严厉的调控已持续一年，“金九银十”再遇滑铁卢。买家期盼类似2009年初的抄底机会再次降临

乐观派：“棉袄还在身”

悲观派：“只剩裤衩了”

楼市新政已一周年，楼市持续低迷，当房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间？何时到底？是购房人最关心的问题。作为内地房地产市场上最为活跃的两位房企大佬，潘石屹与任志强对于近期房地产市场的观点，明显在唱“对台戏”。

SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢，2009年销售3万多个亿，2010年销售5万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”对于潘石屹的乐观，华远地产掌门人任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”

虽然两人的观点相左，但对于住宅的价格走势的判断却出奇一致。潘石屹表示，住宅价格应该降，今年不降，两三年以后还得降。任志强也一改以往强硬的口风，认为“严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了”。

整理：记者 王荔珏

现象分析

严厉的调控政策下，楼市低迷已成不争的事实，特别是被寄予厚望的“金九银十”黄金销售期，楼市销售未见起色。在这种情况下，楼市“拐点论”成为讨论的热点，尽管业界对楼市拐点是否真正来临还存在不同的看法，但是不可否认的是，市场已出现一些“拐”的迹象了。

现象一：房企下调年度销售目标

出于对后市的担忧，9月26日，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产开发商，富力地产年初确定的销售目标为400亿元。富力方面表示，作出调整年度销售计划的考虑，是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融在短期内不可观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。

事实上，富力只是众多不能完成年度销售目标的房企之一。绿城中国此前也表示，“达到全年540亿元的销售目标有困难。”该公司中期业绩披露，上半年总销售203亿元，同比降7%，仅完成全年目标37%。有分析人士指出，今年大部分的中小型开发商将不可能完成年度目标，已有不少被迫调低全年销售计划。

现象二：房企融资渠道严重受阻

楼市销售不畅抑制了销售款的回流，而紧缩金融政策下房地产开发贷款的卡紧，使开发企业从银行获得贷款的可能性不断降低。近两年不断扩大规模的房地产信托，则成了许多大房企的融资新选择。多家开发商被迫大举融资，以稳定资金来源。自2011年1月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资，总融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元的两倍。

然而绿城被查、标普黑名单等不利消息相继传出，一方面银监会已着手控制房地产信托的规模，从这一渠道获得资金的可能性也在减小；另一方面，信托比银行贷款高得多的融资成本进一步加大了房企的资金压力。特别是标普将中国房地产市场的形势定为“不容乐观”，称房地产开发商在未来6~12个月面临的流动性压力将加大。标普的评价对饱受资金紧缺困扰的房地产企业来说，无疑雪上加霜。

现象三：降价风已蔓延各大城市

只有在开发商现金流出现短缺的情况下，房价才会出现大幅降价。从房企目前的情况来看，一些大型开发商已经开始出现现金流紧张的迹象。随着库存压力持续加大，开发商的资金压力将进一步增加，“以价换量”将会成为越来越多开发商解决现金流困境的唯一选择，而且这种情况已经出现并呈蔓延之势，一些一线城市已出现降价的情况。北京楼市进入9月后有10多个项目下调价格，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有明显下调的项目达到11个。在上海，十一房展会成交暴跌，个别楼盘价格大幅跳水。在深圳，近期已出现多个低价抛售的大盘。降价在许多城市已成为现实。

现象四：广州楼市打折越来越狠

在楼市一向比较稳健的广州市场，尽管还没有出现十分明显的降价现象，但打折风已经兴起。在十一黄金周，以往小打小闹的9.8折、9.7折，已被铺天盖地的9.2折、9折所代替，更有楼盘低至8折。除了打折，直接推出一口价单位的也比比皆是，每套优惠幅度达数万元到几十万元。

从成交情况来看，广州楼市冷热不均，整体呈低迷之势。在价格较为坚挺的中心城区出货速度持续降低，在价格较低且有所松动的周边区域成交相对理想，但整个楼市成交情况较为惨淡。广州目前这种情况在楼市严重低迷的2008年也曾出现过。记者 黄涛

“09拐点” 连降18月稍纵即逝

虽然今年十一黄金周成交量价齐跌 但未见明显“拐”的迹象

数据论证

尽管黄金周的签约数据有一定的滞后性，导致今年10月1日~7日的签约量仅有680套，尽管在节后四天开发商奋起直追签约，无奈和去年同期的井喷签约量相比，仍能看出限购限贷政策给楼市带来的巨大冲击。

十一黄金周成交：量价齐跌

根据网易房产对阳光家缘数据的监控，今年10月1日~11日广州十区两市的签约套数为1906套，去年同期是6626套，跌幅超过七成。从广州市十区范围看，10月头11天签约量只有1259套，和去年同期十区的 5477 套相比，跌幅更近八成。尽管去年10月庞大的签约量是因为有亚运城撑场，但在“刨去”番禺的签约数据后，今年10月前11天的签约量为838套，去年同期为3027套，跌幅同样超过七成。

在签约量暴跌的情况下，今年十一黄金周的签约价格从整体来看也在下跌，广州十区两市的均价为11466元/m2，比去年同期下跌约9%；十区均价13960元/m2，同比也有2.5%左右的降幅；但中心六区的价格，今年黄金周和去年相比不降反升，达到17527元/m2，同比涨幅达9.7%。虽然现在很多人都感慨自己错过了2008年楼市低迷的抄底机会，但从4年前宏观调控对楼市产生的效果看，实际上并没有出现大家一直深信不疑的真正意义上的拐点。

今年走势：直到8月楼价仍坚挺

2008年年底~2009年年初楼市最低迷时，是比2007年10月有20%以上的跌幅，如果不是从中央到地方的救市政策，可能楼价真的就“拐”了，但拐点还是稍纵即逝。当时楼价从1万多元/m2跌到8000元/m2以下足足用了18个月，但楼价反弹只花了8个月。

今年以来，尽管遭遇到限购限贷等多重调控，楼市的抗跌性仍非常顽强。“新五条”和“广州版限购令”都没把楼价打下来，今年8月份楼价仍在1.4万元/m2的高位。虽然这几个月成交量明显萎缩，但市中心六区楼价不降反升。今年十一黄金周，广州十区均价虽已降到13024元/m2，但是否意味着新的拐点将出现？恐怕下结论还为时过早。记者陈白帆

专家视角

合富辉煌首席分析师黎文江：“促使房价下拐的必要条件尚未完全具备，谈房价出现拐点还言之过早。”

严厉调控下若楼市出现“金九银十”才是反常现象，那样会招来更严厉的调控。房价在严厉调控下会在高位调整而不可能大幅下行出现拐点。掌握着房价话语权的大型开发企业如万科、恒大、保利、中海、碧桂园等前三季度的销售业绩不错，他们的房价不动，市场价格就不会有大的动荡。

中地行董事长徐建平：“未来房企开发量或将放缓。”

预期短期内市场上的商品住宅可售货量和未售货量的增加，加上房企资金的日趋紧张，将会导致未来开发量的放缓，从而令后续供应量有所减少。超过半数的人在等待房价下跌抄底，一旦限购政策有所放松，房价将进入大幅反弹期。

番禺某上市房企负责人：“目前楼市只是处在‘喘息’调整期。”

当下的市场环境并不像2008年上半年那样，任由发展商一再降价也没法换取成交量，目前楼市处在一个“喘息”的调整平台上。城区和近郊物业只要让利5%～10%就能取得较好的市场反应。

广东中原地产项目部总经理黄韬：“现在讲拐点还为时过早。”

楼价至少下跌20%才预示拐点可能到来，现在只有极个别项目降价15%，大部分只要降10%左右已令买家闻风而动。买家不要寄希望楼价下跌多少才出手。

某大型房企广州公司有关负责人潘小姐：“大鱼吃小鱼。”

我们公司的项目今年新货比去年同期的价格还有上涨，怎么能说拐点到了呢？现在是大型房企的扩张机会，业内“大鱼吃小鱼”的速度正在加快。

北京大学公共经济研究交流中心研究员韩世同：“建议限购套数或限购区域适度放宽。”

如果限购政策不放松，银行信贷继续收紧，楼价下挫是没有疑义的，市场会更加惨淡。建议是否可适度放宽限购政策。

记者 王荔珏、陈白帆、龙蕾、黄涛

回顾

扛了一年 降势初显

去年4月及9月国务院连续两轮出台调控政策，虽然抑制了楼价过快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨，特别是9月以后全国连续4个月价格环比的继续上涨，终于引发了第三波楼市调控——“新国8条”政策在今年1月26日落地。

“新国8条”被业界普遍认为是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，因为它涉及了政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，其涉及面之广，可谓前所未有，内容包括限购和限外。与此同时，政策的从严性还体现在对信贷及转让环节的把控。在信贷政策方面，要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率。在转让环节，则调整了个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

在政府强力调控之下，住宅市场总体成交价有所回落。据中国指数研究院对全国100个城市的监测结果显示，全国百城住宅均价9月比上月下降0.03%。这也是百城住宅平均价格今年首次出现下降。具体到广州，根据网易房产数据中心统计显示，国庆期间广州一手住宅网签均价为10440元/m2，同比跌14.4%，成交前十的楼盘全部位于近郊，城区盘的成交明显放缓，市场观望气氛浓厚。 记者 王荔珏

展望

年关难过 大鳄领降

值得关注的一点是，近期雅居乐、万科、远洋、金地、绿城、仁恒、龙湖、富力等大型房企的旗下楼盘，都相继采取了或明或暗的降价策略。表现得最为明显的是，9月份万科公开下调楼盘定价以加速推盘，涉及的区域包括杭州以及其大本营深圳；9月24日，金地集团在上海的“金地·艺境”项目推出新一批房源，成交价格比前一期下降了15%；在上海，包括绿城、仁恒、龙湖在内的多家大型知名房企的项目成交价格近期也均有所下调；在广州，雅居乐、富力旗下部分在售楼盘的价格下调幅度也接近10%。

面对着这些大房企的降价动作，再加上十一黄金周观望气氛的增强，某上市房企的营销总监坦言：“10月～11月将是开发商最后的机会，如果不能回笼资金，年关难过。”由于房企在年底面临着两大支出，一是工程款，二是土地款。尤其是在过去两年快速扩张、大手笔拿地的房企，这个年关显然难过。

可以预期，接下来房价下降大势或许还有强化，会有更多地区、更多开发商加入到降价行列中来，降价现象将进一步蔓延，小部分资金压力紧张的房企降价幅度可能将有所加大。记者 王荔珏

编辑部观点

小降可期 大跌很难

我们预计，房价或许会呈全面下降之势，但短期内，至少在今年内，房价下降的幅度依然不会太大。原因主要有三点——

首先，目前市场在房价涨跌方面依然维持总体僵持的大势，这种僵持的势态在短时间内或难有大的改观。增城的限价盘、番禺、花都、从化等区域大量价格相对低廉的楼盘目前仍是市场的畅销产品，这一相对稳定的承接力令市场总体成交量的下滑不至于显现得过快，从而也就阻挡了楼价的跌势。

其次，在之前多年的房价快速上涨、产品销售顺畅的过程中，一些开发商已实现了大规模的销售，赚取了足够的利润，在扩大了企业规模之余，其资金实力也更强大了。面对调整，其抗压性也明显增强。与此同时，由于在去年之前信贷政策的相对宽松，使得不少开发商已经获得了大量银行贷款，其中部分贷款至今还在当时确定的贷款期内，还可继续使用，这无疑增强了企业一部分的资金供给能力，这也进一步增强了开发商抗调整的能力。同时，民间资本逐渐以“短期放贷变为房地产投资”的模式，投向了商业地产，这也在一定程度上缓解了房企的资金压力。

第三，近期，南站板块乃至整个广州都在大规模出让土地，以南站板块住宅地块7000元/m2的起拍价衡量，其未来的楼价一定会在1.8万元/m2以上。由于南站板块二类住宅及商住地块的总建筑面积高达160多万平方米，因此，其所起到的风向标作用在一定程度上也将影响到广州楼价的整体走势难以大跌。 （记者 王荔珏）

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