目前市场以刚性需求为主，但其并未激发出成交热情，而是在之后的市场变化中陷入更深层次的观望。

　　重压下新政效应凸显

　　7月，央行进行了今年以来的第三次加息，除了活期存款利率不动之外，其他存贷款利率都加了0.25个百分点。此次加息后，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%，而若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

　　从“国五条”的出台，可以看到国家对于房地产市场调控有加强之势，上海的调控政策可以说走在全国的前面，7月底，上海出台了“沪四条”叫停外地户籍补税购房等。

　　第三季度，调控政策的出台不仅频繁，而且调控的力度逐渐加强。调控之下，楼市整体去投资化明显，目前市场上的需求以刚性需求和部分改善性需求为主。但刚需并未激发出更高的成交热情，而是在之后的市场变化中陷入更深层次的观望。

　　10月中旬，不少银行相继提高首套房利率，提高幅度在10%-15%左右，这无疑使购房者成本压力大增，购房者的观望情绪更加强烈，楼市在这样的情绪中成交萎靡。

　　而随着信贷政策的收紧，开发商融资渠道收窄，现金流问题成为企业的首要问题。10月下旬，楼市的降价逐渐开始。但部分开发商的降价也招致了一些“麻烦”。杭州、北京、上海、南京等城市均出现由于开发商降价，而导致老业主要求退房等情况，使开发商处于两难的境地。

　　买方市场不给力

　　库存持续走高

　　从今年以来商品住宅供求的月度走势看，呈现波浪式运动。数据显示，2月份在“房产税”和“沪九条”影响下，市场仅成交17万平方米，创下了有数据监测以来的月度新低。而随着“小阳春”的到来，成交量也渐有起色，从3月到5 月向上攀升的力度较为强劲，5 月份商品住宅成交量达到了92万平方米。但传统热销之际并没有维持多久，7月底“沪四条”又犹如一颗重磅炸弹打入楼市，导致应该为“金九银十”打前战的8月份成交量又一次出现了明显下挫，8月当月环比7月下滑近25%。9月份新增供应约125万平方米，环比激增近8成，但成交量仅维持在57万平方米。

　　10月，出现了部分房企较大幅度的降价潮，确实带动了短期内单个项目销量的猛增，说明刚性需求量其实是在市场中囤积了很久。

　　根据汉宇地产一手房监测数据显示，11月上半月全市商品住宅成交面积为21.66万平方米，同比上月同期增长14.48%。数据还显示，上半月全市预售面积为42.1万平方米，虽成交量有所增长，但由于市场仍保持着供大于求状态，未能缓解存量房处在高位水平的尴尬局面。

　　三季度末，全市商品住宅可售余量达到近885万平方米；到了10月底，上海商品住宅库存余量将近890万平方米；而在同策咨询研发中心提供的最新数据中，上海商品住宅库存已超过997万平方米，若按照今年前10月住宅月均60万平方米的消化速度，目前这些余量则需要将近17个月才能消化完毕。

　　房企不堪“重负”

　　同策数据显示，截至9月30日，133家上市房企的存货总量为14156亿元，攀上了历史最高点。万科、保利、金地、招商四大龙头的库存分别为1929亿元、1472亿元、653亿元、470亿元。

　　相关数据也显示，133家上市房企7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，行业总负债首破万亿。

　　曾几何时，高负债经营模式令房企在行业的高速发展中占得先机。如今，楼市频繁出台调控政策，房地产越来越难做的呼声与日俱增。在二级交易市场低迷、去化率不足的情况下，销售回款明显乏力，令素来贯彻执行高负债运营模式的房企雪上加霜。

　　对于高库存压身、周转不灵、资金紧缺的地产商们来说，要怎样扛起70%以上的负债？在高库存和高负债的双重压力下，房企渐已不堪“重负”。(冯燕 王嘉辰)

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