土地使用权到期后如何续期 未来房价涨跌如何 “养儿防老”观念一时难以改变———

　　近日公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》明确，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。这一规划使得前几年就被热议的“以房养老”问题再次成为社会各界关注的热点。对比眼下和前几年社会各界有关“以房养老”的议论，从2003年最早提出“以房养老”至今，中国有关“以房养老”的进展十分缓慢。到底是那些因素阻碍了中国人“以房养老”？

　　京沪曾不同方式尝试“以房养老”

　　提起“以房养老”，大家首先想到的是住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”——房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

　　2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。从2003年至今，孟晓苏一直致力在中国推进“倒按揭”，2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发，但至今仍没有实质性进展。

　　2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。

　　金融机构：产权如何续期不可知

　　日前，中信银行在国内率先推出“养老按揭”业务，即老年人本人或法定赡养人可以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老用途，银行核定贷款额度后按月将贷款资金划入指定账户，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

　　相比之下，中信银行的“养老按揭”与“倒按揭”还是有明显区别。比如银行每月支付养老金，贷款人也要按月偿还利息或部分本金，可理解为分期放贷，分期偿还。 此外，由于该业务属于“试吃螃蟹”，中信银行十分谨慎，设置了比较严格的规定和较高的准入门槛。比如，银行向老年客户每月发放不超过2万元的养老贷款(每月实际支付养老金额=每月放款金额-应还本息)，最长贷款年限不超过10年。最大的区别还在于，老年客户本人或法定赡养人都可以住房为抵押，但借款人名下至少要有两套房。这一要求将很多有实际需求的老人拒之门外。中信银行称，要求申请人有多套房产或者需法定赡养人必须另有一套房产并共同借款，主要是因为当前法律规定，银行不能处置贷款人的唯一房产。

　　银行的疑虑不止于此。房屋产权70年，被金融界认为是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不可能对‘以房养老’太感兴趣。

　　保险公司：房价下行风险难预料

　　“房价这样不稳定，我如果在波动期倒按揭，是不是会亏？”昨天接受调查的孔先生等人表示。和他们一样持怀疑态度的还有保险公司。

　　一家保险公司负责人昨天表示，中国的房地产市场未来一二十年仍将是政策市，房子蕴含的价值是个变量，经常会出现起伏不定。到该老年人死亡的那一天，房价的走势是会上升、下跌或仍呈现为大致持平，还不太确定。即使说该住房价值上升确切无疑，但上升幅度会有多大，很难根据市场做出判断，这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”

　　业主观念：“以房养老”没面子

　　昨天的调查还显示，“养儿防老”观念仍将是“以房养老”的障碍。多位接受记者随机调查的不同年龄段人士均表示，“很难从心理上接受。如果到老的那一天需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。”

　　专家指出，房价波动下行风险并非中国独有，完全可以根据国外经验在技术范畴内解决。但养老的观念和70年产权一样有鲜明的中国特色，不可能在短期内“扫清障碍”。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。

　　文/本报记者 余美英 程婕

　　新闻内存：国外如何以房养老

　　美国：许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

　　加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

　　新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小。

　　日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。（来源：北京青年报-北青网 记者：余美英 程婕）

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