持续调控高压下，与房地产企业相关的坏消息接踵而至。在刚刚过去的今年国庆大假中，北京、上海、广州房地产市场一派惨淡；而成都2011年秋季房交会仅成交了302套；全球最大私募公司黑石集团出售上海一处商业地产95%股权；昨天地产股盘中跌幅居各大板块第二位......

种种迹象表明，历史上房地产销售的“金九银十”在今年将蜕变为“铜九铁十”。

黄金周变分水岭？

面对目前房地产市场的惨淡景象，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭大发感慨：近十年来，几乎每年都有两个楼市旺季，春夏之交和夏秋之交，而国庆大假更是房地产销售的“黄金周”，从而成就房地产市场的“金九银十”故事。可今年的“金九银十”将蜕变为“铜九铁十”啦！

杨红旭说，房地产市场下行“拐点”已经若隐若现，在沉重的资金压力下，越来越多的开发商放弃观望，不得不随行就市。据中指院公布的全国100个城市住宅成交均价显示，9月比8月首次下跌0.03%，跌幅虽然微不足道，但却是一道分水岭，或者称为“拐点”。

不过，国信证券房地产行业分析师区瑞明说，如果仅从国庆大假期间房地产的销售情况来看，还不能断定房地产市场出现了“拐点”，这是因为在七天国庆大假期间，人们往往举家出游，哪有时间和心思看房、买房？

区瑞明说，从10月7日北京、深圳等部分一线城市的房地产存货情况看，还比节前有所下降。这里面存在着多种原因：要么，在国庆节期间新增加的上市楼盘量减少；要么，在此期间的销售量增加。

探底等待政策转向

对于市场担心的“房地产企业会不会大面积破产”的问题，区瑞明认为，这种现象出现的概率不大。从房地产市场的后市走势来看，如果政策不放松，房地产企业将出现三种形式的分化：一种形式是，有一定实力，对后市还抱有一线希望的房地产企业将会采取“多看少动”的经营策略，少买地、少开发，少折腾，以保存实力，伺机而动。这可能是大部分房地产企业的选择路径。

另外一种形式是，有一定实力，但对后市不抱有希望的房地产企业将会采取“转型、转产”的经营策略，从房地产市场中淡出；还有一种形式是，实力较弱的房地产企业将破产或者被有实力的开发商收购兼并，但估计这只是极少部分。

杨红旭说，中国楼市是政策市，而今年四季度通胀仍将处于相对高位，所以对于政策放松不宜抱较大希望。杨红旭估计，在此情况下，企业促销的力度将进一步加大，价格将维持下跌态势，但下跌幅度不会超过2008年四季度。因为经济形势不可能比那时更糟；同时，一旦政策风头转向，需求反弹力量不容小视。

地产股有局部机会

基于上述事实和分析，区瑞明认为，近期房价总体上将趋于平稳。上市房企的三季报业绩不会差于预期，在四季度里，地产股有望跑赢大盘。“当然，具体到每一只地产股上却会千差万别。相对而言，更看好龙头房地产股票如招商地产、金地集团、万科A、保利地产等。”

杨红旭说，开发商业绩将发生分化，万科销售金额比去年提前两个月破千亿，全年注定再创历史新高；而部分中小企业已不堪愁苦，寻求变卖项目，退出地产江湖。

对于二、三线城限购的后续影响，杨红旭说，从8月中旬开始，媒体就炒作这事，却有“雷声大、雨点小”之嫌。一些地区出台的限购令，明显属于“从宽发落”，对涉及这些地区房地产开发的上市房企需要具体分析。

杨红旭说，地产股仍有机会，如商业地产、旅游地产、养老地产不再调控之列。而仍想以住宅开发为主业的企业，可以向下走：参与保障房建设。不过，对于保障房概念股，有市场人士并不看好。因为保障房虽然在资金和销售上有保障，但其盈利空间并不大。

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