地产指数今年以来萎缩两成 未来开发商关门或非稀奇事

　　今年以来，地产指数已经跌了两成左右，多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑。开发商普遍面临库存增长、融资困难的问题。有业内人士分析， 开发商负债成本越来越高，使得资产负债率越来越高甚至资不抵债，未来开发商关门不是稀奇事。

　　周一A股继续缩量下跌0.06％，而地产股表现相对较好，累计上涨了0.22％，成交额达54.4亿元，仅次于电子信息和机械行业。不过，今年以来，地产指数已经跌了两成左右。多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑，行业整体投资机会较少。但业绩稳定的龙头企业和压力较大的壳资源可能会借机炒作。

　　在行业看来，对中国的房地产危机，反应速度最快的是股市，其次是银行，然后是开发商。其中大开发商、上市公司反应更快一些。上周末，位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元降幅明显。

　　在库存方面，高华证券王逸提供的数据称，从过去12 个月滚动销售面积计算，全国14个主要城市库存平均消化时间升至15.4个月，北京、深圳和上海等一线城市都超过10个月。

　　开发商资金供应威胁也愈加明显。有专家分析指出，一方面房价下降导致房企资产越来越缩水；另一方面房企正常贷款甚至高利贷资金到期，负债越来越多，负债成本越来越高，使得资产负债率越来越高甚至资不抵债，未来开发商关门不是稀奇事。

　　今年以来，由于对房地产行业的严厉调控及信贷紧缩，房地产企业从银行获得贷款以及信托融资的难度越来越大，导致有息负债率连续三个季度下降。根据上市公司最新财报，132家上市房企三季度末的资产负债率继续攀升到72.37％，达到自2008年以来的最高水平。而扣除预收款项后的有息负债率仅有46.96％，比2011年中期略有下降，为自2008年以来的最低水平。

　　财务状况

　　现金负增长 负债创新高

　　融资紧，债务增，库存升，直接影响房企现金流量，即使是万保招金等龙头企业也难以独善其身。以招商地产为例，该公司今年前3个季度经营活动现金净流出215.93亿元，同比增长54.1%，远大于收入的增幅，导致公司经营性现金流净额出现27.41亿元的负增长。

　　有开发商告诉记者，现在多数开发商贷款难度很大，房地产不好做，房地产企业的收购行为正在加速。

　　数据显示，今年前3季度，上市房企短期债务缺口总计达2318亿元，创历史新高，而行业融资处于今年来最差局面。业内分析师表示，银根紧缩将使行业负债水平继续上升，个别公司可能因债务存在破产风险。

　　投资建议

　　大中型企业过冬粮草更足

　　在市场不景气的情况下，怎么制定房地产板块的投资策略？海通证券分析报告显示，截至11月17日,A股市场动态PE在14.58倍,房地产板块动态PE在15.33倍。考虑到地产企业2012年业绩增长锁定性高,回调依旧是战略性介入优异个股的良好机会。

　　山西证券分析报告显示：受销售投入增加、通胀影响、融资成本上升因素影响,地产公司销售费用、管理费用、财务费用均同比上升,这也导致行业盈利能力下降,行业收益率水平同比增速均有下降。不过，大部分大中型公司由于背景深厚、现金充裕、融资能力强、未来业绩锁定性强，拥有较多的过冬粮草。(作者 蒋悦飞 张忠安)

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