新闻背景

进入9月，房价上涨较快的辽宁丹东、广东韶关等二三线城市先后出台政策，限制房价过快上涨。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，今年1至7月，丹东是全国房价涨幅最快的城市之一。

而韶关市房协公布的数据显示，今年上半年，韶关市区成交楼房均价为4864元/平方米，同比上涨15.9%；7月房价涨幅超过了台州。后者在二三线城市中率先推出限购令。

按照住房城乡建设部对列入新增限购城市名单的5项建议，丹东和韶关目前的情况似乎更符合“限购”的要求。

一问：为什么要限价

进入9月，由于房价上涨较快，辽宁丹东、广东韶关先后推出限价令。这是继浙江台州推出限购令之后，二三线城市楼市调控的新动向。

辽宁丹东，紧邻朝鲜，总人口243万人，近来房价快速上涨。

国家统计局发布的数据显示，今年1至7月，丹东是全国房价涨幅最快的城市之一；其中，有4个月单月同比涨幅位居全国70个大中城市首位。目前，丹东鸭绿江边的好位置房子最高报价已超过1万元/平方米。

快速上涨的房价显然让当地感觉到了压力。9月5日，丹东市政府下发了《关于进一步加强商品房销售价格调[最新消息价格户型点评]控工作的通知》，并宣布从即日起实行。

根据通知精神，已批准预售的分期开发项目，在通知下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可，销售均价不得高于该项目原均价。

通知下发后申请预售许可的新建项目，均价不得高于同地段同类商品房销售均价。

无独有偶，近日广东省韶关市政府也发布了《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》。

根据通知，从9月18日起，韶关商品房将实施限价销售。

韶关限价的背景，也是当地房价的过快上涨。韶关市房协公布的数据显示，今年上半年，韶关市区成交楼房均价为4864元/平方米，同比上涨15.9%；7月房价涨幅超过了二三线城市中首个出台限购令的台州。

二问：为什么不限购

按照丹东和韶关近期房价走势，对比住房城乡建设部二三线城市限购标准，丹东韶关这样的城市显然应该在限购之列。

那么，他们为什么不限购？选择限价，是不是对限购的逃避？限价与限购之间，有什么微妙的区别？

业内人士认为，地方政府采用限价代替限购的好处是，通过价格管制的手段，能直接抑制住房价格的上涨，使房价统计数据出现停涨甚至下降，在房价涨幅榜上的排位也能迅速下滑。这样，地方政府能比较容易地完成年初制定的调控目标，降低被要求限购和问责的压力。

“显然，大多数地方政府是不愿意限购的。”中国房地产协会副会长朱中一指出，限购会在一定程度上抑制当地房地产市场的发展，尤其会降低地方土地财政收入和房地产相关的其他财税收入，经济增长速度也会受到一定影响。对一些二三线城市而言，地方经济对房地产的依赖仍然很强，限购的影响会更明显。

“按照国务院提出的要求，房地产调控、稳定房价，由省级政府负总责，市级政府负责落实。最后确定哪些二三线城市要纳入限购范围，由地方政府来决定，这也是合理的。”朱中一表示，通过限购措施抑制投资投机性购房需求的方向是正确的，在具体制定政策时，应当分析是哪些原因导致这些城市房价快速上涨。如果是因为投资炒房的需求增加，应该坚决进行限购。

丹东和韶关都认为，目前购房需求主要来自本地需求，外来投资、投机需求不多，这是舍限购取限价的重要原因。

以丹东为例，据分析，外地购房者占比仅为10%，主要来自省内和东北其他两省，炒房者并不多。一旦限购，“对当地的购房需求及房地产的伤害将非常大，所以选择了更为温和的限价”。

韶关市住建局表示，外来人口在韶关购房比例不高(为14.7%)，投资、投机炒作情况较少。如果实行限购，占市场主流的本地刚性需求将被抑制，改善性需求将受阻。

三问：是不是假调控

从本质上讲，一些地方政府缺乏房地产调控的动力和愿望。从已经出台的各项措施看，一线城市政策执行往往比较严格，但二三线城市相对比较宽松。尤其是限购，在执行过程中有不少擦边球可以打。在这种情况下，比限购更温和的限价措施，也有可能走样。

“到最后，限价很有可能变成最高价，一些本来卖不到这个价钱的项目，也有可能主动向这个限价的水平靠拢，市场自身的调节机制就会出严重问题。”一位业内人士指出。

该业内人士表示，一些城市提出当地投资投机需求不多，应该保护本地居民购买二套房、三套房的需求。“这本身就是自相矛盾的。一个家庭要买三套房子，不是投资投机是什么？”还有城市提出当地市场供应充足，本地居民购房不受房价上涨的影响。“如果真的供大于求，为什么房价上涨会这么快？种种借口，显然是地方在考虑自身的利益。”

对二三线城市地方政府而言，既无法抗拒地价房价上涨带来的甜头，又要避免因调控不力可能导致的问责。两难之下，地方政府选择限价这种温和的方式，既是逃避，也是无奈。

从近期中央有关部门传递出的各种信息看，将楼市调控坚持到底的决心非常坚定。限购范围扩大到二三线城市，除了政策本身的意义以外，也透露出积极的信号，即：房地产调控的方向不会改变，力度不会放松，决心不会动摇。

“中央正在努力转变经济发展方式，调整经济结构，降低经济发展对房地产业的依赖。地方政府尽管面临两难，但也应该加快转变发展方式，不应该因为房地产调控影响了一点地方经济的发展，就开始动摇。”朱中一表示，“十二五期间，我国把经济增速目标定为7%，实际上已经为房地产调控预留了足够的空间。”

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