的心态。

“各个区域的二手房目前的挂牌量比起上半年普遍上涨两成左右，挂牌房源比此前多了5%-8%的议价空间，但并没有出现较大浮动。”据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，目前市场环境下，除了一些拥有稀缺资源的房源外，单价在30000元以上的二手房已成为“烫手山芋”，鲜有人愿意接盘。

　■ 探因

开发商与业主定价机制存差异

结合近年来出现在2008年底、2010年5月份和现在的三次“一二手房倒挂”，胡景晖认为：“这通常是市场降价的先兆。由于开发商和二手房业主对于房产的定价机制差异，因此二手房表现出来的降价要相对滞后一些。”

21世纪不动产市场研究中心总监常智也对“倒挂”现象做出分析：“远郊区域的楼盘保值能力弱于市区楼盘；在遇到政策调控或者行市走低的时候，价格回落更快更明显。另外，由于开发商需多个项目在建，资金周转上要求降价动力比二手房业主要大，因此也更容易出现倒挂。”

为解决资金链不出现断层的局面，房企对于新盘销售价格，不得不作出进一步下调，来拼抢竞争日趋激烈的市场中逐渐消化的房票。而二手房小业主们在这场新一轮的房价博弈中却表现的相对淡定，普遍采取观望态度，大部分业主不愿降价求售，从而导致相互之间的价格制约。

据多位业内人士分析，认为“倒挂”现象，尤其在低迷的市场环境下，一手房降价、二手房观望的这段时间是集中高发期。

■ 预测

“金九银十”将成二手房降价分水岭

据研究机构最新的统计数据显示，在即将到来的金九，北京预计将有超过40个项目入市，合计供应的住宅可能超过万套。多位业内人士分析认为，由于受到前期销量萎缩的影响，接下来将要入市的项目价格也将出现明显的下调趋势。

对此，北京中原地产三级市场总监张大伟分析：“金九银十必定会有大量开发商选择降价冲量。而二手房市场也就能出现明显的价格下调。降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。”

胡景晖同时表示，一二手房价倒挂已经为二手房大面积降价拉开了序幕，接下来10月份就会非常明显。他认为“预计到年底，二手房还将有10%-12%的下浮空间。”(记者 李捷)

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