时近年底，面对着暗流涌动的楼市，最近广州的张涛心情有点纠结。

　　张涛在广州一家事业单位工作，收入颇丰，名下已经有多套房产，在此前的几波房地产大潮中着实赚了不少。去年，他又入手了的一个金沙洲某楼盘的商铺物业。前几个月，他通过关系让开发商提前交楼，马上把商铺放租，早早做起了“包租公”。

　　几个月下来，张涛已经收了不少租金。这时他开始后悔当初没有多买一套铺面，又开始琢磨起是否再入手一套。但面对手头有限的现金该如何投资，他和老婆起了分歧张涛想继续在广州买一套商铺，他老婆却打算去最近楼价下跌不少的北京找找“抄底”的机会。

　　当下是不是一个合适的楼市“抄底”时机？面对明年调控政策可能持续的预期，房子是否还是最好的投资品？什么样的区域位置，什么样类型的房子才是更适合现在投资的产品？眼下，不少中产人士都有着张涛夫妇的困惑。

　　新房：明年上半年将明显下跌

　　【市场趋势】

　　楼市调控持续深入，近期业界普遍判断房价拐点已经到来。11月，北京、上海等一线城市楼价出现大跳水。相比之下，广州楼价依旧保持“涨得慢降得也慢”的一贯风格，仍保持稳中有降。

　　不过，尽管降得慢，打折风也开始蔓延广州新房。数据显示，11月广州新建住宅均价为10810元/平方米，环比下降6%，跌幅为年内最大（截至11月底）。而在进入12月的第一个周末，中心城区海珠区的新楼盘纵横国际公寓更是突然下调价格，最大的降幅甚至达到上万元每平方米。“一夜单价降一万”的爆炸性新闻惊动了不少买房者，传言出现了久违的排队看房盛况。

　　据了解，纵横公寓位于新港中路，距离地铁8号线赤岗站仅三分钟路程，出行、生活配套均比较方便，项目为公寓设计，户型为50—65平方米单间及70—85平方米两房。但公摊面积较多，实用率仅有七成，较适合年轻人或投资性需求。

　　由于纵横公寓是住宅功能用地，在限购范围内，因此在9月份开盘后，高定价使得其销售非常缓慢。监控阳光家缘网发现，该楼盘截至12月6日，累计出售了16套，成交均价为20149元/平方米，未售套数为984套。

　　11月中旬，纵横公寓报价还是2.3万—2.8万元/平方米起，带5000元/平方米精装修，一次性付款可额外享受97折，折后约为2.5万—2.6万元/平方米左右。期间，开发商为某次团购活动也曾特设11层为毛坯单位，18000元/平方米起，实际上仅是扣除装修费均价，当时并未受到热捧。

　　12月3日，不少购房者突然收到短信，称该盘最低降至1.38万元/平方米。虽然这个价钱只有3套特价单位，而且都是毛坯房，但还是吸引了大批购房者前往。

　　该盘销售人员曾对外表示，实际上该盘由于是变成毛坯卖房，实际降价约2000—3000元/平方米。一套70多平方米的房子，当时带装修价格约为24000元/平方米，当天特价仅需16000多元，降价约8000元/平方米，一夜间总价就降了60多万元。

　　此前，广州楼价松动多数在花都、从化和增城等外围区域。此次中心城区项目松动引起普遍关注，不过就目前来看，广州市中心楼盘并没有跟风降价的情况。

　　根据广州中心区近3个月40个楼盘价格的走势可看出，中心区域绝大部分楼盘都还保持着原来价格，像天河区凯旋新世界[最新消息价格户型点评]和汇景新城等豪宅因为存货量不多价格甚至还略有涨价。

　　但也有楼盘开始了打折“暗降”。例如荔湾区的西华苑二期均价仍保持在25000元/平方米，但是可以享受95折后的额外98折，算下来均价降到23275元/平方米。新世界凯粤湾有些低楼层单位均价从22000元/平方米降到了20000元/平方米。此外，富力唐宁花园的均价也从21000元/平方米降到了18000元/平方米。

　　“大家的普遍看法是明年房地产市场仍然是承接下调的趋势。”某大型地产企业投资部人士告诉记者，如果调控政策持续不变，明年上半年房价应该会出现明显的下跌。即便是一向较为成熟和理性的广州市场，由于10-11月份成交量出现了明显下跌，观望和僵持气氛也已经打破，开始向买方市场发展。“从目前各地土地市场冷清就可以看出各大发展商对后市是持悲观态度的。”

　　二手房：抄底时机初现广州市场

　　同样是在广州，在一手房价格松动持续走低的同时，二手房市场最近却出现了成交均价环比上涨的“奇景”。根据满堂红、合富置业日前发布的最新二手房报告显示，市中心部分豪宅板块出现业主急售笋盘流入市场，议价空间也创年内新高。由于降价幅度超过10%，吸引不少购买力较强的买房者“抄底”豪宅。

　　满堂红地产、合富置业的成交数据均显示，上月广州二手住宅成交均价环比出现结构性上涨。其中，来自合富置业的成交数据统计，11月份二手住宅成交均价为16805元/平方米，环比上升9.9%。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，11月份二手住宅成交均价环比上涨，主要是因为17000-25000元/平方米的中高价物业成交比例比10月份提高了6.5个百分点，达到23.2%。由于一手楼价从“虚降”、“暗降”转为“明降”，二手楼市的中高价房源的业主心态也在软化，降价成交已经成为常态。

　　值得注意的是，满堂红的成交数据显示，二手住宅市场降价成交的房源比例达到了79.3%，平均议价空间达到6.9%，均创年内新高。而按照总价分类，总价在100万元/套以下（不含100万元）、100-200万元之间（不含200万元）、200万元以上的二手住宅的平均议价空间分别为6.2%、6.51%和7.95%。也就是说，总价越高的二手住宅，业主的议价空间也越大。

　　合富置业的分析报告指出，在二手市场上，业主分化为惜售和降价急售两大“阵营”，部分业主心态转弱，普遍有5%-10%左右的议价空间，而急于套现的业主甚至会出现10%以上的降价。

　　合富置业市场部高级主任梁燕明表示，从具体区域分析，11月份二手市场价格松动的情况已相当明显，海珠、荔湾、白云、黄埔等大部分区域二手成交均价均比10月份出现不同程度的下降，本月中心城区的二手住宅成交均价为16038元/平方米，环比微跌了0.2%。

　　楼价相对较高的天河、越秀两区11月份有业主急售的中高价位高端住宅笋盘流入市场，放盘价比市场价低10%以上，吸引资金实力雄厚的购房者“抄底”入市。11月中高价位物业成交增多，导致成交结构有所改变，从而令整体成交均价出现一定幅度的拉升。

　　商铺：年末再掀商铺投资热

　　按照一般经验，每年的年底都是置业旺季，今年住宅市场由于宏观调控的缘故表现冷淡，商铺交易却燃起了冬天的一把火。第四季度以来，“不卖住宅卖商铺”已经成为中介行业的一景。

　　根据满堂红地产的成交数据，11月份其商铺成交环比10月份大幅上升，占买卖成交的宗数比重也从两成上升到了四成。值得注意的是，与二手住宅大约有七成买家依赖银行贷款不同，商铺买家中一次性付款的比例占到了六成，明显要“阔气”得多。

　　成交数据还显示，约有六成多的商铺成交总价在60万元/套以下，投资门槛较低。由于商铺的面积最小的只有几个平方，即使是老城区中山路之类的繁华地段的商铺，几十万元预算也可以买到一套，因此备受投资者欢迎。

　　业内人士认为，年底正好是各行各业发放年终奖的时候，在住宅限购的背景下，不排除商铺投资还会进一步受到追捧。

　　年末不是最好的楼市投资时机

　　【投资建议】

　　楼市开始步入寒冬，房价呈现跌势。对于当下及未来楼市走势，我们应该如何判断？何时才是抄底的最好时机？不同资金实力的买家应该怎么选择物业？

　　黄韬：广州中原项目部总经理

　　丁祖昱：中国房产信息集团联席执行总裁

　　赵卓文：广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　张宏伟：同策咨询研究中心总监

　　问题一：就年底和明年的楼市趋势，你能不能讲讲调研情况和个人看法？不同城市、同一城市不同区域，是否会有不同的趋势？

　　黄韬：楼市整体价稳，房价没有明显的下滑，但略有松动。整个珠三角地区都是这样的一个情况，在广州等一线城市就更为明显。有些地区成交量持续下跌，跌幅达至20%—30%，楼市持续艰难。估计拐点将在明年第一季度出现，届时房价将已下跌15%—20%，成交量可能会回升，明年全年来讲，楼市应保持平稳。目前很多发展商还在死撑，尚未降价，但估计来年都会统统降价。

　　丁祖昱：除了深圳以外，珠三角地区楼市全年的表现都比全国整体情况要好，估计明年房价还是要下跌，但估计幅度不会很大。就珠三角地区而言，还是深圳的楼市压力最大。就企业本身而言，诸如万科等一类的企业，它们在华南地区的集中度很高，本身也没有破产之类的压力，表现比华东华北地区都要稳定。

　　赵卓文：可以确定的是，楼市拐点已经出现了，开始步入寒冬，估计明年楼市还是以下跌为主。

　　张宏伟：具有发展潜力的二三线城市仍然是值得投资的地区。一线城市房价上涨之后，未来二三线城市有补涨的空间；继2009年一线城市刺激政策之后，2010年以来二三线城市利好政策频出，如重庆“两江新区”，厦门经济特区扩容至全市、天津滨海新区行政区划的调整等，这些利好政策势必带动当地房地产市场长期快速发展，对于买房投资置业者来说，这些地区是值得投资的地区。

　　问题二：就目前的成交数据和变化趋势来看，什么时候是最好的买房抄底时机？新房和二手房、住宅和商铺、写字楼会有什么不同吗？对于不同户型应该有什么样的不同策略？

　　丁祖昱：要明确估计出一个抄底的时间很难，但明年上半年应该是一个较好的时机。如果要买房的话，首选新房，因为价格下跌的幅度相对大，其次是二手房。但就整体而言，对商业地产并不看好。

　　赵卓文：年末是抄底最不好的时机，写字楼风险会更大，因为房价的下跌并不单单是由政策调控造成的，而是诸多因素的合力，例如：经济增长减速，出口受挫，以及此前楼价所处的高位等。

　　张宏伟：从当前市场个案降价幅度情况来看，可在个案价格下调15%-30%这个过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的时间窗，这样方可在房产升值空间及租金回报上有双重收获。

　　从产品角度来讲，中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选；房地产市场出现“商住倒挂”的现状至今仍未改变，商业地产没有受到楼市政策调控的影响，住宅“限购”导致不少资金转投商业地产，随着实体经济的回暖，商业地产在投资回报上并不比住宅地产差。

　　问题三：对于不同类型的个人投资者，比如购买力较弱的首次置业者、购买力较强的改善型买家或纯投资客，应该有什么样的不同策略？

　　黄韬：鼓励自用型买家入手，但投资者最好能再等等。因为投资最讲求的是回报，获取最大的收益，但目前房价跌势未定。

　　丁祖昱：目前不建议投资，因为明年的楼市将有大变。但如果自身的资金可以承受的话，也可以进行投资。

　　赵卓文：对投资者而言，现在入手基本没有获利的希望，需要调整自己的想法与计划。而对于实在需要买房的置业者而言，现在买房未尝不可。

　　问题四：就目前和未来短期内的投资来看，楼市是否会是一个比较好的选择？或者应该选择其他的投资领域？买房投资的话最应该避开那些误区？

　　黄韬：楼市投资并不鼓励，因为短期内房价不可能回升，没有获利空间，但写字楼等一类商用建筑可以考虑入手。

　　丁祖昱：再次强调，目前并不是投资的好时机，因此并不建议投资楼市。

　　赵卓文：现在不是买房投资的好时机，如今楼市刚刚步入寒冬，投资楼市的黄金期已经过去了。

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