为在年末促进楼市销售，尽快回笼资金，开发商使尽浑身解数。近日，沪上龙头房企绿地集团旗下一写字楼项目首度推出三年后溢价回购的促销策略，只要能卖得掉房，开发商甚至愿意替购房者承担未来三年楼市价格可能下跌的风险。

　　数据显示，由于11月底开发商通过各种手段降价促销，上海楼市上周成交量出现反弹，成交量排名前十的楼盘成交均价无一例外都在2万元/平方米以下。

　　为促销开发商三年回购搞噱头

　　绿地集团位于奉贤南桥镇的写字楼项目“新城1号”为打消购房者担心房价下滑的顾虑，宣布3年后可对项目溢价16%进行回购，并表示回购后仍有盈利。

　　记者致电售楼处询问得知，该盘是小面积低总价的出售型写字楼项目，购房者一般用于投资，单套总价50万元起。销售人员告诉记者，目前回购活动政策刚刚推出，销售合同尚未拟好，但可以确定的是，只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，三年后只要不想继续持有这套房产的，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。

　　不过，销售人员强调，如果考虑三年后让开发商回购的购房者，在明年交房后不能办理房产证，否则交易过户产生的税费成本相当高昂，开发商不会替购房者承担。

　　“开发商搞出这样的回购噱头，跟之前的保价方案实质上是一样的，都是为了打消购房者担心房价下跌的顾虑，促进销售而推出的。”中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，这其实就是开发商以年利率5%向购房者借钱，与银行三年期整存整取的存款利率基本一样，对开发商来说，这个借钱成本比银行贷款或其他民间融资的成本低得多。开发商只是把房价下跌的风险承担到自己头上了，三年后如果房价继续下跌，开发商回购后仍可以降价出售，如果开发商拿地成本原本就很低，降价出售也能保证开发商的利润空间，并无损失。而对于购房者来说，等于多了一项三年后的“反悔权”。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，三年后溢价回购完全是开发商为了缓解资金压力而想出的招数，对于购房者来说，房产证拖着不办本身也有一定风险。“可以看出，开发商为回笼资金、缓解压力，已到了使尽全身解数的地步。”陆骑麟表示。

　　降价促使成交量阶段性反弹

　　正是由于开发商们无所不用其极的促进销售，上周上海楼市成交量出现阶段性反弹。据德佑地产市场中心监测数据显示：上周（11月28日-12月4日）上海商品住宅成交面积为15.92万平方米，环比前一周上涨63.2%；成交均价为19459元/平方米，环比前一周下跌11.2%。时隔三个月，全市商品住宅的周成交量再度突破了15万平方米，降价楼盘对成交的拉动作用十分明显。

　　可以看到，一些由于扩张速度迅猛而资金链相对紧张的二线开发商，是此轮降价潮中跌得最深的。上周成交量排名居前十的楼盘清一色成交均价都在2万元/平方米以下，并且难得一见的万元房成交重上成交排行榜。如新城金郡园本次推出的全装修房源，相比前期价格下调10%，因而单周售出了252套房源；而原本就已低开的旭辉上河苑，上周均价更是进一步下调到万元以下，旭辉澜悦湾成交价也仅为9800元/平方米左右。

　　陆骑麟认为，上周的成交量确实达到了近期罕见的高点，不过需要注意的是，上周15.9万平方米的成交量中，有10.9万平方米集中在11月28日-30日，而12月1日-4日仅成交了5万平方米，因此上周成交量的提升最主要和开发商月底集中签约相关。因此上周楼市成交只能认为是阶段性反弹，距离实质性的回暖还相去甚远。

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